Comment les investisseurs avisés économisent des dizaines de milliers de dollars sur l’immobilier dans les Caraïbes et pourquoi l’achat d’un bien « neuf » est le seul moyen d’y parvenir.

Lorsque vous rêvez d’acheter un bien immobilier en République dominicaine, vous imaginez sans doute les eaux turquoise, les palmiers qui se balancent à Las Terrenas et un rythme de vie détendu, souvent tout en explorant les nouveaux programmes immobiliers et les biens à vendre à Las Terrenas. Vous ne rêvez probablement pas de codes fiscaux, d’acronymes gouvernementaux ou de frais de clôture.

Cependant, si vous souhaitez sérieusement maximiser votre retour sur investissement (ROI), il y a un mot que vous devez retenir avant de signer le moindre contrat : CONFOTUR.

Chez Navetta Properties, nous pensons qu’un excellent investissement ne consiste pas seulement à trouver la villa parfaite ; il s’agit de structurer l’achat de manière à protéger votre patrimoine grâce à une planification adéquate de la propriété et à une gestion immobilière professionnelle. La République dominicaine offre l’un des programmes d’incitations fiscales les plus compétitifs des Caraïbes, établi en vertu de la loi 158-01 (CONFOTUR). Pour les biens immobiliers éligibles, il peut réduire considérablement - voire éliminer - les impôts qu’un acheteur devrait autrement payer pendant des années.

Dans ce guide, nous allons vous expliquer en détail ce qu’est exactement CONFOTUR, calculer vos économies réelles et vous expliquer pourquoi il est essentiel d’être le premier acheteur pour bénéficier de ces avantages.

Qu’est-ce que CONFOTUR ?

CONFOTUR est l’acronyme de Consejo de Fomento Turístico (Conseil de promotion du tourisme). Il s’agit de l’organisme de régulation chargé d’appliquer la loi 158-01, promulguée pour stimuler le développement du tourisme en République dominicaine.

Le gouvernement a reconnu que pour rivaliser avec d’autres destinations mondiales, il devait attirer des projets de construction de haute qualité et des capitaux étrangers. Pour ce faire, il a mis en place une série d’incitations fiscales destinées à encourager les promoteurs à construire des hôtels, des complexes touristiques et des résidences touristiques dans des zones spécifiques (telles que Samaná, Punta Cana, Puerto Plata et Las Terrenas) présentant une grande valeur écologique et touristique.

Bien que la loi ait été initialement rédigée pour aider les promoteurs à construire, les avantages « rejaillissent » sur le premier acheteur d’un appartement ou d’une villa éligible au sein d’un projet approuvé.

Les trois principaux avantages

Si vous achetez un bien immobilier qui n’est pas couvert par le programme CONFOTUR, vous êtes soumis aux taxes foncières dominicaines standard. Si vous achetez un bien immobilier neuf certifié CONFOTUR, vous êtes exonéré de trois taxes importantes pendant une période pouvant aller jusqu’à 15 ans à compter de l’achèvement du projet (loi 158-01, telle que modifiée par la loi 195-13).

1. L’exonération de la taxe de mutation (économies immédiates)

Dans le cadre d’une transaction standard, l’acheteur doit s’acquitter d’une taxe de mutation (Impuesto de Transferencia) de 3 % calculée sur la valeur estimée du bien immobilier pour faire transférer le titre de propriété à son nom.

Sans CONFOTUR : pour un appartement de 350 000 USD, vous devriez verser au gouvernement un chèque de 10 500 USD lors de la signature.
Avec CONFOTUR : Vous ne payez rien.

Il s’agit d’une liquidité immédiate qui reste dans votre poche - de l’argent que vous pouvez consacrer à l’ameublement du logement ou à la couverture d’autres frais de clôture.

2. L’exonération de l’IPI (patrimoine immobilier) (richesse à long terme)

C’est là que les économies s’accumulent véritablement. L’IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) est l’impôt foncier annuel de 1 %, prélevé sur la valeur du bien immobilier au-delà d’un seuil d’exonération ajusté chaque année en fonction de l’inflation. Pour 2026, le seuil individuel est de 10 695 494 RD$ (environ 170 000 $ US au taux de change actuel).

Sans CONFOTUR : Vous êtes tenu de déclarer et de payer cette taxe de 1 % chaque année sur la valeur supérieure au seuil.
Avec CONFOTUR : Vous êtes exonéré à 100 % de l’IPI pendant toute la durée de la période de classification du projet.

3. L’exonération de l’impôt sur le revenu (y compris les revenus locatifs)

En vertu de l’article 4 de la loi 158-01, l’exonération à 100 % s’applique également à l’impôt sur le revenu (Impuesto sobre la Renta), et l’article 7 fixe une période d’exonération unique pour l’ensemble de ce régime. En pratique, cela signifie que les revenus locatifs générés par un bien immobilier éligible peuvent être exonérés de l’impôt sur le revenu dominicain pendant la même période, sous réserve des conditions de certification du projet. Pour un investisseur louant sur le marché de la location de courte durée, cela représente un gain significatif en termes de rendement net. (Vérifiez toujours les détails auprès d’un conseiller fiscal dominicain en fonction de votre statut de résidence et de votre structure.)

La question « 10 ans ou 15 ans »

Vous verrez souvent ces deux chiffres utilisés en ligne, alors clarifions les choses.

Le texte original de la loi 158-01 (2001) fixait la période d’exonération à 10 ans à compter de l’achèvement du projet. Un amendement, la loi 195-13 (2013), a révisé l’article 7 et prolongé la période à 15 ans afin de maintenir la compétitivité du pays.

Aujourd’hui, 15 ans est la durée légale en vigueur. Les articles qui mentionnent encore « 10 ans » citent le texte antérieur à 2013, désormais remplacé. Cela dit, la durée et la portée exactes dépendent de la résolution spécifique accordée à chaque projet ; il est donc toujours utile de vérifier la résolution relative au programme immobilier dans lequel vous investissez. Deux autres points sont importants :

La période de 15 ans court à compter de l’achèvement de la construction du projet, et non à compter de la date de votre achat. L’acheteur bénéficie des années restantes du projet.
L’avantage s’applique à ceux qui acquièrent directement au sein du projet immobilier approuvé. En vertu de l’article 4 de la loi, cet avantage ne s’étend pas aux acheteurs tiers ultérieurs (revente) - plus d’informations à ce sujet ci-dessous.

Le calcul : un scénario concret

Examinons les chiffres. Supposons que vous achetiez un appartement de 2 chambres dans un nouveau projet immobilier à Las Terrenas au prix de 350 000 USD.

Scénario A : Achat d’un bien en revente standard (hors CONFOTUR)

Prix d’achat : 350 000 $
Droits de mutation (3 %) : 10 500 $ (payés à la signature)
Taxe IPI annuelle (~1 % sur l’excédent d’environ 180 000 $ au-delà du seuil) : ~1 800 $ par an
Coût fiscal sur 15 ans : ~27 000 $ (IPI) + 10 500 $ (droits de mutation) = ~37 500 $ de charge fiscale totale

Scénario B : Achat d’un projet CONFOTUR avec Navetta Properties

Prix d’achat : 350 000 $
Taxe de mutation : 0 $
Taxe IPI annuelle : 0 $
Coût fiscal sur 15 ans : 0 $

Résultat : En choisissant un bien certifié CONFOTUR, vous économisez environ 37 500 $ sur la durée de l’exonération - sans compter les économies potentielles d’impôt sur le revenu liées aux revenus locatifs.

Important : le programme CONFOTUR s’applique-t-il aux reventes ?

Non. Il s’agit de l’idée fausse la plus courante et la plus coûteuse.

Les avantages CONFOTUR sont explicitement conçus pour encourager le développement de nouveaux projets touristiques. Par conséquent, les exonérations ne sont accordées qu’au premier acquéreur qui achète directement auprès du promoteur. La loi 158-01 (art. 4) exclut expressément tout transfert ultérieur à des acheteurs tiers.

Si vous vendez votre bien CONFOTUR : le nouvel acquéreur (deuxième acquéreur) ne bénéficiera pas de vos exonérations. Il devra s’acquitter des droits de mutation de 3 % lors de l’achat et sera redevable de l’IPI annuel à l’avenir.

Conclusion stratégique : Cette règle rend les biens neufs et en préconstruction nettement plus intéressants que les reventes pour les investisseurs soucieux de leur fiscalité. C’est pourquoi les investisseurs soucieux de l’efficacité fiscale privilégient l’achat de biens immobiliers neufs à Las Terrenas plutôt que la revente. Lorsque vous achetez un bien neuf avec Navetta Properties, vous vous assurez un actif fiscalement avantageux auquel un acheteur sur le marché de la revente n’a tout simplement pas accès. (Pour en savoir plus sur le processus, consultez notre Guide de l’acheteur et notre guide sur l’entiercement en République dominicaine.)

Tous les biens immobiliers à Las Terrenas sont-ils exonérés ?

Non. Ce n’est pas parce qu’un appartement se trouve à Las Terrenas (une zone touristique désignée) qu’il bénéficie automatiquement de l’allègement fiscal.

Le promoteur doit déposer une demande officielle et obtenir une résolution de classification définitive de la CONFOTUR - le conseil présidé par le ministre du Tourisme (MITUR), dont le ministère des Finances fait partie. Seuls les projets détenant cette résolution bénéficient des exonérations.

La vérification est essentielle : chez Navetta Properties, nous effectuons une vérification préalable de chaque projet en préconstruction que nous représentons, en confirmant la classification CONFOTUR avant que vous ne vous engagiez, avec l’appui d’une gestion immobilière et d’une supervision de la propriété, afin que vous puissiez signer votre contrat en toute confiance. (Consultez également notre guide sur le certificat de statut juridique.)

Remarque à l’attention des investisseurs étrangers

L’un des principaux avantages de la loi CONFOTUR est qu’elle n’opère aucune discrimination fondée sur la nationalité.

Aucune restriction : vous n’avez pas besoin d’être citoyen ou résident dominicain pour bénéficier de ces avantages.
Sécurité juridique : les acheteurs étrangers détiennent un titre de propriété en pleine propriété avec les mêmes droits que les citoyens dominicains en vertu de la loi 108-05, dans un cadre stable et enregistré.

Gardez à l’esprit qu’une exonération dominicaine n’efface pas vos obligations dans votre pays d’origine - de nombreux pays (y compris les États-Unis) imposent les revenus mondiaux. Notre guide pour les acheteurs étrangers aborde les aspects bancaires et de résidence.

Foire aux questions

1. Puis-je transférer les avantages CONFOTUR si je vends le bien immobilier ? Non. Les avantages sont réservés exclusivement au premier acquéreur qui achète directement dans un programme immobilier agréé. Un acheteur sur le marché secondaire est soumis aux impôts fonciers dominicains habituels.

2. Quelle est la durée de l’exonération ? Jusqu’à 15 ans à compter de la date à laquelle le projet achève sa construction et reçoit sa documentation finale, en vertu de la loi 158-01 telle que modifiée par la loi 195-13. La durée exacte est fixée par la résolution CONFOTUR de chaque projet.

3. L’exonération s’applique-t-elle aux revenus locatifs ? La loi 158-01 (art. 4) étend l’exonération à l’impôt sur le revenu, ce qui peut inclure les revenus locatifs pendant la période d’exonération du projet, sous réserve de conditions de certification. Vérifiez votre situation spécifique auprès d’un conseiller fiscal dominicain qualifié.

4. Puis-je utiliser le bien comme résidence principale ? Oui. Bien que la loi vise à promouvoir le tourisme, il n’existe généralement aucune restriction empêchant les propriétaires d’utiliser un bien éligible comme résidence principale ou maison de vacances.

L’approche Navetta : optimiser votre investissement

S’y retrouver dans la législation fiscale d’un pays étranger peut sembler intimidant, mais c’est souvent ce qui fait la différence entre un bon investissement et un excellent investissement. Chez Navetta Properties, nous sommes spécialisés dans l’identification d’opportunités immobilières à haut rendement à Las Terrenas et dans la péninsule de Samaná qui offrent ces avantages fiscaux spécifiques. Nous ne nous contentons pas de vous vendre une vue ; nous vous aidons à trouver un actif financier solide.

Prêt à découvrir les avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un bien immobilier dans les Caraïbes ? Parcourez dès aujourd’hui notre portefeuille de programmes immobiliers approuvés par CONFOTUR, ou contactez-nous pour discuter des projets qui offrent la meilleure combinaison entre retour sur investissement et efficacité fiscale. Pour une vue d’ensemble du marché, consultez notre analyse d’investissement à Las Terrenas.

Sources et références

Loi n° 158-01 relative à la promotion du développement touristique (9 octobre 2001), articles 4 et 7 - texte officiel publié par la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) : Loi 158-01 (PDF)
Modifications : Loi n° 184-02 (2002), Loi n° 318-04 (2004) et Loi n° 195-13 (2013) - cette dernière a modifié l’article 7, prolongeant la période d’exonération de 10 à 15 ans.
Règlement d’application : Décret n° 372-14, qui codifie la loi et ses modifications.
CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico), ministère du Tourisme (MITUR) : confotur.mitur.gob.do
Administration des impôts fonciers et sur le revenu : Dirección General de Impuestos Internos (DGII) : dgii.gov.do

Avertissement : Navetta Properties fournit ces informations à titre informatif uniquement. Elles ne constituent en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Les implications fiscales dépendent de votre statut de résidence, de la structure de propriété et de la résolution CONFOTUR spécifique à chaque projet. Nous vous recommandons toujours de consulter un avocat dominicain agréé et un conseiller fiscal qualifié avant toute transaction.

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