L’acquisto di un immobile nella Repubblica Dominicana procede senza intoppi se si verificano gli aspetti giusti prima di effettuare il pagamento. I problemi che gli acquirenti stranieri incontrano sono raramente nascosti; risiedono piuttosto in documenti che nessuno ha richiesto per tempo.

Questa lista di controllo elenca i sei aspetti da verificare riguardo all’immobile, oltre a un controllo che verrà effettuato su di Lei. Nulla di tutto ciò è insolito: ogni punto si basa su quanto già stabilito dal catasto dominicano, dall’agenzia delle entrate (DGII) o dalla legislazione dominicana.

La lista di controllo in sintesi

Il titolo di proprietà è libero da vincoli. Non risultano ipoteche, privilegi o provvedimenti giudiziari registrati a suo carico.
Si tratta di un titolo di proprietà completo. Non è una quota di un lotto più ampio.
Il terreno corrisponde alla planimetria. I confini sul terreno coincidono con quelli riportati sui documenti, con accesso stradale regolare.
Il venditore è legittimato a vendere. La persona giusta, con le firme necessarie.
Le imposte sono state pagate. L’imposta immobiliare è in regola e si conosce il costo del trasferimento.
È possibile costruire ciò che si ha in programma. Soprattutto in prossimità della spiaggia.
Anche voi sarete sottoposti a verifica. Tenete a portata di mano il vostro documento d’identità e la prova della disponibilità finanziaria.

Quando iniziare: il giorno in cui versa l’acconto

Un acquisto qui si svolge solitamente in questo ordine: prenotazione, due diligence, promessa di vendita, contratto definitivo, registrazione. La nostra guida al deposito a garanzia immobiliare nella Repubblica Dominicana illustra ogni fase.

La due diligence non può essere rimandata a una fase successiva. Ha inizio nel momento stesso in cui versa l’acconto, sia che stiate prenotando un lotto, una casa o un’unità in un complesso residenziale. Non investirebbe mai denaro in qualcosa di cui non sa nulla, e l’acconto di prenotazione rappresenta proprio quel denaro.

Prima di versarlo, si assicuri che il contratto di prenotazione specifichi per iscritto:

che l’acconto sia interamente rimborsabile qualora le verifiche di seguito indicate dovessero evidenziare un problema;
per quanto tempo l’immobile Le sarà riservato mentre sono in corso le verifiche.

Se il venditore o il promotore immobiliare non intende mettere per iscritto la clausola di rimborso, consideratelo come il vostro primo elemento di verifica. Un problema individuato in questa fase vi costerà alcune settimane; se individuato al momento del rogito, potrebbe costarvi l’intera transazione.

1. Il titolo di proprietà è libero da vincoli al momento attuale

Cosa verificare: la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, un certificato del Registro dei Titoli di Proprietà (Registro de Títulos) che attesta chi è il proprietario dell’immobile e tutte le registrazioni ad esso relative alla data di emissione.

Perché è importante: il documento di proprietà che il venditore Le mostra Le indica solo chi era il proprietario dell’immobile al momento della sua emissione. Un’ipoteca o un’ordinanza giudiziaria registrata il mese scorso non vi figurerà. Il certificato, invece, sì. Anche la legge dominicana gioca a vostro favore in questo caso: sugli immobili registrati, i gravami non registrati generalmente non possono essere fatti valere contro di voi (fanno eccezione i diritti sull’acqua e minerari). Ciò rende questo documento il fulcro delle vostre verifiche.

Cosa fare:

Chieda al Suo avvocato di richiederlo sin dall’inizio. Il costo è di circa RD$1.000 e la richiesta può essere avviata online tramite l’Oficina Virtual del registro. Il nostro articolo sulla certificazione dello stato giuridico lo spiega passo dopo passo.
Richiedetelo nuovamente poco prima del rogito. Si tratta di un’istantanea, pertanto non fornisce alcuna indicazione su quanto accadrà dopo la data di emissione.
Qualora risultasse presente un’ipoteca, il contratto dovrà specificare come e quando essa verrà estinta al momento del rogito.

2. Si tratta di un titolo di proprietà completo, non di una quota di un appezzamento più ampio

Cosa verificare: se il venditore è in possesso di un certificato di proprietà relativo a un lotto catastale a sé stante, oppure di una constancia anotada, ovvero una quota registrata di un appezzamento più ampio priva di confini catastali propri.

Perché è importante: entrambe le forme sono legalmente valide e una constancia anotada può essere venduta e registrata. Tuttavia, presenta alcune limitazioni. Non è possibile costruire un condominio su un terreno detenuto in questo modo e i confini con i proprietari confinanti possono risultare più difficili da definire. Per ottenere un titolo di proprietà autonomo, la quota deve essere separata:

Quando il lotto ne soddisfa i requisiti (nessuno lo contesta e i suoi confini sono chiaramente contrassegnati sul terreno), ciò può avvenire tramite un procedimento amministrativo presso il catasto denominato «regularización parcelaria». Tale procedura esiste dal 2022 ed è stata semplificata alla fine del 2025.
Se qualcuno solleva obiezioni, si passa a un procedimento giudiziario denominato «deslinde», che richiede più tempo.

Cosa fare:

Chieda tempestivamente quale documento sia in possesso del venditore. La risposta determinerà la tempistica della procedura.
Se si tratta di una «constancia», concordate per iscritto chi si farà carico dei costi di separazione del lotto e se il pagamento finale dovrà attendere il completamento di tale procedura. La nostra guida ai costi di chiusura illustra in che misura ciò influisca sui tempi.

3. Il terreno corrisponde alla planimetria

Cosa verificare: che ciò che si osserva sul posto corrisponda alla planimetria catastale ufficiale e che il lotto disponga di un accesso legale a una strada.

Perché è importante: su un lotto ad Abra Grande o a Playa Bonita, il perimetro recintato e la planimetria non sempre coincidono. Lo Stato dispone di un fondo di garanzia a tutela delle persone danneggiate da errori catastali, ma esso non copre piccole discrepanze tecniche di rilevamento. Spetta a Lei individuarle prima dell’acquisto.

Cosa fare:

Si rivolga a un geometra abilitato (agrimensor) per confrontare la planimetria con i cippi di confine presenti in loco.
Se il lotto si affaccia sulla strada solo attraversando il terreno di un vicino, si assicuri che il diritto di passaggio sia formalmente stabilito e registrato. Il Suo avvocato potrà verificarlo nei registri catastali.

4. Il venditore è autorizzato alla vendita

Cosa verificare: che la persona fisica o giuridica venditrice sia il proprietario iscritto nel registro e disponga di tutte le firme richieste dal registro.

Perché è importante: il registro immobiliare pubblica esattamente ciò che è necessario per registrare una vendita. Se manca qualcosa, come il consenso del coniuge o l’autorizzazione di una società, il trasferimento rimane in sospeso fino a quando non viene regolarizzato.

Cosa fare: raccogliere tali documenti durante la due diligence, non il giorno della firma.

Per una persona fisica: documento d’identità del proprietario e del coniuge. Potrebbe essere necessario anche un certificato di matrimonio, ad esempio quando il titolo di proprietà non menziona alcun coniuge ma il documento d’identità del proprietario lo indica ora come sposato. Un cittadino straniero deve presentare il passaporto oltre a un secondo documento d’identità ufficiale del proprio Paese.
Per una società: la sua iscrizione al registro delle imprese (ove applicabile) e l’approvazione degli azionisti o lo statuto che autorizza la vendita, timbrato dalla Camera di Commercio.
Se qualcuno firma per conto del venditore: legga la procura e verifichi che copra la vendita di questo immobile.

5. Le imposte sono state pagate e si conosce il costo del trasferimento

Cosa verificare: un certificato della DGII che attesti che l’immobile è in regola con l’imposta annuale sugli immobili (IPI) o ne sia esente.

Perché è importante: il registro non registrerà la vendita in assenza di tale certificato. Inoltre:

La DGII richiede che sia l’acquirente che il venditore siano registrati presso di essa (con un codice fiscale RNC attivo) prima di procedere al trasferimento.
L’imposta di trasferimento è pari al 3%, calcolata sul valore più alto tra il prezzo indicato nel contratto e la valutazione dell’immobile effettuata dalla DGII. La nostra guida all’IPI e la nostra guida alle spese di chiusura trattano entrambi questi aspetti.

Cosa fare:

Subordini il pagamento alla presentazione del certificato IPI del venditore, non rimandando la questione a un momento successivo.
Nel caso di un appartamento, l’acquisto dell’unità comporta anche l’acquisto della propria quota delle aree comuni dell’edificio, e il regolamento condominiale (il «reglamento») si applica a voi una volta registrato. Richiedete:
- il regolamento condominiale registrato;
- l’ultimo verbale dell’assemblea dei proprietari;
- una dichiarazione dell’amministratore che attesti il pagamento delle spese relative all’unità.
Legga attentamente le disposizioni del regolamento relative all’uso e alla locazione prima di firmare.

6. È possibile realizzare il progetto che si desidera

Cosa verificare: cosa la legge consente di costruire su questo terreno, specialmente in prossimità della spiaggia.

Perché è importante: questa è la verifica più specifica per la nostra costa, nonché quella di cui hanno maggiormente bisogno gli acquirenti di lotti fronte mare a Playa Cosón e a Las Ballenas. I primi 60 metri di terreno a partire dalla linea di alta marea sono di proprietà pubblica ai sensi della legge dominicana: appartengono allo Stato e non possono essere di proprietà privata. L’edificazione all’interno di tale zona è soggetta a restrizioni e richiede una specifica autorizzazione governativa.

Cosa fare:

Per qualsiasi lotto fronte mare, chieda al Suo geometra di tracciare la linea dei 60 metri sulla planimetria, in modo da poter verificare quale porzione del lotto sia effettivamente utilizzabile.
Se all’interno di tale linea è già presente una casa o una piscina, si rivolga al Suo avvocato per chiarimenti prima dell’acquisto, non dopo.
Acquisto su progetto? Chieda al promotore immobiliare di fornirLe la licenza edilizia rilasciata dal Ministero dell’Edilizia Abitativa (MIVHED). Per ottenerla, un promotore immobiliare deve disporre, tra l’altro, di:
- un titolo di proprietà definitivo;
- una planimetria catastale ad esso correlata;
- le autorizzazioni comunali relative alla destinazione d’uso del terreno;
- un’autorizzazione ambientale.
Un promotore immobiliare che non sia in grado di esibire il titolo di proprietà Le ha già detto qualcosa di importante.

7. Anche Lei sarà sottoposto a verifica

La due diligence è un processo bidirezionale. Ai sensi della legge dominicana antiriciclaggio, gli agenti immobiliari, gli avvocati e i notai che gestiscono un acquisto sono tenuti a verificare l’identità dei propri clienti, sia acquirenti che venditori.

Cosa aspettarsi:

Le verrà richiesto il passaporto e la prova della provenienza dei Suoi fondi. La nostra guida per gli acquirenti stranieri nella Repubblica Dominicana elenca i documenti da raccogliere.
I pagamenti in contanti pari o superiori a 15.000 dollari USA vengono segnalati all’unità di informazione finanziaria del governo.
Non è consentito pagare un immobile in contanti oltre il limite di legge, e il notaio deve registrare le modalità di pagamento del prezzo. Il limite viene aggiornato ogni anno in base all’inflazione, pertanto si raccomanda di chiedere al proprio avvocato l’importo attuale.

Cosa fare: preveda di effettuare il pagamento tramite bonifico bancario da un conto a suo nome e conservi la relativa documentazione. Ciò semplificherà ogni fase successiva.

Cosa inserire nel contratto

Una verifica La tutela solo se la promessa di vendita subordina il pagamento al suo esito. Come minimo, subordini il pagamento finale alle seguenti condizioni:

un certificato di regolarità giuridica in regola, rilasciato in prossimità del rogito;
il certificato IPI del venditore;
i documenti del venditore, comprese eventuali autorizzazioni del coniuge o della società;
nel caso di una «constancia anotada», un piano concordato per ottenere il titolo di proprietà del lotto.

Effettuate queste verifiche in ordine, con l’assistenza di un avvocato dominicano, e la maggior parte delle sorprese verrà alla luce mentre siete ancora in tempo per recedere dall’affare. In base alla nostra esperienza, i problemi che hanno danneggiato gli acquirenti erano quasi sempre evidenti nei documenti che nessuno aveva richiesto per tempo.

Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o finanziaria; consultate un consulente abilitato prima di agire. Dati e requisiti confermati nell’ottobre 2026.

Se state valutando l’acquisto di un immobile sulla penisola e desiderate un secondo parere sui documenti, il nostro team opera sul posto a Las Terrenas tutto l’anno. Potete contattarci tramite la nostra pagina dei contatti.

La lista di controllo per la due diligence da effettuare prima di acquistare a Samaná

La lista di controllo in sintesi

Quando iniziare: il giorno in cui versa l’acconto

1. Il titolo di proprietà è libero da vincoli al momento attuale

2. Si tratta di un titolo di proprietà completo, non di una quota di un appezzamento più ampio

3. Il terreno corrisponde alla planimetria

4. Il venditore è autorizzato alla vendita

5. Le imposte sono state pagate e si conosce il costo del trasferimento

6. È possibile realizzare il progetto che si desidera

7. Anche Lei sarà sottoposto a verifica

Cosa inserire nel contratto

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