Un huésped llega a un apartamento vacacional en Las Terrenas, y el anfitrión le entrega las llaves en la puerta
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Las nuevas normas de Airbnb y los cambios previstos para 2026: lo que deben hacer los propietarios

Carlos Ramírez Casanova
Escrito porCarlos Ramírez CasanovaDirector de operaciones · Broker responsable
13 min de lectura

Airbnb ha cambiado más este año que solo en lo que respecta a sus comisiones. Si alquila una propiedad en Las Terrenas a través de esta plataforma, hay cuatro cambios importantes, y uno de ellos tiene una fecha límite.

  • Nuevas normas de la vivienda para las reservas realizadas a partir del 20 de noviembre de 2026. Por lo general, los anfitriones no podrán pedir a los huéspedes que firmen un contrato, que entreguen un documento de identidad oficial o datos de contacto como un número de teléfono, que paguen multas ni que realicen tareas de limpieza al hacer el check-out. Lo que cuenta es el anuncio tal y como está en el momento en que el huésped realiza la reserva, por lo que debe revisarlo antes del 20 de noviembre.
  • La política de cancelación «Estricta» da paso a la política «Firme», que ofrece un reembolso completo al huésped que cancele con 30 días o más de antelación a la llegada. Esto modifica el riesgo asociado a las reservas de invierno realizadas con meses de antelación.
  • Las reclamaciones por daños tienen plazos de tramitación breves. Dado que los depósitos y las multas quedan prácticamente descartados, se recuperan los daños a través de Airbnb, y el primer paso debe realizarse en un plazo de 14 días tras la salida.
  • La búsqueda y el pago han cambiado. La inteligencia artificial de Airbnb destaca lo más relevante de su descripción y de las reseñas, y la opción «Reservar ahora, pagar después» está disponible para huéspedes de todo el mundo.

El cambio en las comisiones, del 3 % al 15.5 % para la mayoría de los anfitriones, se aborda junto con cómo reajustar los precios en nuestra publicación sobre comisiones de la plataforma y reservas directas.

Las nuevas normas de la vivienda, a partir del 20 de noviembre

La política de Airbnb sobre normas de la vivienda y peticiones razonables se aplica a las reservas realizadas a partir del 20 de noviembre de 2026. Su política contractual cambia ese mismo día y establece que las reservas realizadas antes de esa fecha se rigen por la política anterior.

Lo que importa es la fecha de reserva, no la fecha de llegada. Las normas deben figurar en el anuncio «en el momento de la reserva», y la página de ayuda de Airbnb sobre contratos añade que «no puede pedir a los huéspedes que firmen un contrato que no figurara en su anuncio en el momento de la reserva». Por lo tanto, el anuncio debe estar en regla antes del 20 de noviembre.

Lo que ya no podrá hacer en esas reservas:

  • Pedir a los huéspedes que firmen un contrato aparte.
  • Solicitar un documento de identidad, como un pasaporte, o datos de contacto, como un número de teléfono, una dirección postal o una dirección de correo electrónico. En Las Terrenas, esto implica que no se puede pedir el número de WhatsApp de un huésped; mantenga la conversación a través de los mensajes de Airbnb. Tampoco se permiten los datos de la tarjeta de crédito ni las comprobaciones de antecedentes.
  • Imponer multas u otras sanciones a los huéspedes.
  • Exigir tareas que requieran un esfuerzo considerable o que normalmente realizaría el personal de limpieza, como cambiar la ropa de cama, fregar los platos, poner la lavadora o sacar la basura fuera del recinto.
  • Restringir el acceso a cualquier cosa que anuncie. Si un servicio anunciado conlleva un coste adicional, dicho coste debe estar incluido en el precio que se muestra en el momento de la reserva.
  • Obligar a los huéspedes a registrarse en otra aplicación o sitio web para acceder al alojamiento o utilizar un servicio esencial. Se permite el uso de una aplicación de acceso sin llave siempre que ofrezca otra forma de acceso cuando el huésped lo solicite.
  • Añadir normas en cualquier otro lugar, como por mensaje, en carteles dentro de la vivienda o en persona. Todas las normas y peticiones deben figurar en la sección de «Normas de la vivienda y peticiones» del anuncio.

Las excepciones. Solo se permite un contrato cuando la ley o las normas de la comunidad de propietarios lo exijan, como en el caso de una comunidad de propietarios (HOA) o de un requisito de seguridad del edificio, para estancias mensuales de 28 noches o más, en anuncios de Airbnb Luxe y para extras opcionales como carritos de golf. Un contrato permitido se sube en la sección «Contratos» de la configuración de su anuncio, donde cualquiera puede leerlo; por lo tanto, no incluya información personal, y tenga en cuenta que Airbnb no se encarga de hacer cumplir dicho contrato en su nombre. La información personal, como un documento de identidad, solo puede recopilarse cuando así lo exija la ley o una norma documentada de la comunidad de propietarios, o para firmar un contrato permitido, y el anuncio debe indicar qué se necesita y por qué. En caso contrario, puede comprobar un documento de identidad en persona durante el registro de entrada si así lo indica su anuncio, pero no puede quedarse con una copia.

Lo que aún puede solicitar. Las normas de la casa se basan ahora en siete opciones estándar: número máximo de huéspedes que pueden pernoctar, horario de silencio, eventos, mascotas, consumo de tabaco (incluido el vapeo), fotografía comercial y cierre de la vivienda al realizar la salida. Además de estas, puede formular peticiones razonables; entre los ejemplos de Airbnb se incluyen dejar la vajilla sucia en el fregadero, recoger las toallas usadas, separar la basura y el reciclaje en los contenedores interiores, y apagar el aire acondicionado al salir.

Cuando un huésped incumple una norma. Airbnb indica que puede cancelar la reserva sin gastos ni otras consecuencias si un huésped incumple una norma de la vivienda durante la estancia, o si comunica antes de la llegada que tiene intención de hacerlo.

Si usted no cumple con las normas. Las solicitudes que incumplan la política aparecen resaltadas en el editor de anuncios, y Airbnb indica que le enviará un correo electrónico y le permitirá presentar una reclamación. Si no se resuelve, los huéspedes pueden ver una alerta del tipo «incluye solicitudes de limpieza», y su visibilidad en las búsquedas puede disminuir. En lo que respecta a los contratos y los datos personales, las sanciones pueden llegar a la suspensión o eliminación de los anuncios y, en caso de reincidencia, a la suspensión de la cuenta.

Qué significa esto en Las Terrenas.

Si su alojamiento se encuentra en un condominio —un edificio cuyos propietarios comparten las zonas comunes y las normas—, las excepciones de Airbnb relativas a las normas de la comunidad de propietarios son las que mejor se ajustan a su caso. Cuando las normas del edificio exijan realmente un formulario firmado o un documento de identidad, indíquelo en el anuncio y conserve la documentación, ya que Airbnb podría solicitar pruebas. Airbnb decide qué cumple los requisitos, por lo que no debe ampliar la excepción para incluir normas propias.

Si el edificio puede multarle por algo que haga un huésped, la página de ayuda de Airbnb sobre normas locales le permite detallar en sus solicitudes la norma, quién la establece y la multa o cómo se calcula. Si, posteriormente, un huésped le ocasiona una multa, puede solicitarle que se la reembolse a través del Centro de resolución, la herramienta de reclamaciones de Airbnb, adjuntando la notificación correspondiente. No obstante, usted no puede multar al huésped por su cuenta.

No está permitido pedir a los huéspedes que eviten utilizar el aire acondicionado que usted anuncia. Si cobra la electricidad según el contador, la política de pagos de Airbnb incluye las tarifas de servicios públicos entre los gastos obligatorios que, salvo contadas excepciones, deben pagarse a través de Airbnb y mostrarse antes de la reserva, en un campo de gastos o «en el precio por noche si no hay un campo de gastos aplicable». Los campos de tarifas estándar son limpieza, mascotas e invitados adicionales, por lo que, para la mayoría de los propietarios, la electricidad se incluye en el precio por noche, y no se cobra mediante lectura del contador en efectivo a la salida.

Solicitar una copia del pasaporte antes de la llegada ya estaba prohibido en virtud de la política anterior de Airbnb, salvo por motivos legales o de cumplimiento normativo. Los acuerdos firmados, las tablas de multas por daños o las listas de limpieza a la salida deben eliminarse o modificarse antes del 20 de noviembre.

Fianzas y daños. La política de pagos de Airbnb, que ya está en vigor, establece que la mayoría de los anfitriones «no pueden cobrar un depósito de garantía ni bloquear una cantidad en la tarjeta de crédito para gastos imprevistos». Las excepciones son los hoteles y algunos anfitriones —incluidos determinados anfitriones conectados a plataformas de software— que deben indicar el depósito en el campo correspondiente a las tarifas. Las reclamaciones contra un huésped se tramitan a través del Centro de Resolución, con plazos muy ajustados. Las condiciones de la Protección contra daños para anfitriones de Airbnb, actualizadas el 1 de agosto de 2026, le obligan a solicitar al huésped que pague y a notificarlo a Airbnb en un plazo de 14 días tras la salida, lo que se realiza mediante una solicitud en el Centro de Resolución. Si el huésped no paga, deberá presentar una reclamación ante Airbnb en un plazo de 30 días tras la salida, acompañándola de fotografías, recibos y presupuestos de reparación. Fotografíe la propiedad en cada cambio de huésped.

Estas normas se aplican únicamente a las reservas de Airbnb. En el caso de una reserva directa de un huésped que le haya encontrado fuera de las plataformas, el acuerdo, la identificación y el depósito los establece usted. Los huéspedes de Airbnb y sus estancias recurrentes se gestionan a través de Airbnb.

Cancelaciones: la política «Estricta» está dando paso a la «Firme»

En su carta a los accionistas del segundo trimestre de 2026, Airbnb indicó que «migró los anuncios elegibles de la política de cancelación “Estricta” a la “Firme”», y su página de ayuda sobre políticas de cancelación ahora ofrece la opción «Estricta» «solo a determinados anfitriones por invitación de Airbnb». Para estancias inferiores a 28 noches:

  • Estricta. Un huésped que cancele 7 días o más antes de la llegada, una vez transcurridas las primeras 24 horas, recupera el 50 % del importe y a usted se le abona el 50 %. Si la cancelación se produce en los 7 días previos, se le abona el importe íntegro.
  • Firme. Un huésped que cancele 30 días o más antes de la llegada recibe un reembolso completo y a usted no se le abona nada. Entre 30 y 7 días, una vez transcurridas las primeras 24 horas, se le abona el 50 %. A menos de 7 días, se le abona el importe íntegro.

La diferencia radica en las reservas realizadas con mucha antelación. Con la política «Estricta», un huésped que reservara en octubre su semana de febrero y cancelara en diciembre le dejaría la mitad. Con la política «Firme», no le dejaría nada, y la semana tendría que volver a venderse. En un plazo de 30 días, ambas políticas pagan lo mismo.

Hay dos herramientas que le ayudarán. Puede establecer políticas de cancelación por fecha desde su calendario, y se aplica la política correspondiente a la fecha de entrada del huésped; de este modo, la opción «Firm» puede cubrir las semanas de invierno y una política más flexible la temporada baja. Además de «Flexible» y «Moderada», existe la opción «Limitada»: un reembolso completo hasta 14 días antes de la llegada y del 50 % entre 14 y 7 días antes. La opción «Reserve ahora, pague después», que se muestra a continuación, solo aparece en las opciones «Moderada» y «Flexible».

También puede ofrecer una opción no reembolsable, una tarifa con descuento que no se reembolsa si el huésped cancela, salvo en el plazo de 24 horas que establece Airbnb. La página de ayuda de Airbnb indica que una reserva cumple los requisitos «si la fecha de salida se encuentra dentro de los 60 días», sin especificar a partir de cuándo cuentan esos 60 días, y que, en el caso de la opción «Firm», los huéspedes pueden seleccionarla hasta 7 días antes de la llegada. Compruebe en su cuenta si se ofrece esta opción en una reserva realizada con meses de antelación.

Búsqueda y pago

La carta del segundo trimestre de Airbnb indica que los resultados de búsqueda dan ahora prioridad a «alojamientos de mayor calidad que se adapten mejor a cada viaje», y que su inteligencia artificial genera aspectos destacados a partir de las descripciones de los anuncios y las opiniones de los huéspedes. Un anuncio que omita información sobre las plazas para dormir, el generador eléctrico o la distancia a la playa ofrece menos datos a la IA para trabajar. Mantenga la descripción completa y considere cualquier patrón recurrente en las reseñas como un problema del anuncio que debe solucionarse.

Reserve ahora, pague después. En febrero de 2026, Airbnb amplió esta opción a los huéspedes de cualquier parte del mundo que reservaran anuncios que cumplieran los requisitos con una política «Moderada» o «Flexible». El huésped no paga nada en el momento de la reserva, y Airbnb indica que el pago «siempre debe efectuarse antes de que finalice el periodo de cancelación gratuita». Su centro de ayuda indica que la estancia debe ser inferior a 28 noches y que deben faltar al menos 14 días para la llegada. Si el cobro falla en la fecha de vencimiento, las condiciones de pago de Airbnb conceden al huésped 72 horas para pagar por otro medio y permiten a Airbnb cancelar la reserva si no lo hace. Considere dicha fecha como definitiva solo una vez que se haya abonado el importe.

Qué hacer antes del 20 de noviembre

  • Reescriba sus normas de la vivienda adaptándolas a las siete opciones estándar de Airbnb y añada una breve lista de peticiones razonables.
  • Elimine cualquier requisito de presentar un contrato firmado o una copia del documento de identidad, a menos que lo exija la ley o una norma documentada de su comunidad de propietarios o del servicio de seguridad del edificio. Si es así, indíquelo en el anuncio y conserve las pruebas.
  • Elimine cualquier solicitud de número de teléfono, WhatsApp o dirección de correo electrónico.
  • Elimine todas las multas y sanciones. El cargo por huéspedes adicionales solo puede figurar como tasa en el campo correspondiente. Indique en sus peticiones cualquier multa del edificio que pudiera recaer sobre usted.
  • Deje de cobrar depósitos de garantía, a menos que Airbnb lo permita para su cuenta, y tenga en cuenta los plazos de 14 y 30 días para reclamar daños tras cada salida.
  • Incluya el coste de la electricidad en el precio por noche y deje de cobrarlo en el alojamiento, a menos que Airbnb lo permita para su cuenta.
  • Reduzca las tareas de salida a aquellas que Airbnb considere razonables.
  • Incorpore al precio cualquier tarifa correspondiente a una característica anunciada y ofrezca otra forma de acceso si su puerta funciona mediante una aplicación.
  • Establezca su política de cancelación fecha por fecha y considere una opción no reembolsable para las reservas de última hora.
  • Lea su descripción como lo haría un desconocido y complete la información que falte.

Esto describe las políticas publicadas por Airbnb, que la empresa puede modificar, y cuya aplicación depende de su anuncio; por lo tanto, consulte las páginas de su propia cuenta. Políticas confirmadas el 1 de noviembre de 2026.

Si desea que sus anuncios se revisen según las nuevas normas antes del 20 de noviembre, nuestro equipo de gestión de propiedades está a su disposición durante todo el año.

Fuentes

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