Invertir en inmuebles en Las Terrenas
Perspectivas analíticas sobre los fundamentos del mercado, el potencial de rentabilidad y las estrategias de inversión en el emergente mercado costero de la República Dominicana.
Rendimientos reales. Lugar real. Propiedad real.
Los precios de entrada en Las Terrenas se sitúan muy por debajo de los de otros mercados similares cercanos a la playa, y entre los mercados del Caribe que comparamos, CONFOTUR es la única exención fiscal prevista por la ley que se otorga directamente al comprador.
Promedio nacional de la República Dominicana en el primer trimestre de 2026, medido en apartamentos de las principales ciudades, por lo que Las Terrenas no forma parte de la muestra. Navetta estima una rentabilidad neta de entre el 5.6% y el 7.7% para propiedades bien gestionadas en Las Terrenas.1
Proyección de Global Property Guide para Las Terrenas y Punta Cana en los próximos tres a cinco años. A nivel nacional, los precios de oferta de apartamentos subieron un 7.74% en el año hasta el T1 2026, un ritmo más lento que en 2024 y 2025.2
Apartamentos desde USD 136,671 en los listados actuales de Navetta, con unidades de gama media cerca de la playa de unos 280,000 a 450,000 USD. Muy por debajo de los más de 295,000 USD de Barbados y los más de 400,000 USD de Bahamas.3
República Dominicana estableció un nuevo récord histórico de visitantes en 2025, su décimo año turístico récord consecutivo. El turismo aportó aproximadamente 20,500 millones de dólares al PIB en 2024 (8.8 % del PIB).4
Los extranjeros poseen el título de propiedad con idénticos derechos que los ciudadanos dominicanos. No se exige permiso, residencia ni ciudadanía. Título asegurado bajo el sistema Torrens (Ley 108-05, 2007).5
Costos de cierre estándar para el comprador del 4% al 6%, reducidos a aproximadamente el 2% en las propiedades aprobadas por CONFOTUR, en línea con Barbados, del 1.5% al 3.5%. En Jamaica, la media oscila entre el 4% y el 10% (10% con hipoteca); en Bahamas, entre el 5.5% y el 12%.6
Los bienes inmuebles en Las Terrenas se negocian y arriendan casi en su totalidad en dólares estadounidenses, lo que neutraliza sustancialmente el riesgo cambiario del peso a nivel de los activos. La tasa de referencia del BCRD era de aproximadamente RD$63.43 por US$1 en enero de 2026.7
Enfoques de inversión en Las Terrenas
Existen tres modelos principales para diferentes perfiles de inversionista, tolerancias al riesgo y horizontes temporales.
Buy and hold: ingresos por alquiler
Compre un condominio o villa bien ubicado, contrate gestión profesional y genere ingresos pasivos mediante alquileres de corta duración. Ideal para inversionistas que buscan rendimientos netos del 5.6% al 7.7% con necesidades de liquidez moderadas. Los listados de Las Terrenas promedian un 32% de ocupación anual y un 49% en temporada alta, mientras que el 10% con mejor rendimiento supera el 70% (AirROI, agosto 2025 a julio 2026).
Preconstrucción: apuesta por la revalorización
Invierta a precios de preventa en nuevos desarrollos inmobiliarios, aproveche la revalorización durante el periodo de construcción (según una estimación de Navetta, entre un 15 % y un 25 % por encima del precio de compra al finalizar la obra, basándose en los precios de los desarrolladores en proyectos de Las Terrenas, incluidos Armonia y Sol de Arena) y, a continuación, venda o alquile. Cuanto mayor es el perfil de riesgo, mayor es el rendimiento potencial. La mayoría de los proyectos de nueva construcción en Las Terrenas están estructurados para cumplir los requisitos de CONFOTUR.
Banco de tierras: Crecimiento a largo plazo
Adquirir terrenos con título de propiedad en zonas de desarrollo emergentes y mantenerlos de 5 a 10 años, ya que la inversión en infraestructuras impulsa la revalorización. Costos de mantenimiento más bajos, horizonte temporal más largo. Requiere una debida diligencia cuidadosa sobre el estado del título, la zonificación y la trayectoria de la infraestructura.
Apartamentos: la inversión de menor entrada
No toda inversión en Las Terrenas comienza con una villa. Los apartamentos y condominios ofrecen un precio de entrada más bajo que las villas, con listados actuales disponibles desde USD 136,671, y una demanda de alquiler impulsada por el mismo crecimiento turístico que respalda los rendimientos de las villas. Una residencia con administración se encarga del mantenimiento y la seguridad mientras el propietario está en el extranjero, lo que convierte a los apartamentos en la opción práctica para inversionistas primerizos y remotos. Las cuotas de administración del condominio deben tenerse en cuenta en los cálculos de rendimiento neto. Explore los apartamentos en venta en Las Terrenas disponibles en nuestra página de ventas.
CONFOTUR: Su mayor ventaja fiscal
CONFOTUR (Ley 158-01, promulgada el 9 de octubre de 2001) es el programa de incentivos a la inversión turística de la República Dominicana. Es el único programa entre los mercados caribeños que comparamos que concede al comprador final individual una exención fiscal directa. Los desarrollos que cumplan los requisitos reciben:
Exención del 100% del 1% anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IPI) sobre el valor que supere aproximadamente los 170,000 USD, durante 15 años a partir de la finalización de la construcción.
Exención del 100% del 3% del Impuesto de Transferencia Inmobiliaria que, de otro modo, se pagaría al cierre. En una propiedad de 350,000 USD, esto supone un ahorro de 10,500 USD en el momento de la compra.
Posible exención del impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler generados por la propiedad durante hasta 15 años a partir de la finalización del proyecto, conforme a la Ley 158-01 (modificada por la Ley 195-13), sujeto a condiciones y a la certificación del proyecto CONFOTUR.8
Propiedades de inversión CONFOTUR
Inmuebles exentos de impuestos que cumplan los requisitos establecidos en la Ley 158-01. Exención del IPI durante un máximo de 15 años a partir de la finalización del proyecto, además de una exención única del impuesto de transferencia inmobiliaria en el momento de la formalización de la compraventa.
En ventaCONFOTURConsultar precio
Gran Cosón, residencias frente al mar en Samaná
El Cosón, Las Terrenas
En ventaCONFOTURUSD 195k - 285k
Plaza City Condo-Hotel, Las Terrenas
Playa Punta Popy, Las Terrenas
1 hab. · 1 baño · 50-60 m²
En ventaCONFOTURUSD 193k - 1.95M
Residencias XIWARA - Frente al mar - Las Terrenas
El Portillo, Las Terrenas
1-4 hab. · 1-4 baños · 37-476 m²
En ventaCONFOTURUSD 248k - 303k
Residencias Annabella Hill - Las Terrenas
Abra Grande, Las Terrenas
1-2 hab. · 1-2 baños · 97-142 m²
En ventaCONFOTURUSD 189k - 439k
Manuela Plaza y Apart-Hotel
Centro Del Pueblo, Las Terrenas
1 baño · 45-126 m²
En ventaCONFOTURConsultar precio
Sienna - Las Terrenas
El Jamito, Las Terrenas
Las Terrenas contra el Caribe
Todas las cifras proceden de datos oficiales de los gobiernos, bancos centrales, Global Property Guide y estatutos jurídicos primarios. Véanse las citas a continuación.
Esta tabla presenta rangos aproximados de fuentes disponibles públicamente y solo pretende ser una referencia general. Las cifras varían según el tipo de propiedad, la microlocalización, la estructura jurídica y el momento de la transacción. Nada de lo aquí expuesto constituye asesoramiento jurídico, fiscal o de inversión. Los posibles compradores deben contratar a asesores jurídicos y fiscales independientes en cada jurisdicción.
Comprender los factores de retorno
Cómo se generan los rendimientos en el mercado de Las Terrenas.
Eficiencia fiscal a través de CONFOTUR
Las propiedades certificadas por CONFOTUR se benefician de una exención del 3% del impuesto de transferencia inmobiliaria en el momento de la compra, una exención anual del 1% del IPI durante un máximo de 15 años y una posible exención del impuesto sobre rentas del alquiler. En una propiedad de 350,000 USD, el ahorro en el impuesto de transferencia asciende por sí solo a 10,500 USD en el momento de la compra.
Ver propiedades de CONFOTUR →Generación de ingresos por alquiler
Los alquileres vacacionales de corta duración proporcionan un flujo de caja inmediato. Las propiedades cercanas a las playas y a los servicios ofrecen precios más altos, sobre todo durante la temporada alta de diciembre a abril. El rendimiento nacional bruto fue del 8.53% de media en el primer trimestre de 2026 (Global Property Guide).
Céntrese en propiedades con un gran atractivo turístico, una gestión profesional y un historial de alquiler probado.
Revalorización del capital
La oferta limitada frente al mar, unida a una demanda internacional creciente, respalda el crecimiento del valor a largo plazo. Los precios de oferta nacionales de apartamentos subieron un 7.74% en el año hasta el T1 2026, tras un 10.25% en 2025 y un 12.48% en 2024, y Global Property Guide proyecta entre un 6% y un 8% anual para Las Terrenas y Punta Cana en los próximos tres a cinco años. Ningún índice publicado sigue por separado los precios de Las Terrenas.
Dar prioridad a los activos escasos (primera línea de playa, vistas al océano) en vecindarios establecidos con apoyo de infraestructuras.
Aviso de Riesgo. Toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos. Los inversionistas deben evaluar las fluctuaciones cambiarias, la estacionalidad turística, la calidad de la gestión inmobiliaria, los cambios regulatorios (incluyendo posibles cambios en la certificación CONFOTUR), la responsabilidad fiscal por ganancias de capital y los ciclos de mercado más amplios. Las ganancias de capital por ventas de bienes inmuebles están sujetas a la legislación fiscal dominicana. Consulte a un asesor fiscal dominicano autorizado sobre las tasas vigentes aplicables a su estatus de residencia antes de realizar cualquier transacción. Recomendamos una debida diligencia exhaustiva, representación legal independiente (un abogado dominicano autorizado) y proyecciones financieras realistas antes de cualquier decisión de compra.
Preguntas frecuentes
Según Global Property Guide (primer trimestre de 2026), la rentabilidad bruta media de los alquileres en la República Dominicana se situó en el 8.53%, lo que supone un aumento con respecto al 7.78% registrado en el tercer trimestre de 2025. Dicho índice se calcula a partir de los precios de alquiler y de venta solicitados en las principales ciudades del país y no incluye Las Terrenas. Las propiedades de Las Terrenas bien gestionadas suelen ofrecer una rentabilidad neta de entre el 5.6% y el 7.7%, mientras que los alquileres a corto plazo en primera línea de playa alcanzan una rentabilidad neta de entre el 8% y el 10%. Ambas cifras son estimaciones de Navetta, no datos publicados en el índice.
CONFOTUR (Ley 158-01) es el programa de incentivos turísticos de la República Dominicana. Las propiedades que cumplen los requisitos reciben una exención del 100% del impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% en el momento del cierre, una exención del 100% del impuesto anual sobre bienes inmuebles (IPI) del 1% durante un máximo de 15 años y una exención potencial del impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler. Entre los mercados caribeños que comparamos, la República Dominicana es la única que ofrece esta combinación de incentivos fiscales para el comprador.
Los precios de oferta nacionales de apartamentos subieron un 7.74% en el año hasta el T1 2026, tras un 10.25% en 2025 y un 12.48% en 2024, por lo que el crecimiento se ha moderado tres años seguidos. Ajustado por inflación, el último dato es del 2.97%. Global Property Guide proyecta entre un 6% y un 8% anual para Las Terrenas y Punta Cana en los próximos tres a cinco años. Los impulsores incluyen la oferta limitada frente al mar, la creciente demanda de compradores internacionales, la mejora de las infraestructuras y el crecimiento turístico récord de República Dominicana (11.6 millones de visitantes en 2025). Ningún índice publicado sigue por separado los precios de Las Terrenas.
Dos factores determinan si una proyección se convierte en rentabilidad: la ejecución y la verificación. El rendimiento del alquiler depende de la calidad de la gestión y de la ocupación, no del promedio del mercado, así que pida el historial real de reservas en lugar de una previsión. La exención CONFOTUR se concede proyecto por proyecto, así que confirme la certificación del desarrollo antes de contar con ella. El Aviso de Riesgo de esta página detalla la lista completa.
La mayoría de los inversionistas salen a través de la reventa en el activo mercado secundario. La liquidez es mayor cuando se trata de propiedades a precios competitivos, bien situadas, con título de propiedad Torrens (Ley 108-05), rendimiento demostrado en alquileres y certificación CONFOTUR, en su caso.
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Fuentes
- Global Property Guide, T1 2026, frente al 7.78% del T3 2025. Precios de alquiler y de venta solicitados para apartamentos de 1 a 3 dormitorios en las principales ciudades de la República Dominicana. Bruto, antes de costos; el neto suele ser de 1.5 a 2 puntos menor. Estimaciones de Navetta, no datos de índices: entre el 5.6% y el 7.7% neto para propiedades bien gestionadas en Las Terrenas, entre el 8% y el 10% neto para alquileres a corto plazo en primera línea de playa. Enlaces a las fuentes: Global Property Guide
- Perspectiva de Global Property Guide, el extremo superior de un rango nacional del 3% al 8%. Tendencia nacional: índice de precios de apartamentos de Properstar (precios de oferta) vía Global Property Guide, año hasta el T1 2026: 7.74%, tras un 10.25% en 2025 y un 12.48% en 2024; 2.97% ajustado por inflación. Enlaces a las fuentes: Global Property Guide
- Listados actuales de Navetta (inventario en vivo en la última actualización del sitio); comparaciones del Caribe de Global Property Guide Enlaces a las fuentes: Global Property Guide
- MITUR, diciembre de 2025; Organización de Turismo del Caribe, abril de 2025 Enlaces a las fuentes: MITUR · Caribbean Tourism Organization
- DR Ley 108-05; Guía del comprador Guzmán Ariza, 2025 Enlaces a las fuentes: Law 108-05 · Guzmán Ariza
- DGII; TheLatinvestor, febrero 2026; PwC Worldwide Tax Summaries 2025 Enlaces a las fuentes: DGII · TheLatinvestor · PwC Tax Summaries
- BCRD, 2025-2026; Global Property Guide, Guía de compra de la RD 2026 Enlaces a las fuentes: Banco Central RD · Global Property Guide
- Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (9 de octubre de 2001), modificada por la Ley 195-13, artículo 7; MITUR; Bufete Arthur & Castillo (aclaw.com); Guía del Comprador Guzmán Ariza 2025. Enlaces a las fuentes: Law 158-01 · Law 195-13 · MITUR CONFOTUR · Arthur & Castillo · Guzmán Ariza
- Informes de rentabilidad por alquiler de Global Property Guide: República Dominicana T1 2026 (nacional, alquileres y precios de oferta), Jamaica T4 2025, Bahamas junio de 2025. Enlaces a las fuentes: GPG Dominican Republic · GPG Jamaica · GPG Bahamas
- República Dominicana: índice de precios de apartamentos de Properstar (precios de oferta) vía Global Property Guide, año hasta el T1 2026. Otros: Knight Frank Wealth Report 2025; análisis de mercado de Jamaica Homes. Enlaces a las fuentes: Global Property Guide · Knight Frank · Jamaica Homes
- Ley 108-05 de la República Dominicana; regulación cambiaria del Banco Central de Barbados; Agencia Nacional de Tierras de Jamaica; International Persons Landholding Act 1993 (Bahamas). Enlaces a las fuentes: Law 108-05 · Central Bank of Barbados · National Land Agency · Landholding Act 1993
- DGII; TheLatinvestor, febrero de 2026; PwC Worldwide Tax Summaries, Jamaica 2025; Asociación de Bienes Raíces de Bahamas; Barbados Dream Properties. Enlaces a las fuentes: DGII · TheLatinvestor · PwC Jamaica · BREA · Barbados Dream Properties
- DGII (IPI); Autoridad Tributaria de Barbados; Administración Tributaria de Jamaica; Departamento de Rentas Internas de Bahamas. Enlaces a las fuentes: DGII IPI · Barbados Revenue Authority · Tax Administration Jamaica · Bahamas Inland Revenue
- MITUR (República Dominicana); Servicio Estadístico de Barbados; Organización de Turismo del Caribe, informe de desempeño 2024; Ministerio de Turismo de Bahamas, febrero de 2025. Enlaces a las fuentes: MITUR · Barbados Statistical Service · Caribbean Tourism Organization · Bahamas Ministry of Tourism
Aviso legal: Todas las cifras son estimaciones de mercado extraídas de las fuentes de datos públicas citadas anteriormente. El rendimiento de cada inversión varía en función del tipo de propiedad, la microlocalización, la calidad de la gestión y las condiciones del mercado. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros. Nada de lo contenido en esta página constituye asesoramiento en materia de inversión, legal o fiscal. Los posibles compradores deben contratar a un abogado dominicano autorizado y a un asesor fiscal calificado antes de realizar una transacción.