Come gli investitori accorti stanno risparmiando decine di migliaia di dollari sugli immobili nei Caraibi e perché acquistare “nuovo” è l’unico modo per ottenerli.

Quando sogni di acquistare un immobile nella Repubblica Dominicana, probabilmente immagini acque turchesi, palme ondeggianti a Las Terrenas e un ritmo di vita rilassato, spesso mentre esplori nuovi complessi residenziali e immobili in vendita a Las Terrenas. Probabilmente non stai sognando codici fiscali, acronimi governativi o costi di chiusura.

Tuttavia, se vuoi davvero massimizzare il ritorno sull’investimento (ROI), c’è una parola che devi memorizzare prima di firmare qualsiasi contratto: CONFOTUR.

Noi di Navetta Properties crediamo che un ottimo investimento non consista solo nel trovare la villa perfetta, ma anche nel strutturare l’acquisto in modo da proteggere il tuo patrimonio attraverso un’adeguata pianificazione della proprietà e una gestione immobiliare professionale. La Repubblica Dominicana offre uno dei programmi di incentivi fiscali più competitivi dei Caraibi, istituito ai sensi della Legge 158-01 (CONFOTUR). Per gli immobili qualificati, può ridurre drasticamente - o eliminare - le tasse che un acquirente dovrebbe altrimenti sostenere per anni.

In questa guida, analizzeremo esattamente cos’è CONFOTUR, calcoleremo i vostri risparmi reali e spiegheremo perché essere il primo acquirente è fondamentale per sbloccare questi benefici.

Cos’è CONFOTUR?

CONFOTUR è l’acronimo di Consejo de Fomento Turístico (Consiglio per la Promozione Turistica). Si tratta dell’ente regolatore responsabile dell’applicazione della Legge 158-01, promulgata per stimolare lo sviluppo del turismo nella Repubblica Dominicana.

Il governo ha riconosciuto che, per competere con altre destinazioni globali, era necessario attrarre costruzioni di alta qualità e capitali stranieri. A tal fine, ha creato una serie di incentivi fiscali pensati per incoraggiare i costruttori a realizzare hotel, resort e complessi residenziali turistici in aree specifiche (come Samaná, Punta Cana, Puerto Plata e Las Terrenas) che presentano un elevato valore ecologico e turistico.

Sebbene la legge fosse stata originariamente concepita per aiutare i costruttori, i benefici “ricadono” sul primo acquirente di un appartamento o di una villa idonei all’interno di un complesso approvato.

I tre vantaggi principali

Se si acquista un immobile che non rientra nell’ambito del CONFOTUR, si è soggetti alle normali imposte immobiliari dominicane. Se si acquista un nuovo immobile con certificazione CONFOTUR, si è esenti da tre importanti imposte per un periodo fino a 15 anni dal completamento del progetto (Legge 158-01, modificata dalla Legge 195-13).

1. L’esenzione dall’imposta di trasferimento (risparmio immediato)

In una transazione standard, l’acquirente deve pagare un’imposta di trasferimento (Impuesto de Transferencia) del 3% sul valore stimato dell’immobile per trasferire il certificato di proprietà a proprio nome.

Senza CONFOTUR: su un appartamento da 350.000 USD, dovresti versare al governo un assegno di 10.500 USD al momento del rogito.
Con CONFOTUR: paghi 0 USD.

Si tratta di liquidità immediata che rimane nelle vostre tasche - denaro che potete destinare all’arredamento dell’unità o alla copertura di altri costi di chiusura.

2. L’esenzione dall’imposta sul patrimonio immobiliare (IPI) (ricchezza a lungo termine)

È qui che i risparmi si moltiplicano davvero. L’IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) è l’imposta annuale sull’immobile dell’1%, applicata sul valore dell’immobile al di sopra di una soglia di esenzione che viene adeguata annualmente all’inflazione. Per il 2026 la soglia individuale è di RD$10.695.494 (circa 175.000 USD al tasso di cambio attuale).

Senza CONFOTUR: È necessario presentare la dichiarazione e pagare questa imposta dell’1% ogni anno sul valore eccedente la soglia.
Con CONFOTUR: Si è esenti al 100% dall’IPI per tutta la durata del periodo di classificazione del progetto.

3. L’esenzione dall’imposta sul reddito (compresi i redditi da locazione)

Ai sensi dell’articolo 4 della Legge 158-01, l’esenzione al 100% copre anche l’imposta sul reddito (Impuesto sobre la Renta), e l’articolo 7 stabilisce un unico periodo di esenzione per l’intero regime. In pratica, ciò significa che i redditi da locazione generati da un immobile idoneo possono essere esenti dall’imposta sul reddito dominicana per lo stesso periodo, fatte salve le condizioni di certificazione del progetto. Per un investitore che affitta sul mercato a breve termine, si tratta di un significativo aumento del rendimento netto. (Verificate sempre i dettagli con un consulente fiscale dominicano in base al vostro status di residenza e alla vostra struttura.)

La questione “10 vs. 15 anni”

Spesso vedrete entrambi i numeri utilizzati online, quindi chiariamo la questione.

Il testo originale della Legge 158-01 (2001) fissava il periodo di esenzione a 10 anni dal completamento del progetto. Un emendamento, la Legge 195-13 (2013), ha modificato l’articolo 7 ed esteso il periodo a 15 anni per mantenere il Paese competitivo.

Oggi, 15 anni è il termine legale attuale. Gli articoli che citano ancora “10 anni” fanno riferimento al testo precedente al 2013, ormai superato. Detto questo, la durata e l’ambito esatti dipendono dalla delibera specifica concessa a ciascun progetto, quindi vale sempre la pena verificare la delibera relativa al complesso in cui state acquistando. Altri due punti sono importanti:

I 15 anni decorrono dal completamento della costruzione del progetto, non dalla data di acquisto. Un acquirente riceve gli anni rimanenti sul calendario del progetto.
Il beneficio si applica a chi acquista direttamente all’interno del complesso approvato. Ai sensi dell’articolo 4 della legge, non si estende ai successivi acquirenti terzi (rivendita) - ne parleremo più avanti.

I conti: uno scenario reale

Diamo un’occhiata ai numeri. Supponiamo che stiate acquistando un appartamento con 2 camere da letto in un nuovo complesso a Las Terrenas al prezzo di 350.000 USD.

Scenario A: Acquisto di un immobile di seconda mano standard (non CONFOTUR)

Prezzo di acquisto: 350.000 $
Imposta di trasferimento (3%): 10.500 $ (pagata al momento del rogito)
Imposta IPI annuale (~1% sul surplus di circa 180.000 $ al di sopra della soglia): ~1.800 $ all’anno
Costo fiscale su 15 anni: ~27.000 $ (IPI) + 10.500 $ (trasferimento) = ~37.500 $ di imposta totale da pagare

Scenario B: Acquisto di un progetto CONFOTUR con Navetta Properties

Prezzo di acquisto: 350.000 $
Imposta di trasferimento: $0
Imposta IPI annuale: $0
Costo fiscale su 15 anni: $0

Il risultato: Scegliendo un immobile certificato CONFOTUR, si risparmiano circa $37.500 per tutta la durata dell’esenzione - senza contare i potenziali risparmi sull’imposta sul reddito derivanti dai proventi da locazione.

Importante: CONFOTUR si applica alle rivendite?

No. Questo è l’errore più comune e costoso.

I benefici CONFOTUR sono espressamente pensati per incentivare lo sviluppo di nuovi progetti turistici. Pertanto, le esenzioni sono concesse solo al primo acquirente che acquista direttamente dal costruttore. La Legge 158-01 (Art. 4) esclude espressamente qualsiasi successivo trasferimento a terzi acquirenti.

Se vendi la tua unità CONFOTUR: il nuovo acquirente (secondo acquirente) non erediterà le tue esenzioni. Pagherà l’imposta di trasferimento del 3% sull’acquisto e sarà soggetto all’IPI annuale in futuro.

Conclusione strategica: Questa norma rende gli immobili di nuova costruzione e in fase di pre-costruzione significativamente più vantaggiosi rispetto alle rivendite per gli investitori attenti alla fiscalità. Questo è il motivo per cui gli investitori orientati all’efficienza fiscale danno la priorità all’acquisto di immobili di nuova costruzione a Las Terrenas piuttosto che alle rivendite. Quando acquisti un immobile nuovo con Navetta Properties, ti assicuri un bene fiscalmente vantaggioso a cui un acquirente di un immobile di seconda mano semplicemente non può accedere. (Per ulteriori informazioni sulla procedura, consulta la nostra Guida per l’acquirente e la nostra guida al deposito a garanzia nella Repubblica Dominicana.)

Tutti gli immobili a Las Terrenas sono esenti?

No. Il semplice fatto che un appartamento si trovi a Las Terrenas (una zona turistica designata) non significa che benefici automaticamente dell’agevolazione fiscale.

Il costruttore deve presentare una domanda formale e ottenere una delibera di classificazione definitiva da parte del CONFOTUR - il consiglio presieduto dal Ministro del Turismo (MITUR), di cui fa parte anche il Ministero delle Finanze. Solo i progetti in possesso di tale delibera godono delle esenzioni.

La verifica è fondamentale: noi di Navetta Properties effettuiamo una due diligence su ogni progetto in fase di pre-costruzione che rappresentiamo, confermando la classificazione CONFOTUR prima che vi impegniate, supportati da una gestione immobiliare e supervisione della proprietà continua, in modo che possiate firmare il vostro contratto in tutta tranquillità. (Vedi anche la nostra guida al Certificato di Status Legale.)

Una nota per gli investitori stranieri

Uno degli aspetti migliori della legge CONFOTUR è che non discrimina in base alla nazionalità.

Nessuna restrizione: non è necessario essere cittadini o residenti dominicani per usufruire di questi benefici.
Certezza giuridica: gli acquirenti stranieri detengono il titolo di proprietà con gli stessi diritti dei cittadini dominicani ai sensi della Legge 108-05, all’interno di un quadro stabile e registrato.

Tieni presente che un’esenzione dominicana non cancella i tuoi obblighi nel tuo paese d’origine: molti paesi (compresi gli Stati Uniti) tassano il reddito mondiale. La nostra guida per gli acquirenti stranieri tratta gli aspetti relativi alle operazioni bancarie e alla residenza.

Domande frequenti

1. Posso trasferire i benefici CONFOTUR se vendo l’immobile? No. I benefici sono riservati esclusivamente al primo acquirente che acquista direttamente all’interno di un complesso approvato. Un acquirente di seconda mano è soggetto alle normali imposte immobiliari dominicane.

2. Quanto dura l’esenzione? Fino a 15 anni dalla data in cui il progetto completa la costruzione e riceve la documentazione finale, ai sensi della Legge 158-01 modificata dalla Legge 195-13. La durata esatta è stabilita dalla risoluzione CONFOTUR di ciascun progetto.

3. L’esenzione include i redditi da locazione? La Legge 158-01 (Art. 4) estende l’esenzione all’imposta sul reddito, che può includere i redditi da locazione per il periodo di esenzione del progetto, fatte salve le condizioni di certificazione. Verificate la vostra situazione specifica con un consulente fiscale dominicano qualificato.

4. Posso utilizzare l’immobile come residenza a tempo pieno? Sì. Sebbene la legge sia stata concepita per promuovere il turismo, in genere non vi sono restrizioni che impediscano ai proprietari di utilizzare un immobile idoneo come residenza a tempo pieno o casa di vacanza.

L’approccio di Navetta: massimizzare il vostro investimento

Orientarsi tra le leggi fiscali di un paese straniero può essere intimidatorio, ma spesso è proprio questo che fa la differenza tra un buon investimento e uno eccellente. Noi di Navetta Properties siamo specializzati nell’individuare opportunità immobiliari ad alto rendimento a Las Terrenas e nella penisola di Samaná che offrono questi specifici vantaggi fiscali. Non ci limitiamo a vendervi una vista; vi aiutiamo a trovare un solido asset finanziario.

Sei pronto a scoprire le opportunità di acquisto con vantaggi fiscali nei Caraibi? Sfoglia oggi stesso il nostro portafoglio di progetti approvati da CONFOTUR, oppure contattaci per discutere quali progetti offrono la migliore combinazione di ROI ed efficienza fiscale. Per un quadro completo del mercato, consulta la nostra analisi degli investimenti a Las Terrenas.

Fonti e riferimenti

Legge n. 158-01 sulla promozione dello sviluppo turistico (9 ottobre 2001), articoli 4 e 7 - testo ufficiale pubblicato dalla Dirección General de Impuestos Internos (DGII): Ley 158-01 (PDF)
Modifiche: Legge n. 184-02 (2002), Legge n. 318-04 (2004) e Legge n. 195-13 (2013) - quest’ultima ha modificato l’articolo 7, estendendo il periodo di esenzione da 10 a 15 anni.
Regolamento di applicazione: Decreto n. 372-14, che codifica la legge e le sue modifiche.
CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico), Ministero del Turismo (MITUR): confotur.mitur.gob.do
Amministrazione delle imposte sulla proprietà e sul reddito: Dirección General de Impuestos Internos (DGII): dgii.gov.do

Dichiarazione di non responsabilità: Navetta Properties fornisce queste informazioni esclusivamente a scopo informativo. Esse non costituiscono una consulenza legale o fiscale. Le conseguenze fiscali dipendono dal vostro status di residenza, dalla struttura proprietaria e dalla risoluzione CONFOTUR specifica di ciascun progetto. Raccomandiamo sempre di consultare un avvocato dominicano abilitato e un consulente fiscale qualificato prima di effettuare qualsiasi transazione.

CONFOTUR: La normativa fiscale spiegata: Guida per gli investitori agli incentivi immobiliari nella Repubblica Dominicana