Invertir en Las Terrenas Real Estate
Perspectivas analíticas sobre los fundamentos del mercado, el potencial de rentabilidad y las estrategias de inversión en el emergente mercado costero de la República Dominicana.
Rendimientos reales. Lugar real. Propiedad real.
Las Terrenas se encuentra en la parte superior del conjunto de comparación de rendimiento de alquiler del Caribe, con precios de entrada muy por debajo de los mercados comparables cercanos a la playa y una ventaja fiscal estatutaria que ningún otro mercado de la región ofrece a los compradores.
Media nacional de República Dominicana para el T1 2026, frente al 7,78% del T3 2025. Global Property Guide la calcula a partir de rentas y precios de oferta de apartamentos de 1 a 3 dormitorios en las principales ciudades del país, por lo que Las Terrenas no está en la muestra. Las propiedades bien gestionadas en Las Terrenas rinden entre 5,6% y 7,7% neto y los alquileres de corta duración en primera línea de playa alcanzan entre 8% y 10% neto, ambas estimaciones de Navetta.
Global Property Guide, T1 2026. Rentas y precios de oferta, principales ciudades de República Dominicana. Bruto, antes de gastos; el neto suele ser de 1,5 a 2 puntos inferior.Proyección de Global Property Guide para Las Terrenas y Punta Cana en los próximos tres a cinco años, el extremo superior de un rango nacional del 3% al 8%. A nivel nacional, los precios de oferta de apartamentos subieron un 7,74% en el año hasta el T1 2026, tras un 10,25% en 2025 y un 12,48% en 2024, por lo que el crecimiento se ha moderado tres años seguidos. Ajustado por inflación, el último dato es del 2,97%.
Perspectiva de Global Property Guide. Tendencia nacional: índice de precios de apartamentos Properstar (precios de oferta) vía Global Property Guide, año hasta T1 2026.Condominios básicos de 160.000 a 280.000 dólares. Unidades de gama media próximas a la playa, de 280.000 a 450.000 dólares. Muy por debajo de los más de 295.000 USD de Barbados y los más de 400.000 USD de Bahamas.
Múltiples datos de intermediación locales 2025; comparaciones de Global Property Guide CaribbeanRepública Dominicana estableció un nuevo récord histórico de visitantes en 2025, su décimo año turístico récord consecutivo. El turismo aportó aproximadamente 20.500 millones de dólares al PIB en 2024 (8,8 % del PIB).
MITUR, diciembre de 2025; Organización de Turismo del Caribe, abril de 2025
Los extranjeros poseen el título de propiedad con idénticos derechos que los ciudadanos dominicanos. No se exige permiso, residencia ni ciudadanía. Título asegurado bajo el sistema Torrens (Ley 108-05, 2007).
DR Ley 108-05; Guía del comprador Guzmán Ariza, 2025Costes de cierre estándar para el comprador del 4% al 6%, reducidos a aproximadamente el 2% en las propiedades aprobadas por CONFOTUR. En Jamaica, la media oscila entre el 4% y el 10% (10% con hipoteca); en Bahamas, entre el 5,5% y el 12%.
DGII; TheLatinvestor, febrero 2026; PwC Worldwide Tax Summaries 2025Los bienes inmuebles en Las Terrenas se negocian y arriendan casi en su totalidad en dólares estadounidenses, lo que neutraliza sustancialmente el riesgo cambiario del peso a nivel de los activos. La tasa de referencia del BCRD era de aproximadamente RD$63.43 por USD$1 en enero de 2026.
BCRD, 2025-2026; Guía mundial de la propiedad DR Guía de compra 2026Todas las cifras son estimaciones de mercado extraídas de las fuentes de datos públicas citadas anteriormente. El rendimiento de cada inversión varía en función del tipo de propiedad, la microlocalización, la calidad de la gestión y las condiciones del mercado. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros. Nada de lo contenido en esta página constituye asesoramiento en materia de inversión, legal o fiscal. Los posibles compradores deben contratar a un abogado dominicano autorizado y a un asesor fiscal cualificado antes de realizar una transacción.
Enfoques de inversión en Las Terrenas
Existen tres modelos principales para diferentes perfiles de inversor, tolerancias al riesgo y horizontes temporales.
Buy and Hold: Ingresos por alquiler
Compre un condominio o villa bien ubicado, contrate gestión profesional y genere ingresos pasivos mediante alquileres de corta duración. Ideal para inversores que buscan rendimientos netos del 5,6% al 7,7% con necesidades de liquidez moderadas. Los anuncios de Las Terrenas promedian un 32% de ocupación anual y un 49% en temporada alta, mientras que el 10% con mejor rendimiento supera el 70% (AirROI, agosto 2025 a julio 2026).
Preconstrucción: Juego de apreciación
Entrar a precio de preventa en nuevas promociones, beneficiarse de la revalorización durante el periodo de construcción (normalmente entre un 15% y un 25% por encima del precio de compra a la finalización) y, a continuación, vender o alquilar. Mayor perfil de riesgo, mayor rentabilidad potencial. La mayoría de los proyectos de nueva construcción en Las Terrenas están estructurados para poder acogerse a CONFOTUR.
Banco de tierras: Crecimiento a largo plazo
Adquirir terrenos con título de propiedad en zonas de desarrollo emergentes y mantenerlos de 5 a 10 años, ya que la inversión en infraestructuras impulsa la revalorización. Costes de mantenimiento más bajos, horizonte temporal más largo. Requiere una cuidadosa diligencia debida sobre el estado del título, la zonificación y la trayectoria de la infraestructura.
Apartamentos: La Inversión de Menor Entrada
No toda inversión en Las Terrenas comienza con una villa. Los apartamentos y condominios ofrecen un precio de entrada más bajo que las villas, con listados actuales disponibles desde USD 136,671.13, y una demanda de alquiler impulsada por el mismo crecimiento turístico que respalda los rendimientos de las villas. Una residencia con administración se encarga del mantenimiento y la seguridad mientras el propietario está en el extranjero, lo que convierte a los apartamentos en la opción práctica para inversores primerizos y remotos. Las cuotas de administración del condominio deben tenerse en cuenta en los cálculos de rendimiento neto. Explora los apartamentos en venta en Las Terrenas disponibles en nuestra página de ventas.
CONFOTUR: Su mayor ventaja fiscal
CONFOTUR (Ley 158-01, promulgada el 9 de octubre de 2001) es el programa de incentivos a la inversión turística de la República Dominicana. Es el único programa entre los mercados caribeños que comparamos que concede al comprador final individual una exención fiscal directa. Los desarrollos que cumplan los requisitos reciben:
Exención del 100% del 1% anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IPI) sobre el valor que supere aproximadamente los 170.000 USD, durante 15 años a partir de la finalización de la construcción.
Exención del 100% del 3% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que, de otro modo, se pagaría al cierre. En una propiedad de 350.000 USD, esto supone un ahorro de 10.500 USD en el momento de la compra.
Posible exención del impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler generados por la propiedad durante hasta 15 años a partir de la finalización del proyecto, conforme a la Ley 158-01 (modificada por la Ley 195-13), sujeto a condiciones y a la certificación del proyecto CONFOTUR.
Fuente: Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (9 de octubre de 2001), modificada por la Ley 195-13, artículo 7; MITUR; Bufete Arthur & Castillo (aclaw.com); Guía del Comprador Guzmán Ariza 2025.
CONFOTUR Propiedades de inversión
Inmuebles exentos de impuestos acogidos a la Ley 158-01. Hasta 15 años de exención del IPI y del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
En VentaCONFOTURConsultar Precio
Gran Cosón, residencias frente al mar en Samaná
El Cosón, Las Terrenas
En VentaCONFOTURUSD 195k - 285k
Plaza City Condo-Hotel, Las Terrenas
Playa Punta Popy, Las Terrenas
1 hab. · 1 baño · 50-60 m²
En VentaCONFOTURUSD 193k - 1.95M
Residencias XIWARA - Frente al mar - Las Terrenas
El Portillo, Las Terrenas
1-4 hab. · 1-4 baños · 78-476.11 m²
En VentaCONFOTURUSD 248k - 303k
Residencias Annabella Hill - Las Terrenas
Abra Grande, Las Terrenas
1-2 hab. · 1-2 baños · 120-142.1 m²
En VentaCONFOTURUSD 189k - 439k
Manuela Plaza y Apart-Hotel
Centro Del Pueblo, Las Terrenas
1 baño · 35-126 m²
En VentaCONFOTURConsultar Precio
Sienna - Las Terrenas
El Jamito, Las Terrenas
Las Terrenas contra el Caribe
Todas las cifras proceden de datos oficiales de los gobiernos, bancos centrales, Global Property Guide y estatutos jurídicos primarios. Véanse las citas a continuación.
Fuentes: ¹ Global Property Guide rental yield reports: Dominican Republic Q1 2026 (national, asking rents and prices), Jamaica Q4 2025, Bahamas June 2025. ² Dominican Republic: Properstar apartment price index (asking prices) via Global Property Guide, year to Q1 2026. Others: Knight Frank Wealth Report 2025; Jamaica Homes market analysis. ³ DR Law 108-05; Central Bank of Barbados Exchange Control Regulations; Jamaica National Land Agency; International Persons Landholding Act 1993 (Bahamas). ⁴ DGII; TheLatinvestor February 2026; PwC Worldwide Tax Summaries Jamaica 2025; Bahamas Real Estate Association; Barbados Dream Properties. ⁵ DGII IPI regulations; Barbados Revenue Authority; Tax Administration Jamaica; Central Bank of The Bahamas. ⁶ MITUR Dominican Republic; Barbados Statistical Service; Caribbean Tourism Organization Performance Review 2024; Bahamas Ministry of Tourism, February 2025.
Esta tabla presenta rangos aproximados de fuentes disponibles públicamente y sólo pretende ser una referencia general. Las cifras varían según el tipo de propiedad, la microlocalización, la estructura jurídica y el momento de la transacción. Nada de lo aquí expuesto constituye asesoramiento jurídico, fiscal o de inversión. Los posibles compradores deben contratar a asesores jurídicos y fiscales independientes en cada jurisdicción.
Comprender los factores de retorno
Cómo se generan los rendimientos en el mercado de Las Terrenas.
Eficiencia fiscal a través de CONFOTUR
Las propiedades certificadas por CONFOTUR se benefician de una exención del 3% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en el momento de la compra, una exención anual del 1% del IPI durante un máximo de 15 años y una posible exención del impuesto sobre rentas del alquiler. En una propiedad de 350.000 USD, el ahorro en el impuesto de transmisiones asciende por sí solo a 10.500 USD en el momento de la compra.
Ver propiedades de CONFOTUR →Generación de ingresos por alquiler
Los alquileres vacacionales de corta duración proporcionan un flujo de caja inmediato. Las propiedades cercanas a las playas y a los servicios ofrecen precios más altos, sobre todo durante la temporada alta de diciembre a abril. El rendimiento nacional bruto fue del 8,53% de media en el primer trimestre de 2026 (Global Property Guide).
Céntrese en propiedades con un gran atractivo turístico, una gestión profesional y un historial de alquiler probado.
Revalorización del capital
La oferta limitada frente al mar, unida a una demanda internacional creciente, respalda el crecimiento del valor a largo plazo. Los precios de oferta nacionales de apartamentos subieron un 7,74% en el año hasta el T1 2026, tras un 10,25% en 2025 y un 12,48% en 2024, y Global Property Guide proyecta entre un 6% y un 8% anual para Las Terrenas y Punta Cana en los próximos tres a cinco años. Ningún índice publicado sigue por separado los precios de Las Terrenas.
Dar prioridad a los activos escasos (primera línea de playa, vistas al océano) en vecindarios establecidos con apoyo de infraestructuras.
Aviso de Riesgo. Toda inversión inmobiliaria conlleva riesgos. Los inversores deben evaluar las fluctuaciones cambiarias, la estacionalidad turística, la calidad de la gestión inmobiliaria, los cambios regulatorios (incluyendo posibles cambios en la certificación CONFOTUR), la responsabilidad fiscal por ganancias de capital y los ciclos de mercado más amplios. Las ganancias de capital por ventas de bienes inmuebles están sujetas a la legislación fiscal dominicana. Consulte a un asesor fiscal dominicano autorizado sobre las tasas vigentes aplicables a su estatus de residencia antes de realizar cualquier transacción. Recomendamos una debida diligencia exhaustiva, representación legal independiente (un abogado dominicano autorizado) y proyecciones financieras realistas antes de cualquier decisión de compra.
Preguntas frecuentes
Según Global Property Guide (T1 2026), el rendimiento bruto de alquiler nacional de República Dominicana promedió un 8,53%, frente al 7,78% del T3 2025. Ese índice se construye con rentas y precios de oferta de las principales ciudades del país y no incluye Las Terrenas. Las propiedades bien gestionadas en Las Terrenas suelen rendir entre un 5,6% y un 7,7% neto (estimación de Navetta), y los alquileres de corta duración en primera línea de playa alcanzan entre un 8% y un 10% neto.
CONFOTUR (Ley 158-01) es el programa de incentivos turísticos de la República Dominicana. Las propiedades que cumplen los requisitos reciben una exención del 100% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3% en el momento del cierre, una exención del 100% del impuesto anual sobre bienes inmuebles (IPI) del 1% durante un máximo de 15 años y una exención potencial del impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler. Entre los mercados caribeños que comparamos, la República Dominicana es la única que ofrece esta combinación de incentivos fiscales para el comprador.
Los precios de oferta nacionales de apartamentos subieron un 7,74% en el año hasta el T1 2026, tras un 10,25% en 2025 y un 12,48% en 2024, por lo que el crecimiento se ha moderado tres años seguidos. Ajustado por inflación, el último dato es del 2,97%. Global Property Guide proyecta entre un 6% y un 8% anual para Las Terrenas y Punta Cana en los próximos tres a cinco años. Los impulsores incluyen la oferta limitada frente al mar, la creciente demanda de compradores internacionales, la mejora de las infraestructuras y el crecimiento turístico récord de República Dominicana (11,6 millones de visitantes en 2025). Ningún índice publicado sigue por separado los precios de Las Terrenas.
Los inversores deben evaluar las fluctuaciones monetarias (aunque los bienes inmuebles se negocian en USD), la estacionalidad del turismo, la calidad de la gestión inmobiliaria, los cambios normativos y los ciclos generales del mercado. Las ganancias de capital por la venta de inmuebles están sujetas a la legislación fiscal dominicana. Consulte a un asesor fiscal dominicano autorizado para conocer los tipos aplicables a su situación de residencia y a la estructura específica de la transacción.
La mayoría de los inversores salen a través de la reventa en el activo mercado secundario. La liquidez es mayor cuando se trata de propiedades a precios competitivos, bien situadas, con título de propiedad Torrens (Ley 108-05), rendimiento demostrado en alquileres y certificación CONFOTUR, en su caso.
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