CONFOTUR: La Ley Tributaria explicada: Guía para inversores sobre los incentivos inmobiliarios en la República Dominicana

Cómo los inversores inteligentes están ahorrando decenas de miles de dólares en el mercado inmobiliario del Caribe y por qué comprar «nuevo» es la única forma de conseguirlo.

Cuando sueñas con comprar una propiedad en la República Dominicana, probablemente te imaginas aguas turquesas, palmeras ondulantes en Las Terrenas y un ritmo de vida relajado, a menudo mientras exploras nuevas promociones y propiedades en venta en Las Terrenas. Probablemente no esté soñando con códigos fiscales, siglas gubernamentales o gastos de cierre.

Sin embargo, si se toma en serio la maximización del retorno de su inversión (ROI), hay una palabra que debe memorizar antes de firmar cualquier contrato: CONFOTUR.

En Navetta Properties, creemos que una gran inversión no consiste solo en encontrar la villa perfecta, sino en estructurar la compra para proteger su patrimonio mediante una planificación adecuada de la propiedad y una gestión inmobiliaria profesional. La República Dominicana ofrece uno de los programas de incentivos fiscales más competitivos del Caribe, establecido en virtud de la Ley 158-01 (CONFOTUR). En el caso de las propiedades que cumplan los requisitos, puede reducir drásticamente - o eliminar - los impuestos que, de otro modo, el comprador tendría que pagar durante años.

En esta guía, desglosaremos exactamente qué es CONFOTUR, calcularemos su ahorro real y explicaremos por qué ser el primer comprador es fundamental para acceder a estas ventajas.

¿Qué es CONFOTUR?

CONFOTUR son las siglas de Consejo de Fomento Turístico. Es el organismo regulador responsable de aplicar la Ley 158-01, promulgada para estimular el desarrollo turístico en la República Dominicana.

El gobierno reconoció que, para competir con otros destinos mundiales, necesitaba atraer construcciones de alta calidad y capital extranjero. Para ello, creó un conjunto de incentivos fiscales diseñados para animar a los promotores a construir hoteles, complejos turísticos y comunidades turísticas residenciales en zonas específicas (como Samaná, Punta Cana, Puerto Plata y Las Terrenas) que tienen un alto valor ecológico y turístico.

Aunque la ley se redactó originalmente para ayudar a los promotores a construir, los beneficios «se trasladan» al primer comprador de un apartamento o una villa que cumpla los requisitos dentro de una urbanización aprobada.

Los tres beneficios principales

Si compra una propiedad que no está bajo el paraguas de CONFOTUR, estará sujeto a los impuestos inmobiliarios dominicanos estándar. Si compra una propiedad nueva con certificación CONFOTUR, estará exento de tres impuestos importantes durante un periodo de hasta 15 años a partir de la finalización del proyecto (Ley 158-01, modificada por la Ley 195-13).

1. La exención del impuesto de transferencia (ahorro inmediato)

En una transacción estándar, el comprador debe pagar un Impuesto de Transferencia del 3 % (Impuesto de Transferencia) basado en el valor de tasación de la propiedad para transferir el Certificado de Propiedad a su nombre.

• Sin CONFOTUR: En un apartamento de 350 000 USD, tendrías que extender un cheque al gobierno por 10 500 USD en el momento del cierre.
• Con CONFOTUR: Usted paga 0 USD.

Se trata de liquidez inmediata que se queda en su bolsillo: dinero que puede destinar a amueblar la vivienda o a cubrir otros gastos de cierre.

2. La exención del IPI (riqueza a largo plazo)

Aquí es donde el ahorro realmente se acumula. El IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) es el impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario del 1 %, que se aplica al valor de la propiedad por encima de un umbral de exención que se ajusta anualmente según la inflación. Para 2026, el umbral individual es de 10 695 494 RD$ (aproximadamente 170 000 USD al tipo de cambio actual).

• Sin CONFOTUR: Está obligado a declarar y pagar este impuesto del 1 % cada año sobre el valor que supere el umbral.
• Con CONFOTUR: Está exento al 100 % del IPI durante el periodo de clasificación del proyecto.

3. La exención del impuesto sobre la renta (incluidos los ingresos por alquiler)

En virtud del artículo 4 de la Ley 158-01, la exención del 100 % también cubre el impuesto sobre la renta (Impuesto sobre la Renta), y el artículo 7 establece un único período de exención para todo ese régimen. En la práctica, esto significa que los ingresos por alquiler generados por una propiedad que cumpla los requisitos pueden estar exentos del impuesto sobre la renta dominicano durante el mismo período, sujeto a las condiciones de la certificación del proyecto. Para un inversor que alquila en el mercado a corto plazo, esto supone un aumento significativo del rendimiento neto. (Confirme siempre los detalles con un asesor fiscal dominicano en función de su situación de residencia y estructura.)

La cuestión de los «10 frente a 15 años»

A menudo verá ambos números utilizados en Internet, así que vamos a aclararlo.

El texto original de la Ley 158-01 (2001) establecía el período de exención en 10 años a partir de la finalización del proyecto. Una enmienda, la Ley 195-13 (2013), revisó el artículo 7 y amplió el período a 15 años para mantener la competitividad del país.

Hoy en día, 15 años es el plazo legal vigente. Los artículos que siguen citando «10 años» se refieren al texto anterior a 2013, que ha quedado derogado. Dicho esto, la duración y el alcance exactos dependen de la resolución específica concedida a cada proyecto, por lo que siempre vale la pena verificar la resolución del complejo en el que va a comprar. Hay otros dos puntos importantes:

• Los 15 años cuentan a partir de la finalización de la construcción del proyecto, no a partir de la fecha de compra. El comprador recibe los años restantes del plazo del proyecto.
• El beneficio se aplica a quienes adquieren directamente dentro de la promoción aprobada. Según el artículo 4 de la ley, no se extiende a terceros compradores posteriores (reventa); más información al respecto a continuación.

Las cuentas: un caso real

Veamos las cifras. Supongamos que está comprando un apartamento de 2 dormitorios en una nueva promoción en Las Terrenas con un precio de 350 000 USD.

Escenario A: Compra de una vivienda de segunda mano estándar (no CONFOTUR)

• Precio de compra: 350 000 $
• Impuesto de transmisiones (3 %): 10 500 $ (pagado al cierre)
• Impuesto IPI anual (~1 % sobre el excedente de ~180 000 $ por encima del umbral): ~1800 $ al año
• Coste fiscal a 15 años: ~27 000 $ (IPI) + 10 500 $ (transmisión) = ~37 500 $ de obligación fiscal total

Escenario B: Compra de un proyecto CONFOTUR con Navetta Properties

• Precio de compra: 350 000 $
• Impuesto de transmisiones: 0 $
• Impuesto IPI anual: 0 $
• Coste fiscal a 15 años: 0 $

El resultado: Al elegir una propiedad certificada por CONFOTUR, ahorra aproximadamente 37 500 $ durante la vigencia de la exención, sin contar el posible ahorro en el impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler.

Importante: ¿Se aplica CONFOTUR a las reventas?

No. Este es el error más común y costoso.

Las ventajas de CONFOTUR están diseñadas explícitamente para incentivar el desarrollo de nuevos proyectos turísticos. Por lo tanto, las exenciones se conceden únicamente al primer adquirente que compre directamente al promotor. La Ley 158-01 (art. 4) excluye expresamente cualquier transferencia posterior a terceros compradores.

• Si vende su unidad CONFOTUR: el nuevo comprador (segundo adquirente) no heredará sus exenciones. Pagará el impuesto de transferencia del 3 % en el momento de la compra y será responsable del IPI anual en adelante.

Conclusión estratégica: Esta norma hace que las propiedades de nueva construcción y en fase de preconstrucción sean significativamente más valiosas que las de segunda mano para los inversores centrados en los impuestos. Por eso, los inversores que buscan la eficiencia fiscal dan prioridad a comprar propiedades de nueva construcción en Las Terrenas en lugar de propiedades de segunda mano. Al comprar una propiedad nueva con Navetta Properties, se asegura un activo con ventajas fiscales al que un comprador de segunda mano simplemente no puede acceder. (Para más información sobre el proceso, consulte nuestra Guía del comprador y nuestra guía sobre el depósito en garantía en la República Dominicana.)

¿Están exentas todas las propiedades de Las Terrenas?

No. El mero hecho de que un apartamento se encuentre en Las Terrenas (una zona turística designada) no significa que se beneficie automáticamente de la exención fiscal.

El promotor debe presentar una solicitud formal y obtener una resolución de clasificación definitiva de CONFOTUR - el consejo presidido por el Ministro de Turismo (MITUR), que cuenta con el Ministerio de Hacienda entre sus miembros-. Solo los proyectos que cuenten con dicha resolución gozan de las exenciones.

La verificación es clave: en Navetta Properties, llevamos a cabo un análisis exhaustivo de cada proyecto en fase de preconstrucción que representamos, confirmando la clasificación de CONFOTUR antes de que usted se comprometa, con el respaldo de una gestión inmobiliaria y supervisión de la propiedad continuas, para que pueda firmar su contrato con confianza. (Consulte también nuestra guía sobre el Certificado de Estado Jurídico.)

Nota para inversores extranjeros

Uno de los mejores aspectos de la ley CONFOTUR es que no discrimina por motivos de nacionalidad.

• Sin restricciones: No es necesario ser ciudadano o residente dominicano para acogerse a estos beneficios.
• Seguridad jurídica: Los compradores extranjeros poseen un título de propiedad absoluta con los mismos derechos que los ciudadanos dominicanos en virtud de la Ley 108-05, dentro de un marco estable y registrado.

Tenga en cuenta que una exención dominicana no elimina sus obligaciones en su país de origen: muchos países (incluido Estados Unidos) gravan los ingresos obtenidos en todo el mundo. Nuestra guía para compradores extranjeros aborda cuestiones bancarias y de residencia.

Preguntas frecuentes

1. ¿Puedo transferir los beneficios de CONFOTUR si vendo la propiedad? No. Los beneficios son exclusivos para el primer comprador que adquiera directamente dentro de una urbanización aprobada. Un comprador de segunda mano está sujeto a los impuestos inmobiliarios dominicanos habituales.

2. ¿Cuánto tiempo dura la exención? Hasta 15 años a partir de la fecha en que el proyecto finalice la construcción y reciba su documentación definitiva, en virtud de la Ley 158-01, modificada por la Ley 195-13. El plazo exacto lo establece la resolución CONFOTUR de cada proyecto.

3. ¿Incluye la exención los ingresos por alquiler? La Ley 158-01 (art. 4) amplía la exención al impuesto sobre la renta, lo que puede incluir los ingresos por alquiler durante el periodo de exención del proyecto, sujeto a condiciones de certificación. Consulte su situación específica con un asesor fiscal dominicano cualificado.

4. ¿Puedo utilizar la propiedad como residencia a tiempo completo? Sí. Aunque la ley está diseñada para promover el turismo, por lo general no hay restricciones que impidan a los propietarios utilizar una propiedad que cumpla los requisitos como residencia a tiempo completo o como casa de vacaciones.

El enfoque de Navetta: maximizar su inversión

Navegar por las leyes fiscales de un país extranjero puede resultar intimidante, pero a menudo marca la diferencia entre una buena inversión y una excelente. En Navetta Properties, nos especializamos en identificar oportunidades inmobiliarias de alto rendimiento en Las Terrenas y la península de Samaná que ofrecen estas ventajas fiscales específicas. No solo le vendemos unas vistas; le ayudamos a encontrar un activo financiero sólido.

¿Listo para explorar la propiedad con ventajas fiscales en el Caribe? Explore hoy mismo nuestra cartera de promociones aprobadas por CONFOTUR, o póngase en contacto con nosotros para analizar qué proyectos ofrecen la mejor combinación de rentabilidad de la inversión y eficiencia fiscal. Para obtener una visión completa del mercado, consulte nuestro análisis de inversión en Las Terrenas.

Fuentes y referencias

• Ley n.º 158-01 sobre la Promoción del Desarrollo Turístico (9 de octubre de 2001), artículos 4 y 7 - texto oficial publicado por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII): Ley 158-01 (PDF)
• Modificaciones: Ley n.º 184-02 (2002), Ley n.º 318-04 (2004) y Ley n.º 195-13 (2013) - esta última modificó el artículo 7, ampliando el período de exención de 10 a 15 años.
• Reglamento de aplicación: Decreto n.º 372-14, que consolida la ley y sus modificaciones.
• CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico), Ministerio de Turismo (MITUR): confotur.mitur.gob.do
• Administración de impuestos sobre la propiedad y la renta: Dirección General de Impuestos Internos (DGII): dgii.gov.do

Aviso legal: Navetta Properties proporciona esta información únicamente con fines educativos. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las consecuencias fiscales dependen de su situación de residencia, la estructura de la propiedad y la resolución específica de CONFOTUR para cada proyecto. Recomendamos siempre consultar a un abogado dominicano colegiado y a un asesor fiscal cualificado antes de realizar cualquier transacción.