Le nuove regole di Airbnb e le modifiche previste per il 2026: cosa devono fare i proprietari

Quest’anno Airbnb ha apportato cambiamenti che vanno ben oltre la semplice modifica delle commissioni. Se affittate un immobile a Las Terrenas tramite questa piattaforma, vi sono quattro modifiche rilevanti, una delle quali prevede una scadenza.

• Nuove regole della casa per le prenotazioni effettuate a partire dal 20 novembre 2026. In linea di massima, i padroni di casa non possono chiedere agli ospiti di firmare un contratto, di consegnare un documento d’identità ufficiale o dati di contatto quali un numero di telefono, di pagare multe o di svolgere mansioni di pulizia al momento del check-out. Ciò che conta è l’annuncio così come si presenta al momento della prenotazione da parte dell’ospite; pertanto, la invitiamo a modificarlo prima del 20 novembre.
• La politica di cancellazione “Rigorosa” sta lasciando il posto a quella “Fissa”, che garantisce un rimborso completo all’ospite che annulla la prenotazione con almeno 30 giorni di anticipo rispetto al check-in. Ciò modifica il rischio relativo alle prenotazioni invernali effettuate con mesi di anticipo.
• Le richieste di risarcimento per danni hanno scadenze brevi. Poiché i depositi cauzionali e le penali sono per lo più stati eliminati, il risarcimento dei danni avviene tramite Airbnb e il primo passo deve essere intrapreso entro 14 giorni dal check-out.
• La ricerca e il pagamento sono cambiati. L’intelligenza artificiale di Airbnb estrae i punti salienti dalla vostra descrizione e dalle recensioni, mentre l’opzione “Prenota ora, paga dopo” è disponibile per gli ospiti di tutto il mondo.

La modifica delle commissioni, dal 3% al 15,5% per la maggior parte degli host, è illustrata nel nostro articolo su le commissioni della piattaforma e le prenotazioni dirette.

Le nuove regole della casa, a partire dal 20 novembre

La politica di Airbnb in materia di regole della casa e richieste ragionevoli si applica alle prenotazioni effettuate a partire dal 20 novembre 2026. La politica contrattuale subirà modifiche a partire dallo stesso giorno e prevede che le prenotazioni effettuate prima di tale data rimangano soggette alla politica precedente.

È la data di prenotazione a fare da riferimento, non la data di arrivo. Le regole devono essere presenti nell’annuncio «al momento della prenotazione», e la pagina di assistenza di Airbnb sui contratti aggiunge che «non è possibile chiedere agli ospiti di firmare un contratto che non era presente nel Suo annuncio al momento della prenotazione». Pertanto, l’annuncio deve essere aggiornato prima del 20 novembre.

Cosa non potrete più fare in relazione a tali prenotazioni:

• Chiedere agli ospiti di firmare un contratto separato.
• Richiedere un documento di identità, come il passaporto, o dati di contatto quali numero di telefono, indirizzo di residenza o indirizzo e-mail. A Las Terrenas ciò significa che non è consentito chiedere il numero WhatsApp di un ospite; la conversazione deve svolgersi esclusivamente tramite i messaggi di Airbnb. Sono vietati anche i dati della carta di credito e i controlli sui precedenti personali.
• Imporre multe o altre sanzioni agli ospiti.
• Richiedere attività che comportino uno sforzo significativo o che normalmente sarebbero di competenza di un addetto alle pulizie, come rifare i letti, lavare i piatti, avviare il bucato o portare i rifiuti fuori dalla struttura.
• Limitare l’accesso a qualsiasi servizio pubblicizzato. Se una caratteristica pubblicizzata comporta un costo aggiuntivo, tale costo deve essere incluso nel prezzo indicato al momento della prenotazione.
• Obbligare gli ospiti a registrarsi su un’altra app o su un altro sito web per accedere all’alloggio o per utilizzare un servizio fondamentale. È consentita un’app per l’accesso senza chiave se si offre un’altra modalità di ingresso quando l’ospite lo richiede.
• Aggiungere regole in qualsiasi altro luogo, ad esempio tramite messaggi, cartelli all’interno dell’alloggio o di persona. Ogni regola e richiesta deve essere inserita nella sezione “Regole della casa e richieste” dell’annuncio.

Le eccezioni. È consentito stipulare un contratto solo laddove la legge o le norme dell’associazione di condominio lo richiedano, ad esempio in caso di requisiti di sicurezza imposti dall’HOA o dall’amministrazione condominiale, per soggiorni mensili di 28 notti o più, negli annunci Airbnb Luxe e per servizi extra opzionali quali i golf cart. Un contratto consentito va caricato nella sezione “Contratti” delle impostazioni del Suo annuncio, dove chiunque può leggerlo; pertanto, eviti di includere informazioni personali e tenga presente che Airbnb non provvederà a far rispettare tale contratto per Suo conto. Le informazioni personali, come un documento d’identità, possono essere raccolte solo laddove la legge o una norma documentata dell’associazione di condominio lo richieda, oppure per firmare un contratto consentito, e l’annuncio deve specificare cosa è necessario e perché. In caso contrario, potrete verificare di persona un documento d’identità al momento del check-in se il vostro annuncio lo prevede, ma non potrete conservarne una copia.

Cosa potete comunque richiedere. Le regole della casa derivano ora da sette opzioni standard: numero massimo di ospiti per notte, orari di silenzio, eventi, animali domestici, fumo (compreso lo svapo), fotografia commerciale e chiusura a chiave al momento della partenza. Oltre a queste, potete formulare richieste ragionevoli; tra gli esempi forniti da Airbnb figurano: riporre i piatti sporchi nel lavello, raccogliere gli asciugamani usati, separare i rifiuti e conferirli nei contenitori interni per la raccolta differenziata, nonché spegnere l’aria condizionata prima di uscire.

Quando un ospite viola una regola. Airbnb afferma che è possibile annullare la prenotazione senza penali né altre conseguenze qualora un ospite violi una regola della casa durante il soggiorno, oppure dichiari prima del check-in di avere intenzione di farlo.

In caso di mancato rispetto delle regole. Le richieste che violano la politica vengono evidenziate nell’editor dell’annuncio e Airbnb afferma che Le invierà un’e-mail, consentendoLe di presentare ricorso. Se la questione rimane irrisolta, gli ospiti potrebbero visualizzare un avviso del tipo «include richieste di pulizia» e la visibilità della Sua inserzione nella ricerca potrebbe diminuire. Per quanto riguarda i contratti e i dati personali, le sanzioni possono arrivare alla sospensione o alla rimozione degli annunci e, in caso di recidiva, alla chiusura dell’account.

Cosa significa a Las Terrenas.

Se il Suo alloggio si trova in un condominio, ovvero un edificio i cui proprietari condividono le aree comuni e le regole, le eccezioni previste da Airbnb per i regolamenti condominiali sono quelle che meglio si adattano alla situazione. Laddove le regole dell’edificio richiedano effettivamente un modulo firmato o un documento d’identità, lo indichi nell’annuncio e conservi la documentazione, poiché Airbnb potrebbe richiedere delle prove. È Airbnb a decidere cosa rientra in tale ambito, pertanto non estenda l’eccezione per includere regole di Sua iniziativa.

Se l’edificio può infliggerLe una multa per un comportamento dell’ospite, la pagina di assistenza di Airbnb sulle norme locali Le consente di specificare nelle Sue richieste la norma in questione, chi la stabilisce e l’importo della multa o le modalità di calcolo. Se un ospite dovesse quindi causare una multa a vostro carico, potrete chiedergli di rimborsarla tramite il Centro risoluzioni, lo strumento di Airbnb dedicato ai reclami, allegando la relativa notifica. Non potete comunque infliggere voi stessi una multa all’ospite.

Non è consentito chiedere agli ospiti di evitare di utilizzare l’aria condizionata che Lei pubblicizza. Se addebita l’elettricità in base al contatore, la politica di pagamento di Airbnb include le spese per le utenze tra le spese obbligatorie che, salvo rare eccezioni, devono essere pagate tramite Airbnb e indicate prima della prenotazione, in un campo dedicato alle spese o «nel prezzo per notte se non è presente un campo applicabile per le spese». I campi standard relativi alle spese sono quelli relativi alle pulizie, agli animali domestici e agli ospiti aggiuntivi; pertanto, per la maggior parte dei proprietari, l’elettricità è inclusa nel prezzo per notte e non viene addebitata in base alla lettura del contatore al momento della partenza.

La richiesta di una copia del passaporto prima dell’arrivo era già vietata dalla precedente politica di Airbnb, salvo per motivi legali o di conformità. Un accordo firmato, un tariffario per i danni o una lista di controllo per le pulizie alla partenza devono essere eliminati o riscritti entro il 20 novembre.

Depositi e danni. La politica di pagamento di Airbnb, già in vigore, stabilisce che alla maggior parte dei padroni di casa «non è consentito richiedere un deposito cauzionale o un blocco sulla carta di credito a copertura delle spese accessorie». Fanno eccezione gli hotel e alcuni padroni di casa, compresi quelli collegati a determinati software, che devono indicare il deposito nel campo relativo alle tariffe. I reclami nei confronti di un ospite vengono gestiti tramite il Centro Risoluzioni, entro scadenze ravvicinate. I termini della Protezione contro i danni per gli host di Airbnb, aggiornati il 1° agosto 2026, richiedono di chiedere all’ospite il pagamento e di informare Airbnb entro 14 giorni dalla partenza, come avviene tramite una richiesta al Centro Risoluzioni. Se l’ospite non paga, è necessario presentare un reclamo ad Airbnb entro 30 giorni dalla partenza, allegando foto, ricevute e preventivi di riparazione. Fotografate l’alloggio ad ogni cambio di ospite.

Queste regole si applicano esclusivamente alle prenotazioni su Airbnb. In caso di prenotazione diretta da parte di un ospite che vi ha trovato al di fuori delle piattaforme, spetta a voi stabilire i termini del contratto, l’identificativo e l’importo del deposito. Gli ospiti di Airbnb e i loro soggiorni ripetuti rimangono su Airbnb.

Cancellazioni: la politica “Rigorosa” sta lasciando il posto a quella “Fissa”

Nella lettera agli azionisti relativa al secondo trimestre del 2026, Airbnb ha dichiarato di aver «trasferito gli annunci idonei dalle politiche di cancellazione “Rigorose” a quelle “Firme”», e la sua pagina di assistenza sulle politiche di cancellazione offre ora l’opzione “Rigorosa” «solo a determinati host su invito di Airbnb». Per soggiorni inferiori a 28 notti:

• Rigorosa. Un ospite che annulla 7 o più giorni prima del check-in, dopo le prime 24 ore, riceve il 50% del rimborso e a voi viene corrisposto il 50%. Entro 7 giorni, vi viene corrisposto l’intero importo.
• Firm. Un ospite che annulla la prenotazione 30 giorni o più prima del check-in riceve un rimborso completo e a voi non viene corrisposto alcun importo. Da 30 a 7 giorni prima, dopo le prime 24 ore, vi viene corrisposto il 50%. Entro 7 giorni, vi viene corrisposto l’intero importo.

La differenza risiede nelle prenotazioni effettuate con largo anticipo. Con la politica “Rigorosa”, un ospite che abbia prenotato in ottobre la vostra settimana di febbraio e abbia annullato in dicembre vi lascia metà dell’importo. Con la politica “Fissa”, non vi lascia nulla e la settimana deve essere rivenduta. Entro 30 giorni, le due politiche prevedono lo stesso pagamento.

Due strumenti vi aiutano in questo. Potete impostare le politiche di cancellazione in base alla data dal vostro calendario, e si applica la politica relativa alla data di check-in dell’ospite; in questo modo, la modalità «Firm» può coprire le settimane invernali, mentre una politica più flessibile può essere applicata alla bassa stagione. Oltre alle opzioni «Flessibile» e «Moderata», è disponibile l’opzione «Limitata»: rimborso completo fino a 14 giorni prima del check-in e del 50% da 14 a 7 giorni. L’opzione «Prenota ora, paga dopo», riportata di seguito, è disponibile solo per le opzioni «Moderata» e «Flessibile».

È inoltre possibile offrire un’opzione non rimborsabile, ovvero una tariffa scontata che non viene rimborsata in caso di cancellazione da parte dell’ospite, al di fuori della finestra temporale di 24 ore prevista da Airbnb. La pagina di assistenza di Airbnb indica che una prenotazione è idonea «se la data di check-out rientra nei 60 giorni», senza specificare da quando partono tali 60 giorni, e che con la opzione «Firm» gli ospiti possono sceglierla fino a 7 giorni prima del check-in. Verifichi nel Suo account se tale opzione è disponibile per una prenotazione effettuata con mesi di anticipo.

Ricerca e pagamento

La lettera di Airbnb relativa al secondo trimestre indica che i risultati di ricerca danno ora priorità alle «strutture di qualità superiore che meglio si adattano a ciascun viaggio» e che la sua intelligenza artificiale (IA) genera punti salienti dalle descrizioni degli annunci e dalle recensioni degli ospiti. Un annuncio che tralasci le informazioni relative ai posti letto, al generatore di corrente o alla distanza dalla spiaggia offre all’intelligenza artificiale meno elementi su cui lavorare. Si raccomanda di mantenere la descrizione completa e di considerare un andamento ricorrente nelle recensioni come un problema dell’annuncio da risolvere.

Prenota ora, paga dopo. A febbraio 2026 Airbnb ha esteso questa opzione agli ospiti di tutto il mondo che prenotano annunci idonei con una politica “Moderata” o “Flessibile”. L’ospite non paga nulla al momento della prenotazione e Airbnb precisa che il pagamento è “sempre dovuto prima della scadenza del periodo di cancellazione gratuita”. Il centro assistenza precisa che il soggiorno deve essere inferiore a 28 notti, con check-in previsto almeno 14 giorni dopo la richiesta. Se l’addebito non va a buon fine alla data di scadenza, i termini di pagamento di Airbnb concedono all’ospite 72 ore per effettuare il pagamento con un altro metodo e consentono ad Airbnb di annullare la prenotazione in caso di mancato pagamento. Consideri tale data definitiva solo una volta effettuato il pagamento.

Cosa fare prima del 20 novembre

• Riformuli le Sue regole della casa in base alle sette opzioni standard di Airbnb e a un breve elenco di richieste ragionevoli.
• Eliminate qualsiasi requisito relativo a un accordo firmato o a una copia del documento d’identità, a meno che non sia richiesto dalla legge o da una norma documentata del vostro condominio o dal servizio di sicurezza dell’edificio. Se ciò dovesse verificarsi, indicatelo nell’annuncio e conservate la relativa documentazione.
• Eliminate qualsiasi richiesta relativa a numero di telefono, WhatsApp o indirizzo e-mail.
• Elimini ogni multa e penale. Un addebito per ospiti aggiuntivi può essere mantenuto solo come commissione nell’apposito campo. Indichi eventuali multe dell’edificio a suo carico nelle sue richieste.
• Smetta di richiedere depositi cauzionali, a meno che Airbnb non lo consenta per il suo account, e prenda nota dei termini di 14 e 30 giorni per la segnalazione di eventuali danni dopo ogni check-out.
• Includete il costo dell’elettricità nel prezzo per notte e smettete di riscuoterlo presso la struttura, a meno che Airbnb non lo consenta per il vostro account.
• Riducete le faccende da svolgere al momento della partenza a quelle che Airbnb indica come ragionevoli.
• Includete nel prezzo eventuali costi relativi a una funzionalità pubblicizzata e offrite un’alternativa per l’accesso qualora la vostra porta utilizzi un’app.
• Impostate la vostra politica di cancellazione giorno per giorno e valutate un’opzione non rimborsabile per le prenotazioni effettuate all’ultimo momento.
• Rileggete la vostra descrizione come farebbe un estraneo e colmate eventuali lacune.

Quanto sopra descrive le politiche pubblicate da Airbnb, che Airbnb può modificare; la loro applicazione dipende dal vostro annuncio, pertanto vi invitiamo a consultare le pagine del vostro account. Politiche confermate il 1° novembre 2026.

Se desiderate che i vostri annunci vengano esaminati alla luce delle nuove regole prima del 20 novembre, il nostro team di gestione immobiliare è a vostra disposizione tutto l’anno.

Fonti

• Centro assistenza Airbnb, Regole della casa e richieste ragionevoli
• Centro assistenza Airbnb, Limitazione dei contratti imposti dall’host e di altri requisiti
• Centro assistenza Airbnb, Aggiungere un contratto all’annuncio della propria casa
• Centro assistenza Airbnb, Aggiungere regole locali all’annuncio della propria casa
• Risorse Airbnb, Modifiche importanti alle regole della casa, 20 ottobre 2026
• Centro assistenza Airbnb, Trasparenza sui prezzi e sui pagamenti
• Centro assistenza Airbnb, Aggiungere costi aggiuntivi agli annunci delle proprietà
• Airbnb, Condizioni della Protezione Danni per gli host, ultimo aggiornamento 1° agosto 2026
• Centro assistenza Airbnb, Condizioni di cancellazione per la propria struttura
• Centro assistenza Airbnb, Impostare le condizioni di cancellazione direttamente dal proprio calendario
• Centro assistenza Airbnb, Offrire un’opzione scontata e non rimborsabile
• Airbnb, Inc., Lettera agli azionisti del secondo trimestre 2026, allegato 99.1 del modulo 8-K
• Sala stampa di Airbnb, La funzione “Prenota ora, paga dopo” è ora disponibile in tutto il mondo, 17 febbraio 2026
• Sala stampa di Airbnb, Presentazione della funzione “Prenota ora, paga dopo”, che offre agli ospiti una maggiore flessibilità, 18 febbraio 2026
• Centro assistenza Airbnb, Pagate la vostra prenotazione con i pagamenti programmati di Airbnb
• Airbnb, Condizioni di servizio relative ai pagamenti, sezione 2.11.2