L’achat d’un bien immobilier en République dominicaine se déroule sans encombre lorsque vous vérifiez les bons éléments avant de verser votre argent. Les problèmes rencontrés par les acheteurs étrangers sont rarement cachés. Ils se trouvent dans des documents que personne n’a demandés à temps.

Cette liste de contrôle couvre les six éléments à vérifier concernant le bien immobilier, ainsi qu’une vérification qui sera effectuée à votre sujet. Rien de tout cela n’a de particulier : chaque point repose sur ce qui est déjà stipulé par le registre foncier dominicain, l’administration fiscale (DGII) ou la législation dominicaine.

La liste de contrôle en un coup d’œil

Le titre de propriété est libre de toute charge à ce jour. Aucune hypothèque, aucun privilège ni aucune décision de justice n’est inscrit à son encontre.
Il s’agit d’un titre de propriété complet. Il ne s’agit pas d’une partie d’une parcelle plus grande.
Le terrain correspond au plan cadastral. Les limites sur le terrain sont identiques à celles indiquées sur le plan, avec un accès routier légal.
Le vendeur est habilité à vendre. Il s’agit de la bonne personne, disposant des signatures requises.
Les impôts sont payés. L’impôt foncier est à jour, et vous connaissez le coût du transfert de propriété.
Vous pouvez construire ce que vous avez prévu. Surtout près de la plage.
Vous ferez également l’objet d’une vérification. Préparez votre pièce d’identité et une preuve de vos ressources financières.

Quand commencer : le jour où vous versez un acompte

Ici, un achat se déroule généralement dans l’ordre suivant : réservation, vérification préalable, promesse de vente, contrat définitif, enregistrement. Notre guide sur l’entiercement immobilier en République dominicaine vous explique chaque étape.

La vérification préalable ne peut être reportée à une étape ultérieure. Elle commence dès que vous versez un acompte, que vous réserviez un terrain, une maison ou un logement dans un programme immobilier. Vous n’investiriez pas dans un bien dont vous ne savez rien, et l’acompte de réservation correspond précisément à cette somme.

Avant de le verser, assurez-vous que le contrat de réservation stipule par écrit :

que l’acompte est entièrement remboursable si les vérifications ci-dessous révèlent un problème ;
pendant combien de temps le bien vous est réservé pendant la durée des vérifications.

Si le vendeur ou le promoteur refuse de consigner cette clause de remboursement par écrit, considérez cela comme votre premier élément d’alerte. Un problème détecté à ce stade vous coûtera quelques semaines. S’il est découvert lors de la signature, cela peut vous faire perdre la transaction.

1. Le titre de propriété est en règle à ce jour

Éléments à vérifier : la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, un certificat délivré par le registre foncier (Registro de Títulos) indiquant le nom du propriétaire du bien immobilier ainsi que toutes les inscriptions figurant au registre à la date de délivrance du certificat.

Pourquoi est-ce important ? Le titre de propriété que le vendeur vous présente ne vous indique que le nom du propriétaire au moment de son impression. Une hypothèque ou une décision de justice enregistrée le mois dernier n’y figurera pas. Le certificat, lui, les mentionnera. La législation dominicaine joue également en votre faveur sur ce point : pour les biens enregistrés, les charges non enregistrées ne peuvent généralement pas être invoquées à votre encontre (à l’exception des droits d’eau et des droits miniers). Ce document constitue donc la pierre angulaire de vos vérifications.

Que faire :

Demandez à votre avocat de le solliciter dès le début. Cela coûte environ 1 000 RD$ et la demande peut être effectuée en ligne via l’Oficina Virtual du registre. Notre article sur la certification de la situation juridique vous explique la procédure étape par étape.
Demandez-le à nouveau peu avant la signature de l’acte de vente. Il s’agit d’un instantané ; il ne fournit donc aucune information sur ce qui se passe après la date de délivrance.
Si une hypothèque apparaît, le contrat doit préciser comment et quand elle sera remboursée lors de la signature de l’acte de vente.

2. Il s’agit d’un titre de propriété complet, et non d’une part d’une parcelle plus grande

Ce qu’il faut vérifier : si le vendeur détient un titre de propriété pour un lot arpenté qui lui est propre, ou une constancia anotada, c’est-à-dire une part enregistrée d’une parcelle plus grande sans limites arpentées qui lui sont propres.

Pourquoi est-ce important ? Les deux sont légaux, et une constancia anotada peut être vendue et enregistrée. Mais elle comporte des limites. Vous ne pouvez pas construire une copropriété sur un terrain détenu de cette manière, et les limites avec les propriétaires voisins peuvent être plus difficiles à définir. Pour obtenir votre propre titre de propriété, la part doit être dissociée :

Lorsque la parcelle remplit les conditions requises (personne ne la conteste et ses limites sont clairement marquées sur le terrain), cela peut se faire par le biais d’une procédure administrative au cadastre appelée « regularización parcelaria ». Cette procédure existe depuis 2022 et a été simplifiée fin 2025.
Si quelqu’un s’y oppose, la procédure devient judiciaire et prend le nom de « deslinde », ce qui prend plus de temps.

Que faire :

Demandez dès le début quel document le vendeur détient. La réponse déterminera votre calendrier.
S’il s’agit d’une « constancia », convenez par écrit de la répartition des frais de séparation de la parcelle et précisez si le paiement final sera reporté jusqu’à ce que celle-ci soit effective. Notre guide des frais de clôture explique l’impact de cette procédure sur le calendrier.

3. Le terrain correspond au plan cadastral

Ce qu’il faut vérifier : que ce que vous voyez sur le terrain correspond au plan cadastral officiel, et que la parcelle dispose d’un accès légal à une route.

Pourquoi est-ce important ? Sur un terrain situé à Abra Grande ou à Playa Bonita, la limite de la clôture et le plan ne coïncident pas toujours. L’État dispose d’un fonds de garantie pour les personnes lésées par des erreurs d’enregistrement, mais celui-ci ne couvre pas les légères différences techniques de levé. C’est à vous de les repérer avant l’achat.

Que faire :

Faites appel à un géomètre agréé (agrimensor) pour comparer le plan cadastral avec les bornes de délimitation sur le terrain.
Si l’accès à la route ne peut se faire qu’en traversant le terrain d’un voisin, assurez-vous que ce droit de passage est officiellement établi et enregistré. Votre avocat pourra le vérifier dans les registres fonciers.

4. Le vendeur est habilité à vendre

Ce qu’il faut vérifier : que la personne ou la société qui vend est bien le propriétaire inscrit au cadastre et dispose de toutes les signatures exigées par le cadastre.

Pourquoi est-ce important ? Le registre publie précisément les documents nécessaires à l’enregistrement d’une vente. S’il manque un élément, tel que le consentement du conjoint ou l’autorisation d’une société, le transfert est suspendu jusqu’à ce que le problème soit résolu.

Que faire ? Réunissez ces documents lors de la vérification préalable, et non le jour de la signature.

Pour un particulier : une pièce d’identité du propriétaire et de son conjoint. Un acte de mariage peut également être nécessaire, par exemple lorsque le titre de propriété ne mentionne aucun conjoint mais que la pièce d’identité du propriétaire indique désormais qu’il est marié. Un ressortissant étranger doit fournir son passeport ainsi qu’une deuxième pièce d’identité officielle délivrée par son pays.
Pour une société : son extrait du registre du commerce (le cas échéant) et l’accord des actionnaires ou les statuts autorisant la vente, visés par la Chambre de commerce.
Si une personne signe au nom du vendeur : lisez la procuration et vérifiez qu’elle couvre la vente de ce bien immobilier.

5. Les taxes sont payées et vous connaissez le coût du transfert

À vérifier : un certificat de la DGII attestant que le bien est à jour au titre de la taxe foncière annuelle (IPI) ou qu’il en est exonéré.

Pourquoi est-ce important ? Le registre ne procédera pas à l’enregistrement de la vente sans ce document. De plus :

La DGII exige que l’acheteur et le vendeur soient tous deux enregistrés auprès d’elle (numéro fiscal RNC actif) avant de traiter le transfert.
Les droits de mutation s’élèvent à 3 %, calculés sur le montant le plus élevé entre le prix figurant dans votre contrat et l’évaluation du bien effectuée par la DGII. Notre guide sur l’IPI et notre guide sur les frais de clôture traitent de ces deux sujets.

Que faire :

Faites en sorte que le certificat IPI du vendeur soit une condition préalable au paiement, et non une formalité à régler ultérieurement.
Pour un appartement, l’achat du logement implique également l’acquisition de votre part des parties communes de l’immeuble, et le règlement de copropriété (le « reglamento ») s’applique à vous dès son enregistrement. Demandez :
- le règlement de copropriété enregistré ;
- le dernier procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires ;
- une attestation du syndic indiquant que les charges du logement sont à jour.
Lisez ce que prévoit le règlement concernant l’utilisation et la location avant de signer.

6. Vous pouvez construire ce que vous avez prévu

Ce qu’il faut vérifier : ce que la loi vous autorise à construire sur ce terrain, en particulier à proximité de la plage.

Pourquoi est-ce important ? Il s’agit de la vérification la plus spécifique à notre littoral, et celle dont les acheteurs de terrains en bord de mer à Playa Cosón et à Las Ballenas ont le plus besoin. Les 60 premiers mètres de terrain à partir de la ligne de marée haute sont considérés comme domaine public en vertu de la législation dominicaine : ils appartiennent à l’État et ne peuvent faire l’objet d’une propriété privée. La construction dans cette zone est soumise à des restrictions et nécessite une autorisation spécifique des pouvoirs publics.

Que faire :

Pour tout terrain en bord de mer, demandez à votre géomètre de tracer la ligne des 60 mètres sur le plan, afin que vous puissiez voir quelle partie du terrain vous pouvez réellement utiliser.
Si une maison ou une piscine se trouve déjà à l’intérieur de cette ligne, renseignez-vous auprès de votre avocat avant d’acheter, et non après.
Vous achetez sur plan ? Demandez au promoteur immobilier de vous présenter le permis de construire délivré par le ministère du Logement (MIVHED). Pour l’obtenir, un promoteur doit notamment disposer :
- d’un titre de propriété définitif ;
- d’un plan cadastral qui s’y rapporte ;
- des autorisations municipales d’aménagement du territoire ;
- d’une autorisation environnementale.
Un promoteur qui ne peut pas présenter ce titre vous a déjà appris quelque chose d’important.

7. Vous ferez également l’objet d’une vérification

La diligence raisonnable s’applique dans les deux sens. En vertu de la loi dominicaine contre le blanchiment d’argent, les agents immobiliers, ainsi que les avocats et les notaires qui interviennent dans une transaction, sont tenus de vérifier l’identité de leurs clients, qu’il s’agisse des acheteurs ou des vendeurs.

À quoi s’attendre :

On vous demandera votre passeport et une preuve de l’origine de vos fonds. Notre guide destiné aux acheteurs étrangers en République dominicaine répertorie les documents à rassembler.
Les paiements en espèces d’un montant égal ou supérieur à 15 000 dollars américains sont signalés à la cellule de renseignement financier du gouvernement.
Le paiement d’un bien immobilier en espèces au-delà d’un plafond légal n’est pas autorisé, et le notaire doit consigner le mode de paiement du prix. Ce plafond est révisé chaque année en fonction de l’inflation ; demandez donc à votre avocat de vous communiquer le montant actuel.

Que faire : prévoyez de payer par virement bancaire depuis un compte à votre nom et conservez les justificatifs. Cela facilitera toutes les étapes suivantes.

Ce qu’il faut inclure dans le contrat

Une vérification ne vous protège que si la promesse de vente y subordonne votre paiement. Au minimum, subordonnez le paiement final aux conditions suivantes :

un certificat de situation juridique sans réserve, délivré peu avant la signature ;
le certificat IPI du vendeur ;
les documents du vendeur, y compris toute autorisation du conjoint ou de la société ;
pour une « constancia anotada », un plan convenu visant à obtenir un titre de propriété distinct pour le terrain.

Effectuez ces vérifications dans l’ordre, avec l’aide d’un avocat dominicain, et la plupart des imprévus apparaîtront alors que vous pouvez encore vous retirer. D’après notre expérience, les problèmes qui ont porté préjudice aux acheteurs étaient presque toujours visibles dans des documents que personne n’avait demandés à temps.

Il s’agit d’informations générales, et non de conseils juridiques ou financiers ; consultez un conseiller agréé avant d’agir. Chiffres et exigences confirmés en octobre 2026.

Si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier sur la péninsule et souhaitez faire examiner les documents par un tiers, notre équipe est présente sur place à Las Terrenas toute l’année. Vous pouvez nous contacter via notre page de contact.

La liste de contrôle des vérifications préalables à effectuer avant d'acheter à Samaná

La liste de contrôle en un coup d’œil

Quand commencer : le jour où vous versez un acompte

1. Le titre de propriété est en règle à ce jour

2. Il s’agit d’un titre de propriété complet, et non d’une part d’une parcelle plus grande

3. Le terrain correspond au plan cadastral

4. Le vendeur est habilité à vendre

5. Les taxes sont payées et vous connaissez le coût du transfert

6. Vous pouvez construire ce que vous avez prévu

7. Vous ferez également l’objet d’une vérification

Ce qu’il faut inclure dans le contrat

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