La compra de una propiedad en la República Dominicana se desarrolla sin contratiempos cuando se comprueban los aspectos adecuados antes de realizar la transferencia de fondos. Los problemas a los que se enfrentan los compradores extranjeros rara vez están ocultos; se encuentran en documentos que nadie solicitó a tiempo.

Esta lista de comprobación abarca los seis aspectos que debe verificar sobre la propiedad, además de una comprobación que se le realizará a usted. Nada de esto es extraordinario: cada punto se basa en lo que ya establecen el Registro de la Propiedad dominicano, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) o la legislación dominicana.

Resumen de la lista de comprobación

El título de propiedad está libre de cargas en la actualidad. No tiene hipotecas, embargos ni órdenes judiciales inscritas.
Se trata de un título de propiedad completo. No es una parte de una parcela más grande.
El terreno se ajusta al plano. Los límites sobre el terreno coinciden con los del plano, y cuenta con acceso legal por carretera.
El vendedor está facultado para vender. Es la persona adecuada, con las firmas correspondientes.
Los impuestos están pagados. El impuesto sobre bienes inmuebles está al día y usted sabe cuánto costará la transmisión.
Puede construir lo que tiene previsto. Especialmente cerca de la playa.
A usted también se le comprobarán los datos. Tenga a mano su documento de identidad y la prueba de fondos.

Cuándo empezar: el día en que abone el anticipo

Una compra aquí suele seguir este orden: reserva, diligencia debida, promesa de venta, contrato definitivo, inscripción. Nuestra guía sobre el depósito en garantía inmobiliario en la República Dominicana le explica cada paso.

La diligencia debida no se pospone para una fase posterior. Comienza en el momento en que abona el depósito, ya sea para reservar una parcela, una vivienda o una unidad en un proyecto. Usted no invertiría dinero en algo de lo que no sabe nada, y el depósito de reserva es precisamente ese dinero.

Antes de abonarlo, asegúrese de que el contrato de reserva especifique, por escrito:

que el depósito es totalmente reembolsable si las comprobaciones que se indican a continuación revelan algún problema;
durante cuánto tiempo se le reserva la propiedad mientras se llevan a cabo las comprobaciones.

Si el vendedor o el promotor se niegan a poner el reembolso por escrito, considérelo como su primera señal de alerta. Un problema detectado en esta fase le costará unas semanas. Si se descubre en el momento del cierre, puede costarle la operación.

1. El título de propiedad está libre de cargas en la actualidad

Qué debe comprobar: la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, un certificado del Registro de la Propiedad (Registro de Títulos) que indica quién es el propietario del inmueble y todas las inscripciones registradas sobre el mismo en la fecha de su expedición.

Por qué es importante: el documento de titularidad que le muestra el vendedor solo le indica quién era el propietario del inmueble en el momento de su expedición. Una hipoteca o una resolución judicial inscrita el mes pasado no aparecerá en él. El certificado sí lo hará. La legislación dominicana también le favorece en este aspecto: en el caso de los inmuebles inscritos, las cargas que no estén registradas no suelen poder utilizarse en su contra (los derechos de agua y de explotación minera son la excepción). Esto convierte a este documento en la pieza clave de sus comprobaciones.

Qué debe hacer:

Pida a su abogado que lo solicite desde el principio. Cuesta unos 1,000 RD$ y la solicitud puede iniciarse en línea a través de la Oficina Virtual del Registro. Nuestra publicación sobre la certificación de la situación jurídica lo explica paso a paso.
Solicítelo de nuevo poco antes del cierre de la compraventa. Se trata de una instantánea, por lo que no refleja lo que ocurra después de la fecha de su expedición.
Si aparece una hipoteca, el contrato debe especificar cómo y cuándo se liquidará en el momento del cierre.

2. Se trata de un título de propiedad completo, no de una parte de una parcela mayor

Qué debe comprobarse: si el vendedor es titular de un certificado de propiedad correspondiente a una parcela catastrada propia, o de una constancia anotada, que es una participación registrada de una parcela más grande sin límites catastrados propios.

Por qué es importante: ambas opciones son legales, y una «constancia anotada» puede venderse e inscribirse. Sin embargo, conlleva ciertas limitaciones. No se puede constituir un condominio en un terreno que se posea de esta forma, y los límites con los propietarios vecinos pueden resultar más difíciles de delimitar. Para obtener su propio título de propiedad, la parte debe separarse:

Cuando la parcela cumple los requisitos (nadie la impugna y sus límites están claramente marcados sobre el terreno), esto puede hacerse mediante un proceso administrativo en el registro denominado «regularización parcelaria». Existe desde 2022 y se simplificó a finales de 2025.
Si alguien presenta objeciones, se convierte en un proceso judicial denominado «deslinde», que lleva más tiempo.

Qué debe hacer:

Pregunte con antelación qué documento posee el vendedor. La respuesta determinará su calendario.
Si se trata de una «constancia», acuerde por escrito quién corre con los gastos de la separación de la parcela y si el pago final se aplaza hasta que se haya completado dicho trámite. Nuestra guía de costos de cierre explica cómo esto afecta al plazo.

3. El terreno se ajusta al plano

Qué debe comprobar: que lo que ve sobre el terreno se ajuste al plano topográfico oficial y que la parcela cuente con acceso legal a una vía pública.

Por qué es importante: en una parcela de Abra Grande o Playa Bonita, la línea de la valla y el plano no siempre coinciden. El Estado cuenta con un fondo de garantía para las personas perjudicadas por errores en el registro, pero este no cubre pequeñas discrepancias técnicas en la medición. Es su responsabilidad detectarlas antes de la compra.

Qué debe hacer:

Contrate a un agrimensor colegiado para que compare el plano con los mojones de los límites in situ.
Si el terreno solo tiene acceso a la carretera a través de la propiedad de un vecino, asegúrese de que el derecho de paso esté formalmente establecido y registrado. Su abogado puede confirmarlo en los registros del Registro de Títulos.

4. El vendedor puede vender

Qué debe comprobar: que la persona o empresa vendedora sea el propietario inscrito y cuente con todas las firmas que el Registro exija.

Por qué es importante: el Registro publica exactamente lo que se necesita para inscribir una venta. Si falta algún documento, como el consentimiento del cónyuge o la autorización de una empresa, la transferencia se retrasará hasta que se subsane la irregularidad.

Qué debe hacer: recopile estos documentos durante la diligencia debida, no el día de la firma.

En el caso de una persona física: documento de identidad del propietario y de su cónyuge. También puede ser necesario un certificado de matrimonio, por ejemplo, cuando en el título de propiedad no figure ningún cónyuge, pero el documento de identidad del propietario indique ahora que está casado. Un extranjero deberá presentar el pasaporte, además de un segundo documento de identidad oficial de su país.
En el caso de una empresa: su inscripción en el registro mercantil (cuando proceda) y la autorización de los accionistas o los estatutos que autoricen la venta, sellados por la Cámara de Comercio.
Si alguien firma en nombre del vendedor: lea el poder notarial y compruebe que abarca la venta de este inmueble.

5. Se han abonado los impuestos y conoce el coste de la transmisión

Qué debe comprobar: un certificado de la DGII que acredite que la propiedad está al corriente del impuesto anual sobre bienes inmuebles (IPI) o que está exenta del mismo.

Por qué es importante: el Registro no inscribirá la venta sin dicho certificado. Además:

La DGII exige que tanto el comprador como el vendedor estén registrados en ella (con un número de identificación fiscal RNC activo) antes de tramitar la transmisión.
El impuesto de transferencia inmobiliaria es del 3 %, calculado sobre el mayor de los siguientes importes: el precio que figura en su contrato o la valoración de la propiedad realizada por la propia DGII. Nuestra guía sobre el IPI y nuestra guía sobre los costos de cierre abordan ambos aspectos.

Qué debe hacer:

Haga que el certificado del IPI del vendedor sea una condición para el pago, no algo que se resuelva más adelante.
En el caso de un apartamento, la compra de la vivienda implica también la adquisición de su parte de las zonas comunes del edificio, y las normas del edificio (el reglamento) le serán de aplicación una vez que estén registradas. Solicite:
- el reglamento registrado;
- el último acta de la junta de propietarios;
- una declaración del administrador que acredite que se han abonado las cuotas de la vivienda.
Lea lo que establece el reglamento sobre el uso y los alquileres antes de firmar.

6. Puede construir lo que tenga previsto

Qué debe comprobar: qué le permite construir la ley en este terreno, especialmente cerca de la playa.

Por qué es importante: esta es la comprobación más específica para nuestra costa, y la que más necesitan los compradores de parcelas frente al mar en Playa Cosón y Las Ballenas. Los primeros 60 metros de terreno a partir de la línea de marea alta son propiedad pública según la legislación dominicana: pertenecen al Estado y no pueden ser de propiedad privada. La construcción en esta zona está restringida y requiere una autorización específica del Gobierno.

Qué debe hacer:

En cualquier parcela frente al mar, pida a su agrimensor que marque la línea de los 60 metros en el plano, para que pueda ver qué parte de la parcela puede utilizar realmente.
Si ya hay una vivienda o una piscina dentro de esa línea, consulte a su abogado al respecto antes de comprar, no después.
¿Va a comprar sobre plano? Pida al promotor la licencia de obras expedida por el Ministerio de Vivienda (MIVHED). Para obtenerla, un promotor necesita, entre otras cosas:
- un título de propiedad definitivo;
- un plano topográfico que lo respalde;
- las autorizaciones municipales de uso del suelo;
- una autorización medioambiental.
Si un promotor no puede mostrarle el título de propiedad, eso ya le dice algo importante.

7. A usted también se le someterá a un control

La diligencia debida es recíproca. En virtud de la ley dominicana contra el lavado de activos, los agentes inmobiliarios, así como los abogados y notarios que tramitan una compra, deben verificar la identidad de sus clientes, tanto compradores como vendedores.

Qué puede esperar:

Se le solicitará su pasaporte y una prueba del origen de sus fondos. Nuestra guía para compradores extranjeros en la República Dominicana enumera los documentos que debe reunir.
Los pagos en efectivo de 15,000 dólares estadounidenses o más se comunican a la unidad de inteligencia financiera del Gobierno.
No está permitido pagar una propiedad en efectivo por encima del límite legal, y el notario debe dejar constancia de cómo se abonó el precio. El límite se actualiza cada año en función de la inflación, por lo que debe consultar a su abogado cuál es la cifra actual.

Qué debe hacer: planifique el pago mediante transferencia bancaria desde una cuenta a su nombre y conserve los comprobantes. Esto facilitará todos los pasos posteriores.

Qué debe figurar en el contrato

Una comprobación solo le protege si la promesa de venta condiciona su pago a ella. Como mínimo, condicione el pago final a:

un certificado de situación jurídica sin cargas, expedido poco antes del cierre de la operación;
el certificado del IPI del vendedor;
los documentos del vendedor, incluida cualquier autorización del cónyuge o de la empresa;
en el caso de una «constancia anotada», un plan acordado para que la parcela obtenga su propio título de propiedad.

Realice estas comprobaciones en el orden indicado, con la ayuda de un abogado dominicano, y la mayoría de las sorpresas saldrán a la luz mientras aún pueda retirarse de la operación. Según nuestra experiencia, los problemas que perjudican a los compradores casi siempre eran visibles en documentos que nadie solicitó a tiempo.

Esta es información general, no constituye asesoramiento jurídico ni financiero; consulte a un asesor autorizado antes de actuar. Cifras y requisitos confirmados en octubre de 2026.

Si está interesado en una propiedad en la península y desea que alguien más revise los documentos, nuestro equipo trabaja sobre el terreno en Las Terrenas durante todo el año. Puede ponerse en contacto con nosotros a través de nuestra página de contacto.

Lista de comprobación de diligencia debida que debe seguir antes de comprar en Samaná

Resumen de la lista de comprobación

Cuándo empezar: el día en que abone el anticipo

1. El título de propiedad está libre de cargas en la actualidad

2. Se trata de un título de propiedad completo, no de una parte de una parcela mayor

3. El terreno se ajusta al plano

4. El vendedor puede vender

5. Se han abonado los impuestos y conoce el coste de la transmisión

6. Puede construir lo que tenga previsto

7. A usted también se le someterá a un control

Qué debe figurar en el contrato

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