Investir dans l'immobilier de Las Terrenas
Analyse des fondamentaux du marché, du potentiel de rendement et des stratégies d'investissement dans le marché côtier émergent de la République Dominicaine.
De vrais retours. Lieu réel. Propriété réelle.
Les prix d'entrée à Las Terrenas sont nettement inférieurs à ceux de marchés comparables situés à proximité de la plage, et parmi les marchés des Caraïbes que nous avons comparés, CONFOTUR est la seule exonération fiscale prévue par la loi accordée directement à l'acheteur.
Moyenne nationale de la République dominicaine au premier trimestre 2026, mesurée sur les appartements des principales villes : Las Terrenas ne fait donc pas partie de l’échantillon. Navetta estime le rendement net des biens bien gérés à Las Terrenas entre 5,6 % et 7,7 %.1
Projection de Global Property Guide pour Las Terrenas et Punta Cana sur les trois à cinq prochaines années. À l’échelle nationale, les prix demandés des appartements ont augmenté de 7,74 % sur l’année jusqu’au T1 2026, un rythme plus lent qu’en 2024 et 2025.2
Appartements à partir de USD 136,671 dans les annonces actuelles de Navetta, avec des biens de milieu de gamme proches de la plage autour de 280 000 à 450 000 USD. Nettement en dessous du seuil d'entrée de plus de 295 000 USD à la Barbade et de plus de 400 000 USD aux Bahamas.3
La République Dominicaine a établi un nouveau record de visiteurs en 2025, sa dixième année touristique record consécutive. Le tourisme a contribué au PIB à hauteur d'environ 20,5 milliards USD en 2024 (8,8 % du PIB).4
Les ressortissants étrangers détiennent un titre de propriété libre avec les mêmes droits que les citoyens dominicains. Aucune exigence en matière de permis, de résidence ou de citoyenneté. Le titre de propriété est garanti par le système Torrens (loi 108-05, 2007).5
Frais de clôture standard pour l'acheteur de 4 à 6 %, réduits à environ 2 % pour les biens immobiliers approuvés par CONFOTUR, au niveau de la Barbade (1,5 à 3,5 %). La Jamaïque se situe en moyenne entre 4 % et 10 % (10 % avec l'hypothèque) ; les Bahamas entre 5,5 % et 12 %.6
Les biens immobiliers à Las Terrenas sont négociés et loués presque entièrement en dollars américains, ce qui neutralise considérablement le risque de change du peso au niveau de l'actif. Le taux de référence de la BCRD était d'environ 63,43 RD$ pour 1 USD en janvier 2026.7
Approches en matière d'investissement à Las Terrenas
Trois modèles principaux répondent à des profils d'investisseurs, des tolérances au risque et des horizons temporels différents.
Acheter et conserver : revenus locatifs
Achetez un condo ou une villa bien situés, confiez la gestion à des professionnels et générez un revenu passif en location courte durée. Convient aux investisseurs visant un rendement net de 5,6 % à 7,7 % avec des besoins de liquidité modérés. Les annonces de Las Terrenas affichent en moyenne 32 % d’occupation sur l’année et 49 % en haute saison, tandis que les 10 % les plus performantes dépassent 70 % (AirROI, août 2025 à juillet 2026).
Pré-construction : jeu d'appréciation
Achetez au prix de prévente dans des programmes immobiliers neufs, profitez de la plus-value générée pendant la phase de construction (selon une estimation de Navetta, celle-ci se situerait entre 15 % et 25 % au-dessus du prix d’achat à la livraison, d’après les tarifs pratiqués par les promoteurs sur les projets de Las Terrenas, notamment Armonia et Sol de Arena), puis revendez ou mettez en location. Profil de risque plus élevé, rendement potentiel plus important. La plupart des projets de construction neuve à Las Terrenas sont conçus pour répondre aux critères d'éligibilité du programme CONFOTUR.
Banque foncière : Croissance à long terme
Acquérir des terrains titrés dans les zones de développement émergentes et les conserver pendant 5 à 10 ans, car les investissements dans les infrastructures stimulent l'appréciation. Coûts de possession les plus bas, horizon temporel le plus long. Nécessite une vérification minutieuse des titres de propriété, du zonage et de la trajectoire des infrastructures.
Appartements : l'investissement à prix d'entrée plus bas
Tout investissement à Las Terrenas ne commence pas par une villa. Les appartements et condos offrent un prix d'entrée plus bas que les villas, avec des annonces actuelles disponibles à partir de USD 136,671, et une demande locative portée par la même croissance touristique qui soutient les rendements des villas. Une résidence gérée prend en charge l'entretien et la sécurité pendant l'absence du propriétaire, ce qui fait des appartements le choix pratique pour les investisseurs débutants et à distance. Les frais de copropriété doivent être intégrés dans les calculs de rendement net. Parcourez les appartements à vendre à Las Terrenas sur notre page de vente.
CONFOTUR : votre plus grand avantage fiscal
CONFOTUR (loi 158-01, promulguée le 9 octobre 2001) est le programme d'incitation à l'investissement touristique de la République Dominicaine. C'est le seul programme parmi les marchés caribéens que nous avons comparés à accorder à l'acheteur final une exonération fiscale directe. Les projets qui remplissent les conditions requises reçoivent :
exonération à 100 % de la taxe annuelle de 1 % sur les biens immobiliers (IPI) pour une valeur supérieure à environ 170 000 USD, pendant 15 ans à compter de l'achèvement de la construction.
exonération à 100 % des droits de mutation de 3 %, normalement dus à la clôture de la transaction. Pour un bien de 350 000 USD, cela représente une économie de 10 500 USD au moment de l'achat.
Exonération possible de l'impôt sur le revenu pour les revenus locatifs générés par le bien pendant une durée maximale de 15 ans à compter de l'achèvement du projet, en vertu de la Loi 158-01 (modifiée par la Loi 195-13), sous réserve de conditions et de la certification du projet CONFOTUR.8
Biens d'investissement CONFOTUR
Biens immobiliers exonérés d'impôt au titre de la loi n° 158-01. Exonération de l'IPI pendant une durée maximale de 15 ans à compter de l'achèvement du projet, ainsi qu'une exonération unique des droits de mutation lors de la signature de l'acte de vente.
À vendreCONFOTURPrix sur demande
Gran Cosón, résidences en bord de mer à Samaná
El Cosón, Las Terrenas
À vendreCONFOTURUSD 195k - 285k
Plaza City Condo-Hôtel, Las Terrenas
Playa Punta Popy, Las Terrenas
1 ch. · 1 sdb · 50-60 m²
À vendreCONFOTURUSD 193k - 1.95M
Résidences XIWARA - En bord de mer - Las Terrenas
El Portillo, Las Terrenas
1-4 ch. · 1-4 sdb · 37-476 m²
À vendreCONFOTURUSD 248k - 303k
Résidences Annabella Hill - Las Terrenas
Abra Grande, Las Terrenas
1-2 ch. · 1-2 sdb · 97-142 m²
À vendreCONFOTURUSD 189k - 439k
Manuela Plaza & Appart-hôtel
Centro Del Pueblo, Las Terrenas
1 sdb · 45-126 m²
À vendreCONFOTURPrix sur demande
Sienna - Las Terrenas
El Jamito, Las Terrenas
Las Terrenas vs. les Caraïbes
Tous les chiffres proviennent de données officielles des gouvernements, des banques centrales, du Global Property Guide et des principaux statuts juridiques. Voir les citations ci-dessous.
Ce tableau présente des fourchettes approximatives provenant de sources publiques et n'est destiné qu'à servir de référence générale. Les chiffres varient en fonction du type de bien, de la micro-localisation, de la structure juridique et du moment de la transaction. Rien ici ne constitue un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Les acheteurs potentiels doivent faire appel à des conseillers juridiques et fiscaux indépendants dans chaque juridiction.
Comprendre les facteurs de retour
Comment les rendements sont générés sur le marché de Las Terrenas.
Efficacité fiscale via CONFOTUR
Les biens immobiliers certifiés CONFOTUR bénéficient d'une exonération des droits de mutation de 3 % à la clôture, d'une exonération de l'IPI de 1 % par an pendant 15 ans au maximum et d'une éventuelle exonération de l'impôt sur les revenus locatifs. Pour un bien de 350 000 USD, l'économie de droits de mutation représente à elle seule 10 500 USD à l'achat.
Voir les propriétés de CONFOTUR →Génération de revenus locatifs
Les locations de vacances à court terme permettent d'obtenir des rentrées d'argent immédiates. Les propriétés situées à proximité des plages et des commodités sont très prisées, en particulier pendant la haute saison de décembre à avril. Le rendement national brut était en moyenne de 8,53 % au premier trimestre 2026 (Global Property Guide).
Privilégiez les biens présentant un fort attrait touristique, une gestion professionnelle et des antécédents locatifs avérés.
Appréciation du capital
L’offre limitée en front de mer, conjuguée à une demande internationale croissante, soutient la croissance de la valeur à long terme. Les prix demandés des appartements au niveau national ont augmenté de 7,74 % sur l’année jusqu’au T1 2026, après 10,25 % en 2025 et 12,48 % en 2024, et Global Property Guide prévoit 6 % à 8 % par an pour Las Terrenas et Punta Cana sur les trois à cinq prochaines années. Aucun indice publié ne suit séparément les prix de Las Terrenas.
Donner la priorité aux biens rares (front de mer, vue sur l'océan) dans les quartiers établis bénéficiant d'un soutien infrastructurel.
Avertissement sur les Risques. Tout investissement immobilier comporte des risques. Les investisseurs doivent évaluer les fluctuations de change, la saisonnalité touristique, la qualité de la gestion immobilière, les changements réglementaires (y compris les modifications potentielles de la certification CONFOTUR), la responsabilité fiscale sur les plus-values et les cycles de marché plus larges. Les plus-values sur les ventes immobilières sont soumises à la législation fiscale dominicaine. Consultez un conseiller fiscal dominicain agréé sur les taux en vigueur applicables à votre statut de résidence avant toute transaction. Nous recommandons une vérification approfondie, une représentation juridique indépendante (un avocat dominicain agréé) et des projections financières réalistes avant toute décision d'achat.
Questions fréquemment posées
Selon le Global Property Guide (1er trimestre 2026), le rendement locatif brut national en République dominicaine s'est établi en moyenne à 8,53 %, contre 7,78 % au 3e trimestre 2025. Cet indice est calculé à partir des loyers demandés et des prix pratiqués dans les principales villes du pays et n'inclut pas Las Terrenas. Les biens immobiliers bien gérés à Las Terrenas génèrent généralement un rendement net compris entre 5,6 % et 7,7 %, tandis que les locations de courte durée en bord de mer dans les emplacements de choix atteignent un rendement net de 8 % à 10 %. Ces deux chiffres sont des estimations de Navetta et ne proviennent pas d’indices publiés.
CONFOTUR (loi 158-01) est le programme d'incitation touristique de la République Dominicaine. Les biens immobiliers remplissant les conditions requises bénéficient d'une exonération totale des droits de mutation de 3 % à la clôture, d'une exonération totale de l'impôt foncier annuel de 1 % (IPI) pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans et d'une exonération potentielle de l'impôt sur les revenus locatifs. Parmi les marchés caribéens que nous avons comparés, la République dominicaine est la seule à offrir cette combinaison d'avantages fiscaux pour l'acheteur.
Les prix demandés des appartements au niveau national ont augmenté de 7,74 % sur l’année jusqu’au T1 2026, après 10,25 % en 2025 et 12,48 % en 2024 : la croissance ralentit donc depuis trois ans. Corrigée de l’inflation, la dernière lecture ressort à 2,97 %. Global Property Guide prévoit 6 % à 8 % par an pour Las Terrenas et Punta Cana sur les trois à cinq prochaines années. Les moteurs sont l’offre limitée en front de mer, la demande croissante des acheteurs internationaux, l’amélioration des infrastructures et la croissance touristique record de la République dominicaine (11,6 millions de visiteurs en 2025). Aucun indice publié ne suit séparément les prix de Las Terrenas.
Deux facteurs déterminent si une projection devient un rendement : l'exécution et la vérification. La performance locative dépend de la qualité de la gestion et du taux d'occupation, et non de la moyenne du marché ; demandez l'historique réel des réservations plutôt qu'une prévision. L'exonération CONFOTUR est accordée projet par projet : confirmez la certification du programme avant de compter dessus. L'Avertissement sur les Risques de cette page en donne la liste complète.
La plupart des investisseurs sortent par la revente sur le marché secondaire actif. La liquidité est la plus forte pour les biens à prix compétitifs, bien situés, avec un titre de propriété Torrens clair (loi 108-05), une performance locative prouvée et une certification CONFOTUR le cas échéant.
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Sources
- Global Property Guide, T1 2026, contre 7,78 % au T3 2025. Loyers et prix demandés pour des appartements de 1 à 3 chambres dans les principales villes de la République dominicaine. Brut, avant frais ; le net est en général inférieur de 1,5 à 2 points. Estimations de Navetta, pas des données d’indice : 5,6 % à 7,7 % net pour les biens bien gérés à Las Terrenas, 8 % à 10 % net pour les locations de courte durée en front de mer. Liens vers les sources : Global Property Guide
- Perspectives de Global Property Guide, haut d’une fourchette nationale de 3 % à 8 %. Tendance nationale : indice des prix des appartements Properstar (prix demandés) via Global Property Guide, année jusqu’au T1 2026 : 7,74 %, après 10,25 % en 2025 et 12,48 % en 2024 ; 2,97 % corrigé de l’inflation. Liens vers les sources : Global Property Guide
- Annonces actuelles de Navetta (inventaire en direct à la dernière mise à jour du site) ; comparaisons Caraïbes du Global Property Guide Liens vers les sources : Global Property Guide
- MITUR, décembre 2025 ; Organisation du tourisme des Caraïbes, avril 2025 Liens vers les sources : MITUR · Caribbean Tourism Organization
- DR Law 108-05 ; Guzman Ariza Buyer's Guide, 2025 Liens vers les sources : Law 108-05 · Guzmán Ariza
- DGII ; TheLatinvestor, février 2026 ; PwC Worldwide Tax Summaries 2025 Liens vers les sources : DGII · TheLatinvestor · PwC Tax Summaries
- BCRD, 2025-2026 ; Global Property Guide DR Buying Guide 2026 Liens vers les sources : Banco Central RD · Global Property Guide
- Loi 158-01 sur la promotion du développement touristique (9 octobre 2001), modifiée par la loi 195-13, article 7 ; MITUR ; Arthur & Castillo Law Firm (aclaw.com) ; Guzman Ariza Buyer's Guide 2025. Liens vers les sources : Law 158-01 · Law 195-13 · MITUR CONFOTUR · Arthur & Castillo · Guzmán Ariza
- Rapports de rendement locatif de Global Property Guide : République dominicaine T1 2026 (national, loyers et prix demandés), Jamaïque T4 2025, Bahamas juin 2025. Liens vers les sources : GPG Dominican Republic · GPG Jamaica · GPG Bahamas
- République dominicaine : indice des prix des appartements Properstar (prix demandés) via Global Property Guide, année jusqu'au T1 2026. Autres : Knight Frank Wealth Report 2025 ; analyse de marché de Jamaica Homes. Liens vers les sources : Global Property Guide · Knight Frank · Jamaica Homes
- Loi 108-05 de la République dominicaine ; réglementation des changes de la Banque centrale de la Barbade ; agence foncière nationale de la Jamaïque (NLA) ; International Persons Landholding Act 1993 (Bahamas). Liens vers les sources : Law 108-05 · Central Bank of Barbados · National Land Agency · Landholding Act 1993
- DGII ; TheLatinvestor, février 2026 ; PwC Worldwide Tax Summaries, Jamaïque 2025 ; Bahamas Real Estate Association ; Barbados Dream Properties. Liens vers les sources : DGII · TheLatinvestor · PwC Jamaica · BREA · Barbados Dream Properties
- DGII (IPI) ; administration fiscale de la Barbade (BRA) ; administration fiscale de la Jamaïque (TAJ) ; département des recettes intérieures des Bahamas. Liens vers les sources : DGII IPI · Barbados Revenue Authority · Tax Administration Jamaica · Bahamas Inland Revenue
- MITUR (République dominicaine) ; service statistique de la Barbade ; Organisation du tourisme des Caraïbes, bilan 2024 ; ministère du Tourisme des Bahamas, février 2025. Liens vers les sources : MITUR · Barbados Statistical Service · Caribbean Tourism Organization · Bahamas Ministry of Tourism
Avertissement : Tous les chiffres sont des estimations de marché tirées des sources de données publiques citées ci-dessus. Les performances individuelles des investissements varient en fonction du type de propriété, de la micro-localisation, de la qualité de la gestion et des conditions du marché. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Rien dans cette page ne constitue un conseil d'investissement, juridique ou fiscal. Les acheteurs potentiels doivent consulter un avocat dominicain agréé et un conseiller fiscal qualifié avant toute transaction.