Un client arrive à un appartement de vacances à Las Terrenas, où l'hôte lui remet les clés à la porte
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Nouvelles règles d'Airbnb et changements prévus pour 2026 : ce que les propriétaires doivent faire

Carlos Ramírez Casanova
Rédigé parCarlos Ramírez CasanovaDirecteur des opérations · Courtier gérant
13 min de lecture

Cette année, Airbnb a connu bien d’autres changements que la simple modification de ses frais. Si vous louez un logement à Las Terrenas via cette plateforme, quatre changements sont importants, et l’un d’entre eux est soumis à une date limite.

  • Nouvelles règles d’hébergement pour les réservations effectuées à partir du 20 novembre 2026. En règle générale, les hôtes ne peuvent pas demander aux voyageurs de signer un contrat, de présenter une pièce d’identité officielle ou de fournir leurs coordonnées (telles qu’un numéro de téléphone), de payer des amendes ou d’effectuer des tâches ménagères lors du départ. Ce qui fait foi, c’est la description de votre annonce telle qu’elle apparaît au moment de la réservation ; veillez donc à la mettre à jour avant le 20 novembre.
  • La politique d’annulation « Strict » cède la place à la politique « Ferme », qui accorde un remboursement intégral au voyageur annulant 30 jours ou plus avant l’arrivée. Cela modifie le risque lié aux réservations hivernales effectuées plusieurs mois à l’avance.
  • Les demandes d’indemnisation pour dommages sont soumises à des délais courts. Les cautions et les pénalités étant pour l’essentiel supprimées, vous obtenez le remboursement des dommages via Airbnb, et la première étape doit être effectuée dans les 14 jours suivant le départ.
  • La recherche et le paiement ont évolué. L’IA d’Airbnb met en avant les points forts de votre description et de vos avis, et l’option « Réservez maintenant, payez plus tard » est accessible aux voyageurs du monde entier.

La modification des frais, qui passent de 3 % à 15,5 % pour la plupart des hôtes, est abordée dans notre article consacré à la réévaluation des tarifs, intitulé « Frais de plateforme et réservations directes ».

Les nouvelles règles de la maison, à compter du 20 novembre

La politique d’Airbnb relative aux règles de la maison et aux demandes raisonnables s’applique aux réservations effectuées à compter du 20 novembre 2026. Sa politique en matière de contrats change à la même date et précise que les réservations effectuées avant cette date restent soumises à l’ancienne politique.

C’est la date de réservation qui fait foi, et non la date d’arrivée. Les règles doivent figurer sur l’annonce « au moment de la réservation », et la page d’aide d’Airbnb consacrée aux contrats précise que « vous ne pouvez pas demander aux voyageurs de signer un contrat qui ne figurait pas sur votre annonce au moment de leur réservation ». L’annonce doit donc être à jour avant le 20 novembre.

Ce que vous ne pouvez plus faire pour ces réservations :

  • Demander aux voyageurs de signer un contrat séparé.
  • Demander une pièce d’identité telle qu’un passeport, ou des coordonnées telles qu’un numéro de téléphone, une adresse postale ou une adresse e-mail. À Las Terrenas, cela signifie qu’il est interdit de demander le numéro WhatsApp d’un hôte ; la conversation doit se dérouler exclusivement via les messages Airbnb. Les demandes de détails de carte bancaire et les vérifications d’antécédents sont également interdites.
  • Imposer des amendes ou d’autres sanctions aux hôtes.
  • Exiger des tâches qui demandent un effort important ou qui relèvent normalement de la responsabilité d’un service de ménage, telles que défaire les lits, faire la vaisselle, lancer une lessive ou sortir les poubelles hors du site.
  • Restreindre l’accès à tout ce que vous mettez en avant dans votre annonce. Si un service mis en avant entraîne un supplément, ce supplément doit être inclus dans le prix affiché lors de la réservation.
  • Obliger les voyageurs à s’inscrire sur une autre application ou un autre site web pour entrer dans le logement ou utiliser un équipement essentiel. Une application d’accès sans clé est autorisée si vous proposez un autre moyen d’accès lorsqu’un voyageur vous le demande.
  • Ajouter des règles par tout autre moyen, par exemple par message, sur des panneaux affichés dans le logement ou en personne. Chaque règle et chaque demande doit figurer dans la section « Règles de la maison et demandes » de l’annonce.

Les exceptions. Un contrat n’est autorisé que lorsque la loi ou le règlement d’une association de copropriétaires l’exige, par exemple en cas d’exigence de sécurité imposée par une association de copropriétaires (HOA) ou par la résidence, pour les séjours mensuels de 28 nuits ou plus, sur les annonces Airbnb Luxe, ainsi que pour les options supplémentaires telles que les voiturettes de golf. Un contrat autorisé est mis en ligne dans la rubrique « Contrats » de vos paramètres d’annonce, où tout le monde peut le consulter ; veillez donc à ne pas y inclure d’informations personnelles, et Airbnb ne se charge pas de le faire respecter à votre place. Les informations personnelles, telles qu’une pièce d’identité, ne peuvent être collectées que lorsque la loi ou un règlement documenté de l’association de copropriétaires l’exige, ou pour signer un contrat autorisé, et l’annonce doit préciser ce qui est nécessaire et pourquoi. Sinon, vous pouvez vérifier une pièce d’identité en personne lors de l’enregistrement si votre annonce le précise, mais vous ne devez pas en conserver de copie.

Ce que vous pouvez toujours demander. Les règles de la maison sont désormais définies à partir de sept options standard : nombre maximal d’invités pour la nuit, heures de silence, événements, animaux de compagnie, tabagisme (y compris la cigarette électronique), photographie commerciale et fermeture à clé au moment du départ. Au-delà de ces règles, vous pouvez formuler des demandes raisonnables ; parmi les exemples cités par Airbnb figurent le fait de placer la vaisselle sale dans l’évier, de rassembler les serviettes utilisées, de trier les déchets et le recyclage dans les poubelles intérieures, ainsi que d’éteindre la climatisation avant de partir.

Lorsqu’un voyageur enfreint une règle. Airbnb précise que vous pouvez annuler la réservation sans frais ni autres conséquences si un hôte enfreint une règle de la maison pendant son séjour, ou s’il déclare avant l’arrivée qu’il a l’intention de le faire.

Si vous ne vous conformez pas aux règles. Les demandes qui enfreignent la politique sont mises en évidence dans l’éditeur d’annonce, et Airbnb indique qu’il vous enverra un e-mail et vous permettra de faire appel. Si le problème n’est pas résolu, les voyageurs peuvent voir s’afficher une alerte du type « comprend des demandes de nettoyage », et la visibilité de votre annonce dans les résultats de recherche peut diminuer. En matière de contrats et de données personnelles, les sanctions peuvent aller jusqu’à la suspension ou la suppression des annonces et, en cas de récidive, à la suspension du compte.

Ce que cela signifie à Las Terrenas.

Si votre location se trouve dans un « condominio », c’est-à-dire un immeuble dont les propriétaires partagent les parties communes et les règles, les exceptions d’Airbnb relatives aux règlements des associations de copropriétaires sont celles qui s’appliquent le mieux. Lorsque les règles de l’immeuble exigent réellement un formulaire signé ou une pièce d’identité, précisez-le dans l’annonce et conservez les documents justificatifs, car Airbnb pourrait vous demander des preuves. C’est Airbnb qui décide de ce qui est admissible ; ne détournez donc pas cette exception pour y inclure vos propres règles.

Si l’immeuble peut vous infliger une amende pour un acte commis par un voyageur, la page d’aide d’Airbnb consacrée aux règles locales vous permet de préciser dans vos demandes la règle en question, l’autorité qui l’a établie, ainsi que le montant de l’amende ou son mode de calcul. Si un hôte vous expose ensuite à une amende, vous pouvez lui demander de vous la rembourser via le Centre de résolution, l’outil de réclamation d’Airbnb, en joignant l’avis correspondant. Vous ne pouvez toutefois pas infliger vous-même d’amende à l’hôte.

Il n’est pas autorisé de demander aux voyageurs de ne pas utiliser la climatisation que vous mettez en avant dans votre annonce. Si vous facturez l’électricité au compteur, la politique de paiement d’Airbnb classe les frais de services publics parmi les frais obligatoires qui, à quelques exceptions près, doivent être réglés via Airbnb et indiqués avant la réservation, dans un champ dédié aux frais ou « dans le prix par nuit s’il n’existe pas de champ dédié aux frais ». Les champs de frais standard concernent le ménage, les animaux de compagnie et les personnes supplémentaires ; ainsi, pour la plupart des propriétaires, l’électricité est incluse dans le prix par nuit, et non facturée sur la base d’un relevé du compteur effectué en espèces au moment du départ.

Demander une copie du passeport avant l’arrivée était déjà interdit en vertu de l’ancienne politique d’Airbnb, sauf pour des raisons juridiques ou de conformité. Tout accord signé, barème d’amendes pour dommages ou liste de nettoyage à la sortie doit être supprimé ou réécrit avant le 20 novembre.

Cautions et dommages. La politique de paiement d’Airbnb, déjà en vigueur, stipule que la plupart des hôtes « ne sont pas autorisés à facturer un dépôt de garantie ou à bloquer un montant sur la carte de crédit pour les frais accessoires ». Les exceptions concernent les hôtels et certains hôtes, notamment ceux connectés à certains logiciels, qui doivent indiquer le montant du dépôt dans le champ « frais ». Les réclamations à l’encontre d’un voyageur doivent être traitées via le Centre de résolution, dans des délais très courts. Les conditions de la Protection contre les dommages pour les hôtes d’Airbnb, mises à jour le 1er août 2026, vous obligent à demander au voyageur de payer et à en informer Airbnb dans les 14 jours suivant le départ, ce que fait une demande via le Centre de résolution. Si le voyageur ne paie pas, vous devez déposer une réclamation auprès d’Airbnb dans les 30 jours suivant le départ, en joignant des photos, des reçus et des devis de réparation. Prenez des photos du logement à chaque changement de locataire.

Ces règles s’appliquent uniquement aux réservations Airbnb. En cas de réservation directe effectuée par un voyageur qui vous a trouvé en dehors des plateformes, c’est à vous de définir les conditions du contrat, l’identité du voyageur et le montant de la caution. Les voyageurs Airbnb et leurs séjours répétés restent sur Airbnb.

Annulations : la politique « Stricte » cède la place à la politique « Ferme »

Dans sa lettre aux actionnaires du deuxième trimestre 2026, Airbnb a indiqué avoir « fait passer les annonces éligibles d’une politique d’annulation « Strict » à une politique « Firm » », et sa page d’aide sur les politiques d’annulation ne propose désormais la politique « Strict » « qu’à certains hôtes sur invitation d’Airbnb ». Pour les séjours de moins de 28 nuits :

  • Strict. Un client qui annule 7 jours ou plus avant l’arrivée, après les premières 24 heures, est remboursé à 50 % et vous êtes payé à hauteur de 50 %. À moins de 7 jours de l’arrivée, vous êtes payé intégralement.
  • « Firm ». Un voyageur qui annule 30 jours ou plus avant l’arrivée est intégralement remboursé et vous ne recevez rien. Entre 30 et 7 jours, après les premières 24 heures, vous recevez 50 %. À moins de 7 jours, vous êtes payé intégralement.

La différence réside dans les réservations effectuées très longtemps à l’avance. Avec la formule « Strict », un client ayant réservé en octobre votre semaine de février et ayant annulé en décembre vous laisse la moitié du montant. Avec la formule « Ferme », il ne vous laisse rien, et la semaine doit être revendue. À moins de 30 jours, les deux formules prévoient le même remboursement.

Deux outils vous aident. Vous pouvez définir des conditions d’annulation par date à partir de votre calendrier, et ce sont les conditions en vigueur à la date d’arrivée du client qui s’appliquent ; ainsi, la formule « Ferme » peut couvrir les semaines d’hiver et une formule plus souple la basse saison. Outre les options « Flexible » et « Modérée », il existe l’option « Limitée » : un remboursement intégral jusqu’à 14 jours avant l’arrivée, et 50 % entre 14 et 7 jours. L’option « Réservez maintenant, payez plus tard », ci-dessous, n’apparaît que pour les options « Modérée » et « Flexible ».

Vous pouvez également proposer une option non remboursable, c’est-à-dire un tarif réduit qui n’est pas remboursé si le voyageur annule, en dehors du délai de 24 heures prévu par Airbnb. La page d’aide d’Airbnb indique qu’une réservation est éligible « si la date de départ se situe dans les 60 jours », sans préciser à compter de quoi, et que, dans le cadre de la formule « Ferme », les voyageurs peuvent la choisir jusqu’à 7 jours avant l’arrivée. Vérifiez dans votre compte si cette option est proposée pour une réservation effectuée plusieurs mois à l’avance.

Recherche et paiement

La lettre d’Airbnb relative au deuxième trimestre indique que les résultats de recherche donnent désormais la priorité aux « logements de meilleure qualité, mieux adaptés à chaque voyage », et que son intelligence artificielle génère des points forts à partir des descriptions des annonces et des avis des voyageurs. Une annonce qui omet de mentionner ses capacités d’hébergement, son groupe électrogène ou sa distance par rapport à la plage offre moins d’éléments à l’IA pour travailler. Veillez à ce que la description soit complète, et considérez toute tendance récurrente dans les avis comme un problème à résoudre au niveau de l’annonce.

Réservez maintenant, payez plus tard. En février 2026, Airbnb a étendu cette option aux voyageurs du monde entier réservant des annonces éligibles avec une politique « Modérée » ou « Flexible ». Le voyageur ne paie rien lors de la réservation, et Airbnb précise que le paiement est « toujours dû avant la fin de la période d’annulation gratuite ». Son centre d’aide précise que le séjour doit être inférieur à 28 nuits et que l’arrivée doit avoir lieu dans au moins 14 jours. Si le prélèvement échoue à la date d’échéance, les conditions de paiement d’Airbnb accordent au voyageur 72 heures pour régler par un autre moyen et autorisent Airbnb à annuler la réservation en cas de non-paiement. Ne considérez cette date comme définitive qu’une fois le paiement effectué.

Que faire avant le 20 novembre

  • Réécrivez votre règlement intérieur en vous conformant aux sept options standard d’Airbnb et en y ajoutant une brève liste de demandes raisonnables.
  • Supprimez toute exigence relative à un accord signé ou à une copie de pièce d’identité, sauf si la loi ou un règlement écrit de votre copropriété ou du service de sécurité de votre immeuble l’impose. Si tel est le cas, précisez-le dans l’annonce et conservez les justificatifs.
  • Supprimez toute demande de numéro de téléphone, de compte WhatsApp ou d’adresse e-mail.
  • Supprimez toutes les amendes et pénalités. Les frais liés aux invités supplémentaires ne peuvent figurer que dans le champ « Frais ». Indiquez dans vos demandes toute amende imposée par l’immeuble qui pourrait vous être répercutée.
  • Cessez de percevoir des cautions, sauf si Airbnb l’autorise pour votre compte, et précisez les délais de 14 et 30 jours pour signaler les dommages après chaque départ.
  • Intégrez les frais d’électricité dans le prix par nuit et cessez de les percevoir sur place, sauf si Airbnb l’autorise pour votre compte.
  • Limitez les tâches de fin de séjour à celles qu’Airbnb considère comme raisonnables.
  • Intégrez dans le prix tout frais lié à une fonctionnalité mise en avant, et proposez une autre solution d’accès si votre porte fonctionne via une application.
  • Définissez votre politique d’annulation date par date, et envisagez une option non remboursable pour les réservations de dernière minute.
  • Relisez votre description comme le ferait un inconnu, et comblez les lacunes.

Ce texte décrit les politiques publiées par Airbnb, que la société peut modifier ; leur application dépend de votre annonce, veuillez donc consulter les pages de votre propre compte. Politiques confirmées le 1er novembre 2026.

Si vous souhaitez que vos annonces soient examinées au regard des nouvelles règles avant le 20 novembre, notre équipe de gestion immobilière est à votre disposition toute l’année.

Sources

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