Chaque année, au mois d’août, on reçoit le même message de la part des propriétaires qui ne se trouvent pas sur l’île. « Ma maison est-elle assurée contre les ouragans, et que se passe-t-il si ce n’est pas le cas ? » C’est la bonne question, posée à peu près au bon moment, car la saison des ouragans dans l’Atlantique s’étend du 1er juin au 30 novembre et, selon les données climatologiques du Centre national des ouragans, l’activité est la plus intense entre la mi-août et la mi-octobre.

La réponse honnête commence généralement par une précision. La plupart des idées que se font les propriétaires étrangers sur l’assurance habitation proviennent d’ailleurs, et la pratique dominicaine est différente. Vous trouverez ci-dessous comment la couverture est réellement structurée ici, où les propriétaires se font prendre au dépourvu, et à quoi ressemble le volet « protection civile » de cette mission. L’assurance décide de ce qui se passe après une tempête. La Defensa Civil et le COE décident de ce qui se passe pendant celle-ci. Ces deux volets font partie d’une même mission.

1. Une police souscrite à l’étranger ne couvre pas une maison ici

L’article 6 de la loi n° 146-02 sur les assurances et les cautions est concis et catégorique. L’assurance d’un bien immobilier en République dominicaine doit être souscrite ici, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un courtier, auprès d’un assureur autorisé à exercer dans le pays. Le même article exige que les contrats eux-mêmes soient approuvés au préalable par la Superintendencia de Seguros, l’autorité de régulation des assurances.

Ainsi, une police d’assurance habitation souscrite aux États-Unis, en France ou au Canada ne permet pas d’assurer une villa à Las Terrenas, quelles que soient les dispositions d’une clause internationale. La police doit être dominicaine, émanant d’une compagnie figurant sur la liste des assureurs agréés par l’autorité de régulation. Il est préférable de vérifier ce point au moment de l’achat plutôt qu’au moment de la déclaration de sinistre, parallèlement aux autres vérifications relatives au titre de propriété et au statut figurant dans notre guide sur le statut juridique d’un bien immobilier.

2. L’incendie constitue la couverture de base. Les dommages causés par le vent constituent une extension

Le produit standard ici s’appelle incendio y líneas aliadas, c’est-à-dire « incendie et risques connexes ». Le contrat de base couvre les dommages causés directement par un incendie et la foudre. Tout ce qui préoccupe réellement un propriétaire à Samaná ne relève pas de cette couverture de base.

Dans les conditions générales publiées tant par MAPFRE BHD que par Seguros Universal, les ouragans, cyclones, tornades et manga de viento figurent parmi les exclusions de la couverture de base. Ils ne sont couverts que par une extension distincte, une ampliación, qui doit faire l’objet d’un contrat spécifique et d’une tarification distincte. Les tremblements de terre, les inondations et la ras de mar (onde de tempête) font également l’objet d’une extension distincte. La police « Garantivilla » d’Universal énumère la même famille de risques en tant que garanties désignées : incendie et foudre, explosion, tremblement de terre, cyclone et ouragan, grêle, dégâts des eaux accidentels, dégâts des eaux consécutifs à un cyclone, inondation et « ras de mar » (onde de tempête), ainsi que le vol.

Une remarque avant d’entrer dans les détails. Les deux compagnies publient l’intégralité de leurs conditions générales, et sur tous les points ci-dessous, les deux textes sont pratiquement identiques, parfois mot pour mot. Il y a une raison à cela. L’autorité de régulation approuve ces contrats avant qu’ils ne puissent être commercialisés ; les compagnies s’appuient donc sur une formulation commune. Ce qui suit relève donc d’une pratique courante du marché plutôt que des clauses en petits caractères propres à une seule compagnie. Cela signifie également que votre propre police peut s’en écarter, et c’est la vôtre qui fait foi.

Cette consigne pratique peut paraître rébarbative, mais elle est essentielle. Demandez les condiciones particulares, l’annexe de votre propre police, et vérifiez quelles extensions y figurent réellement et quel est le montant assuré pour chacune d’entre elles. Une police qui mentionne « incendie et risques connexes » sur la page de garde ne vous apprend rien tant que vous n’avez pas lu cette annexe.

3. Deux éléments de la garantie « vents » qui prennent les propriétaires au dépourvu

Plus que tout autre élément du contrat, ce sont ces deux-là qui surprennent le plus les gens.

La première est la règle relative à la pluie. Dans les deux formulations, la garantie ne couvre pas les dommages causés par la grêle, l’eau ou la pluie, qu’elles soient poussées par le vent ou non, à moins que le bâtiment assuré n’ait d’abord subi des dommages réels au niveau de sa toiture ou de ses murs sous l’effet direct du vent. Ce n’est qu’alors que l’assureur intervient, et uniquement pour les dommages causés à l’intérieur du bâtiment et aux biens qui s’y trouvent. L’eau qui s’infiltre simplement n’est pas un événement assuré. En revanche, l’eau qui s’infiltre par un trou causé par le vent l’est.

La deuxième concerne la liste des exclusions. À moins que vous n’ayez demandé à ce qu’ils soient assurés séparément, l’extension « vent » ne couvre pas les auvents, les stores, les enseignes ni aucun ornement ou équipement extérieur. Elle ne couvre pas non plus les grandes baies vitrées, c’est-à-dire celles d’une superficie de neuf pieds carrés ou plus, ni les clôtures de quelque nature que ce soit, les cheminées métalliques, les marquises et les tentes. Un bâtiment en cours de construction, de reconstruction ou de réparation est également exclu de la couverture, à moins que chaque porte, fenêtre et ouverture extérieure ne soit achevée et correctement protégée par des volets. Il en va de même pour une maison dont le toit est recouvert de guano, de chaume de palmier ou de yarey, ainsi que pour une maison surélevée par rapport au sol sur des poteaux, des blocs ou des pierres, avec un espace ouvert en dessous.

Il suffit de comparer cette liste à une propriété côtière de Samaná pour en saisir immédiatement la pertinence. La palapa au-dessus de la terrasse, la clôture périphérique, la maison de plage surélevée, les travaux de rénovation à mi-parcours en septembre. Ce sont là des éléments courants ici, et plusieurs d’entre eux sont exclus de la couverture, à moins que quelqu’un n’ait demandé à ce qu’ils en fassent partie.

Une exception joue en votre faveur. Les tuiles, les tôles et les vitrages qui étaient déjà mal fixés ou mal posés sont normalement exclus, mais cette exclusion est levée lorsque la tempête a été officiellement enregistrée par le service météorologique dominicain ou par l’observatoire météorologique des États-Unis. Une tempête nommée et enregistrée est traitée différemment d’un après-midi venteux.

4. La franchise en cas de tempête correspond à un pourcentage de la somme assurée, et non du montant des dommages

Il s’agit de la clause la plus souvent mal interprétée dans une police d’assurance habitation dominicaine, et c’est là que les propriétaires découvrent que leur exposition au risque est plus importante qu’ils ne le pensaient.

En cas de tremblement de terre, d’ouragan, de cyclone, de tornade, de tempête, d’inondation, d’onde de tempête et de dégâts des eaux consécutifs à un cyclone, les deux conditions publiées fixent la franchise à 2 % par événement de la somme assurée pour ces risques. Si votre police assure la maison, le contenu et d’autres éléments en tant que postes distincts, ces 2 % sont calculés séparément pour chaque poste. Le point essentiel est que la franchise s’applique au montant que vous avez assuré, et non à l’ampleur des dommages.

Prenons un exemple, en utilisant des chiffres arrondis plutôt qu’un dossier réel. Pour une construction assurée à hauteur de 300 000 USD avec une franchise de 2 % en cas de catastrophe, les premiers 6 000 USD d’un sinistre lié à une tempête sont à votre charge. Ce montant ne diminue pas sous prétexte que les dégâts étaient mineurs. Une réparation de 7 000 USD donne lieu à un versement de 1 000 USD. De nombreux sinistres liés à une tempête se situent entièrement en dessous du montant de la franchise et ne sont, dans la pratique, pas couverts par l’assurance.

Deux règles figurant dans la même clause assouplissent cette disposition. Tout ce qui se produit au cours d’une période de 24 heures est considéré comme un seul et même événement ; ainsi, une tempête qui s’abat sur la côte jour et nuit ne vous coûte qu’une seule franchise, et non plusieurs. Et si les dégâts causés par le vent, ceux causés par la pluie après l’ouragan, ainsi que les inondations ou les ondes de tempête surviennent tous simultanément, vous ne payez la franchise qu’une seule fois, et non une fois par risque.

Il en découle une considération budgétaire plutôt qu’une question d’assurance. Vous devez disposer d’une réserve d’argent correspondant à la franchise, accessible depuis l’étranger, avant le début de la saison. L’exposition aux tempêtes est un coût de détention au même titre que l’impôt sur la fortune de l’IPI annuel, et elle doit être intégrée au même budget annuel.

5. Deux dates qui déterminent si vous êtes couvert ou non

Quarante-huit heures. Dans le cadre des deux extensions de couverture contre les tempêtes, la couverture ne prend effet que 48 heures après que la compagnie a accepté le risque par écrit, qu’il s’agisse d’une confirmation, d’une attestation de couverture provisoire ou de la police elle-même. Le même délai s’applique si vous augmentez votre couverture. Une fois qu’un système a été nommé et qu’il se dirige vers Hispaniola, il est déjà trop tard pour souscrire ou augmenter la couverture qui permettrait de le couvrir. C’est pourquoi l’assurance est un sujet à aborder en juin et non en septembre.

Trente jours. La garantie « vol » pour les résidences prend fin, dans les deux formulations, si la résidence reste inoccupée pendant plus de 30 jours consécutifs, à moins qu’un gardien ne soit présent 24 heures sur 24 pendant cette période. Pour un propriétaire absent qui ferme sa maison en mai et y revient en décembre, cela pose un réel problème, et c’est l’une des raisons pour lesquelles un bien immobilier sous gestion active est traité différemment d’un bien simplement fermé à clé. Si personne n’est sur place, signalez-le à l’assureur et obtenez une confirmation écrite plutôt que de vous contenter de suppositions.

6. Si vous êtes propriétaire dans un condominio, la police d’assurance collective n’est pas votre police

Un condominio, l’équivalent dominicain d’une association de copropriétaires, souscrit généralement une police d’assurance pour l’immeuble. Seguros Universal commercialise un produit « Condominio » couvrant les appartements et les parties communes de l’immeuble ; MAPFRE BHD commercialise « Multirriesgo Condominio » pour les immeubles d’habitation et les copropriétés.

Ce que cette police couvre, et ce qui relève de votre responsabilité, est défini dans ses propres conditions générales et nulle part ailleurs. Demandez donc deux choses au syndic : la police elle-même et son annexe. Vérifiez ensuite trois points : quelles extensions ont été souscrites, quel est le montant assuré pour chacune d’entre elles, et comment la franchise s’applique.

C’est sur ce troisième point qu’il faut se renseigner directement, car la réponse n’est pas la même partout. La couverture « Condominio » d’Universal traite les franchises par logement. Les 2 % sont calculés sur la valeur assurée de votre propre appartement plutôt que sur celle de l’ensemble de l’immeuble, ce qui permet à chaque copropriétaire de déterminer à l’avance le montant à prévoir et de le mettre de côté. En revanche, lorsqu’une police est souscrite pour l’immeuble en tant que somme forfaitaire, une franchise est prélevée sur l’indemnité versée à l’immeuble et répercutée sur les propriétaires via le syndicat de copropriété, ce qui représente un montant considérablement plus élevé à prendre en charge.

Demandez donc quelle est la formule retenue pour votre immeuble et lisez attentivement les conditions et les garanties spécifiques de cette police, plutôt que de supposer qu’elle fonctionne de la même manière que la dernière que vous avez consultée.

Notez également qu’ici, les assureurs commercialisent la couverture du bâtiment et celle du contenu comme des produits distincts. Universal répertorie séparément les produits Garanticasa, Garantimuebles, Garantivilla et Condominio. Vos meubles, appareils électroménagers et aménagements intérieurs constituent un sujet à part, et une police d’assurance bâtiment souscrite par le « condominio » ne les couvre probablement pas.

7. Comment se déroule concrètement une déclaration de sinistre ici

La procédure de déclaration de sinistre en République dominicaine est définie par la loi n° 146-02, et elle ne correspond pas au processus auquel s’attend un propriétaire nord-américain ou européen.

Informer l’assureur. Vous, ou votre courtier, devez signaler tout événement susceptible d’être couvert par la police, dans le délai fixé par celle-ci. La loi est très claire quant aux conséquences d’un manquement à cette obligation : le non-respect des conditions de la police entraîne la nullité de la couverture (article 97). Veillez donc à prendre connaissance de ce délai avant d’en avoir besoin. Dans la pratique, les deux formulations exigent une notification écrite immédiate, puis, dans un délai de 30 jours, un relevé détaillé des biens détruits ou endommagés, ainsi qu’une liste des autres assurances souscrites pour ces mêmes biens. Universal précise clairement la conséquence : un propriétaire qui ne se conforme pas à ces exigences perd tout droit à indemnisation.
Les formalités administratives. Votre déclaration doit être accompagnée des pièces justificatives à l’appui de la demande d’indemnisation. L’assureur doit ensuite accuser réception de ces documents et vous indiquer ce qu’il attend d’autre de votre part (articles 98 et 99).
La réponse de l’assureur. Une fois ces documents supplémentaires en sa possession, l’assureur dispose de 30 jours pour vous communiquer par écrit sa position et, le cas échéant, vous indiquer le nom de l’expert chargé de votre dossier (article 100).
En cas de désaccord. C’est là que réside la surprise pour beaucoup. Avant de pouvoir poursuivre un assureur en justice, le sinistre doit être évalué et le désaccord soumis à l’arbitrage. Cette étape n’est pas facultative, et tant qu’elle n’a pas eu lieu, les tribunaux vous sont inaccessibles (article 105). L’arbitrage n’est pas ici une solution de repli. C’est la seule voie possible.

La leçon à retenir concerne davantage les documents que le droit. Ici, les sinistres se règlent sur papier, selon le calendrier de l’assureur, et le propriétaire capable de produire à temps la police d’assurance, l’annexe, les reçus et une notification écrite claire se trouve dans une bien meilleure position que celui qui doit reconstituer tout cela depuis l’étranger en octobre.

8. L’autre moitié du travail

L’assurance intervient a posteriori pour les biens. Le COE (Centro de Operaciones de Emergencias) et la Defensa Civil Dominicana (l’organisme de protection civile) régissent ce qui se passe avant et pendant la catastrophe. Le COE gère un système d’alerte national à trois niveaux, qu’il applique province par province.

Vert. Un phénomène pourrait toucher la région. Restez informé, suivez les bulletins officiels et ne traversez pas de rivières, de ruisseaux ou de ravins.
Jaune. Le risque s’est accru et la situation pourrait devenir dangereuse. Préparez-vous, évitez tout déplacement non indispensable, préparez vos provisions, repérez votre itinéraire de sécurité et partez si vous vous trouvez dans une zone vulnérable. Des abris peuvent être ouverts et des évacuations préventives peuvent débuter.
Rouge. Le niveau maximal, déclaré lorsque des dégâts importants sont probables dans les zones exposées. Seuls les services essentiels continuent de fonctionner. Toutes les autres personnes doivent se rendre immédiatement dans un lieu sûr ou un centre d’accueil.

Pour un propriétaire qui n’est pas dans le pays, le système d’alerte n’est utile que si quelqu’un sur place le surveille à votre place. C’est l’organisation à mettre en place en mai, et non en septembre : désigner une personne chargée de disposer des clés et habilitée à fermer les volets, dégager la terrasse, couper l’alimentation électrique des équipements de la piscine, photographier la propriété et faire un rapport par la suite. Que cette personne soit un gestionnaire, un voisin de Las Ballenas ou un gardien d’El Portillo importe bien moins que le fait que cet accord existe et soit consigné par écrit.

9. Demandez à une personne habilitée de lire la police d’assurance avec vous

Rien de ce qui précède ne remplace les conseils spécifiques à votre propre police d’assurance, et il existe deux moyens simples d’en bénéficier.

Adressez-vous directement à l’assureur. Les compagnies présentes ici disposent de bureaux et d’agents agréés dans tout le pays ; vous pouvez leur apporter votre police et leur demander de passer en revue le tableau des garanties avec vous, ligne par ligne : quelles sont les garanties dont vous bénéficiez réellement, quels sont les montants assurés pour chacune d’entre elles, et à combien s’élève concrètement votre franchise. Demandez que les réponses vous soient communiquées par e-mail ou sur papier, afin de disposer d’un document de référence par la suite.

Vous pouvez également faire appel à un courtier agréé. Un courtier travaille pour plusieurs compagnies d’assurance plutôt que pour une seule ; il peut ainsi comparer les offres disponibles, vous signaler les lacunes de votre couverture et vous accompagner dans la gestion d’un éventuel sinistre. Vérifiez que la personne à laquelle vous faites appel est agréée par la Superintendencia de Seguros, l’autorité de régulation qui approuve les polices, et demandez d’emblée comment elle est rémunérée.

Dans tous les cas, menez cette discussion en mai ou début juin. Dès septembre, les services sont débordés et la règle des 48 heures a déjà fermé la porte à toute nouvelle souscription.

Ce qu’il faut avoir en place avant le 1er juin

La police et son annexe, les condiciones particulares, que vous aurez lues attentivement, avec les extensions dont vous bénéficiez et le montant assuré pour chacune d’entre elles confirmés par écrit.
Un entretien avec un courtier agréé ou directement auprès de l’assureur, la police sous les yeux, à mener avant le début de la saison plutôt que pendant celle-ci.
La confirmation que l’assureur est autorisé à exercer ses activités en République dominicaine.
Une réserve d’argent correspondant à la franchise, accessible sans délai depuis l’étranger.
Pour un appartement en copropriété, une copie de la police principale ainsi que votre propre assurance du contenu si vous en souhaitez une.
Un dossier photographique daté de la propriété, conservé dans un endroit accessible depuis l’étranger.
Une personne de contact locale désignée, disposant des clés, d’une procuration écrite et des coordonnées de votre assureur et de votre courtier.
Toute exclusion qui vous concerne : palapas, clôtures, aménagements extérieurs, qu’ils soient spécifiquement assurés ou acceptés à vos propres risques.

Questions posées par les propriétaires

L’assurance habitation est-elle obligatoire en République dominicaine ? La loi 146-02 n’impose aucune obligation générale aux propriétaires d’assurer leur logement. Ce qu’elle exige, en son article 6, c’est que toute assurance portant sur un bien immobilier situé dans le pays soit souscrite auprès d’un assureur agréé dans le pays. Les prêteurs imposent généralement leurs propres exigences comme condition de financement, ce qui relève d’une question contractuelle plutôt que juridique.

Une police standard inclut-elle une couverture contre les ouragans ? Pas par défaut. Les risques d’incendie et de foudre constituent la couverture de base, tandis que les risques liés aux tempêtes font l’objet d’extensions contractuelles. Vérifiez le tableau des garanties plutôt que le nom du produit.

Puis-je souscrire une couverture lorsqu’une tempête est prévue ? Non, dans la pratique. L’extension « tempête » ne prend effet que 48 heures après l’acceptation écrite du risque, et le même délai s’applique aux augmentations de couverture.

Qui peut m’expliquer les termes de ma propre police ? Le service clientèle de votre assureur ou un courtier agréé. L’un ou l’autre peut passer en revue le tableau des garanties avec vous et vous indiquer les extensions dont vous bénéficiez ainsi que le montant de votre franchise. Si vous faites appel à un courtier, vérifiez qu’il est agréé par la Superintendencia de Seguros et demandez à obtenir les réponses par écrit.

Qui décide quand je dois évacuer ? Le COE, par le biais du niveau d’alerte déclaré pour votre province. Une « Alerta roja » signifie qu’il faut se rendre immédiatement dans un lieu sûr ou un abri.

Avant d’agir

Cet article fournit des informations générales et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, financier ou en matière d’assurance. Les clauses décrites ici sont tirées des conditions générales publiées par deux assureurs agréés, MAPFRE BHD et Seguros Universal, dont les dispositions sur ces points sont très similaires. Les formulations peuvent toutefois varier d’une compagnie à l’autre et d’un produit à l’autre, et votre couverture est définie par votre propre police. Avant de vous fier à ces informations, vérifiez la situation auprès d’un courtier agréé, de votre assureur ou d’un conseiller agréé, comme indiqué à la section 9. Chiffres et conditions de la police confirmés en août 2026.

Si vous êtes propriétaire à Samaná et que vous souhaitez relire attentivement les termes de votre police d’assurance, ou si vous avez besoin d’aide pour mettre en place une protection contre les tempêtes avant le pic de la saison, notre équipe est présente sur place toute l’année. Contactez-nous via notre page de contact.

L'assurance habitation en République dominicaine : guide pour la saison des tempêtes