Ogni agosto arriva lo stesso messaggio dai proprietari che non si trovano sull’isola. «La mia casa è assicurata contro gli uragani? E cosa succede se non lo è?» È la domanda giusta posta più o meno al momento giusto, poiché la stagione degli uragani nell’Atlantico va dal 1° giugno al 30 novembre e, secondo i dati climatologici del National Hurricane Center, la maggior parte degli eventi si verifica tra metà agosto e metà ottobre.

La risposta onesta di solito inizia con una precisazione. La maggior parte di ciò che un proprietario straniero crede riguardo all’assicurazione immobiliare è stato appreso altrove, e la prassi dominicana non è la stessa. Di seguito viene illustrato come è effettivamente strutturata la copertura qui, dove i proprietari si trovano in difficoltà e come si presenta l’aspetto della protezione civile. L’assicurazione decide cosa succede dopo una tempesta. La Defensa Civil e il COE decidono cosa succede durante una tempesta. Entrambe le parti fanno parte dello stesso compito.

1. Una polizza stipulata all’estero non copre una casa qui

L’articolo 6 della Legge 146-02 sulle assicurazioni e le fideiussioni è conciso e categorico. L’assicurazione sugli immobili nella Repubblica Dominicana deve essere stipulata qui, direttamente o tramite un broker, con un assicuratore autorizzato ad operare nel Paese. Lo stesso articolo richiede che i contratti stessi siano approvati in anticipo dalla Superintendencia de Seguros, l’autorità di vigilanza assicurativa.

Pertanto, una polizza per la casa stipulata negli Stati Uniti, in Francia o in Canada non è valida per assicurare una villa a Las Terrenas, indipendentemente da quanto possa affermare una clausola aggiuntiva internazionale. La polizza deve essere dominicana, stipulata con una compagnia presente nell’elenco autorizzato dall’autorità di vigilanza. È opportuno verificarlo al momento dell’acquisto piuttosto che al momento del sinistro, insieme alle altre verifiche relative al titolo di proprietà e allo stato giuridico riportate nella nostra guida sullo stato giuridico di un immobile.

2. L’incendio è la polizza base. Il vento è un’estensione

Il prodotto standard qui si chiama incendio y líneas aliadas, ovvero incendio e rami affini. Il contratto base assicura i danni causati direttamente da incendio e fulmini. Tutto ciò di cui un proprietario a Samaná si preoccupa realmente non rientra in tale copertura base.

Nei testi delle polizze pubblicati sia da MAPFRE BHD che da Seguros Universal, uragani, cicloni, tornado e manga de viento figurano tra le esclusioni della copertura di base. Sono coperti solo tramite un’estensione separata, un’ampliación, che deve essere stipulata e valutata economicamente. Anche il terremoto, l’alluvione e la marea di tempesta (ras de mar) costituiscono ciascuno un’estensione a sé stante. Garantivilla di Universal elenca la stessa famiglia di pericoli come coperture specificate: incendio e fulmini, esplosione, terremoto, ciclone e uragano, grandine, danni accidentali causati dall’acqua, danni causati dall’acqua in conseguenza di un ciclone, inondazione e ras de mar, nonché furto.

Una nota prima di entrare nei dettagli. Entrambe le compagnie pubblicano le condizioni complete delle loro polizze e, su ogni punto riportato di seguito, le due sono quasi identiche, in alcuni casi parola per parola. C’è una ragione per questo. L’autorità di regolamentazione approva questi contratti prima che possano essere venduti, quindi le compagnie utilizzano una formulazione comune. Quanto segue rappresenta quindi una normale prassi di mercato piuttosto che le clausole scritte in piccolo di una singola compagnia. Ciò significa anche che la vostra polizza potrebbe differire da quanto descritto qui, ed è la vostra quella che fa fede.

L’avviso pratico è noioso, ma è importante. Richiedete le condiciones particulares, l’allegato della vostra polizza, e leggete quali estensioni sono effettivamente incluse e quale somma assicurata è prevista per ciascuna di esse. Una polizza che riporta in copertina «incendio e rischi connessi» non vi dice nulla finché non avete letto quell’allegato.

3. Due aspetti della copertura contro i danni causati dal vento che colgono di sorpresa i proprietari

Più di qualsiasi altra cosa nel contratto, questi sono i due aspetti che sorprendono le persone.

La prima è la clausola relativa alla pioggia. In entrambe le formulazioni, l’estensione non copre i danni causati da grandine, acqua o pioggia, indipendentemente dal fatto che siano provocati dal vento o meno, a meno che l’edificio assicurato non abbia prima subito un danno effettivo al tetto o alle pareti a causa della forza diretta del vento. Solo in tal caso l’assicuratore interviene, e solo per i danni all’interno dell’edificio e ai beni in esso contenuti. L’acqua che semplicemente penetra all’interno non costituisce un evento assicurato. Lo è invece l’acqua che penetra attraverso un foro provocato dal vento.

La seconda è l’elenco delle esclusioni. A meno che non ne abbiate richiesto l’assicurazione separata, l’estensione per il vento non copre tende da sole, tapparelle, insegne o qualsiasi ornamento o elemento di arredo esterno. Non copre grandi lastre di vetro, ovvero di nove piedi quadrati o più, né recinzioni di qualsiasi tipo, camini metallici, tettoie e tende. Anche un edificio in costruzione, in fase di ricostruzione o di riparazione è escluso dalla copertura, a meno che ogni porta, finestra e apertura esterna non sia rifinita e adeguatamente protetta da persiane. Lo stesso vale per una casa con tetto in guano, paglia di palma o yarey, così come per una casa rialzata da terra su pali, blocchi o pietre con spazio aperto al di sotto.

Se si legge quell’elenco pensando a una proprietà costiera a Samaná, la rilevanza è immediata. La palapa sulla terrazza, la recinzione perimetrale, la casa al mare sopraelevata, la ristrutturazione a metà lavori a settembre. Queste sono caratteristiche comuni da queste parti e molte di esse non rientrano nell’estensione, a meno che qualcuno non abbia richiesto espressamente che fossero incluse.

C’è un’eccezione a vostro favore. Le tegole, le lamiere e i vetri che erano già allentati o mal fissati sono normalmente esclusi, ma tale esclusione viene revocata quando la tempesta è stata ufficialmente registrata dal servizio meteorologico dominicano o dall’osservatorio meteorologico degli Stati Uniti. Una tempesta con nome e registrata viene trattata in modo diverso da un pomeriggio ventoso.

4. La franchigia per le tempeste è una percentuale del valore assicurato, non del danno

Questa è la clausola più fraintesa in assoluto nelle polizze immobiliari dominicane, ed è qui che i proprietari scoprono che la loro esposizione al rischio è maggiore di quanto pensassero.

Per terremoti, uragani, cicloni, tornado, tempeste di vento, inondazioni, mareggiate e danni causati dall’acqua a seguito di un ciclone, entrambe le condizioni pubblicate fissano la franchigia al 2% per evento della somma assicurata per tali rischi. Se la polizza assicura l’abitazione, il contenuto e altri beni come voci separate, il 2% viene calcolato separatamente su ciascuna voce. Il punto fondamentale è che la franchigia viene detratta dall’importo assicurato, non dall’entità del danno.

Un esempio, utilizzando cifre arrotondate anziché un caso reale. Su un immobile assicurato per 300.000 USD con una franchigia per catastrofi del 2%, i primi 6.000 USD di un danno causato da una tempesta sono a vostro carico. Tale cifra non diminuisce anche se il danno è stato di entità ridotta. Una riparazione da 7.000 USD comporta un risarcimento di 1.000 USD. Molti danni causati da tempeste rientrano interamente al di sotto della franchigia e, in pratica, non sono coperti dall’assicurazione.

Due regole contenute nella stessa clausola ne attenuano l’impatto. Tutto ciò che accade in un periodo di 24 ore conta come un unico evento, quindi una tempesta che si abbatte sulla costa per tutto il giorno e tutta la notte comporta una sola franchigia e non diverse. E se i danni causati dal vento, quelli causati dalla pioggia dopo l’uragano e le inondazioni o le mareggiate si verificano tutti insieme, si paga comunque la franchigia una sola volta anziché una volta per ciascun rischio.

Ciò che ne consegue è una questione di gestione del budget piuttosto che di assicurazione. È necessario mettere da parte, prima dell’inizio della stagione, una somma in contanti pari alla franchigia, accessibile dall’estero. L’esposizione al rischio di tempeste è un costo di detenzione allo stesso modo in cui l’imposta annuale sul patrimonio IPI è un costo di detenzione, e rientra nello stesso bilancio annuale.

5. Due date che determinano se si è coperti o meno

Quarantotto ore. In entrambe le estensioni relative alle tempeste, la copertura non ha inizio prima che siano trascorse 48 ore dall’accettazione scritta del rischio da parte della compagnia, indipendentemente dal fatto che tale accettazione giunga sotto forma di conferma, di nota di copertura temporanea o della polizza stessa. Lo stesso periodo di attesa si applica se si aumenta la copertura. Una volta che un sistema è stato denominato e si sta dirigendo verso Hispaniola, è già troppo tardi per acquistare o aumentare la copertura che lo coprirebbe. Ecco perché l’assicurazione è una questione da affrontare a giugno e non a settembre.

Trenta giorni. L’estensione per furto relativa alle abitazioni cessa, in entrambe le formulazioni, se l’abitazione rimane disabitata per più di 30 giorni consecutivi, a meno che non venga mantenuto un guardiano 24 ore su 24 durante tale periodo. Per un proprietario assente che chiude la casa a maggio e torna a dicembre, questo è un problema concreto, ed è uno dei motivi per cui un immobile in gestione attiva viene trattato in modo diverso da uno che è semplicemente chiuso a chiave. Se non c’è nessuno, comunicatelo all’assicuratore e ottenete una conferma scritta piuttosto che dare qualcosa per scontato.

6. Se siete proprietari di un’unità in un condominio, la polizza principale non è la vostra polizza

Un condominio, l’equivalente dominicano di un’associazione di proprietari di immobili, stipula generalmente una polizza per l’edificio. Seguros Universal commercializza un prodotto «Condominio» che copre gli appartamenti e le aree comuni dell’edificio; MAPFRE BHD commercializza «Multirriesgo Condominio» per palazzi e condomini.

Ciò che tale polizza copre e ciò che invece rimane a vostro carico è stabilito esclusivamente nelle sue condizioni e in nessun altro documento. Chiedete quindi all’amministratore due cose: la polizza stessa e il relativo prospetto. Verificate poi tre punti: quali estensioni sono state stipulate, a quanto ammonta la copertura assicurativa per ciascuna di esse e come viene applicata la franchigia.

È proprio su questo terzo punto che dovete chiedere chiarimenti direttamente, poiché la risposta non è la stessa ovunque. La copertura Condominio di Universal gestisce le franchigie per singola unità. Il 2% viene calcolato sul valore assicurato del proprio appartamento piuttosto che sul valore assicurato dell’intero edificio, il che lo mantiene a una cifra che un singolo proprietario può calcolare in anticipo e tenere da parte. Laddove invece la polizza sia stipulata sull’edificio come somma unica, una franchigia viene detratta dal risarcimento relativo all’edificio e ricade sui proprietari tramite il condominio, e si tratta di una cifra notevolmente più elevata da sostenere.

Chiedete quindi quale delle due modalità sia prevista per il vostro edificio e leggete le condizioni e le coperture specifiche di quella polizza, anziché dare per scontato che funzioni allo stesso modo dell’ultima che avete visto.

Si noti inoltre che qui gli assicuratori vendono la copertura dell’edificio e quella dei beni mobili come prodotti distinti. Universal elenca separatamente Garanticasa, Garantimuebles, Garantivilla e Condominio. I vostri mobili, elettrodomestici e arredi interni costituiscono una questione a sé stante, e una polizza sull’edificio stipulata dal condominio probabilmente non li copre.

7. Come funziona effettivamente una richiesta di risarcimento qui

La procedura di richiesta di risarcimento nella Repubblica Dominicana è disciplinata dalla Legge 146-02 e non corrisponde al processo che si aspetta un proprietario nordamericano o europeo.

Notifica all’assicuratore. Voi, o il vostro broker, dovete segnalare qualsiasi evento che possa essere coperto dalla polizza entro il termine stabilito dalla stessa. La legge è molto chiara su ciò che accade in caso di mancato rispetto di tale termine: il mancato rispetto delle condizioni della polizza invalida la copertura (Articolo 97). Pertanto, leggete attentamente tale termine prima che se ne presenti la necessità. In pratica, entrambe le formulazioni richiedono una notifica scritta immediata e, entro 30 giorni, una dichiarazione dettagliata di ciò che è stato distrutto o danneggiato, oltre a un elenco di eventuali altre assicurazioni relative agli stessi beni. La polizza della Universal specifica chiaramente la conseguenza: un proprietario che non si attiene a tali disposizioni perde ogni diritto al risarcimento.
La documentazione. La vostra comunicazione deve pervenire insieme ai documenti a sostegno della richiesta di risarcimento. L’assicuratore deve quindi confermare di averli ricevuti e comunicarvi quali ulteriori documenti richiede (articoli 98 e 99).
La risposta dell’assicuratore. Una volta ricevuti tali documenti aggiuntivi, l’assicuratore ha 30 giorni di tempo per comunicarvi per iscritto la propria posizione e, se ne è stato nominato uno, indicare il perito incaricato di gestire la vostra pratica (articolo 100).
In caso di disaccordo. Questa è la parte che sorprende le persone. Prima di poter citare in giudizio un assicuratore, il danno deve essere valutato e la controversia sottoposta ad arbitrato. Tale fase non è facoltativa e, finché non è stata completata, i tribunali non sono accessibili (articolo 105). L’arbitrato in questo caso non è una soluzione di ripiego. È l’unica via da seguire.

La lezione fondamentale riguarda i documenti piuttosto che la legge. Qui le richieste di risarcimento vengono risolte sulla carta, secondo i tempi dell’assicuratore, e il proprietario che è in grado di presentare la polizza, l’allegato, le ricevute e una chiara comunicazione scritta entro i termini previsti si trova in una posizione materialmente migliore rispetto al proprietario che deve ricostruire tutto dall’estero nel mese di ottobre.

8. L’altra metà del lavoro

L’assicurazione risponde del bene a posteriori. Il COE (Centro de Operaciones de Emergencias) e la Defensa Civil Dominicana, l’ente di protezione civile, regolano ciò che accade prima e durante l’evento. Il COE gestisce un sistema di allerta nazionale a tre livelli, applicandoli provincia per provincia.

Verde. Un fenomeno potrebbe interessare l’area. Tenetevi informati, seguite i bollettini ufficiali e non attraversate fiumi, torrenti o burroni.
Giallo. Il rischio è aumentato e le condizioni potrebbero diventare pericolose. Preparatevi, evitate spostamenti non necessari, tenete pronte le provviste, individuate il percorso sicuro e allontanatevi se vi trovate in una zona a rischio. Potrebbero essere aperti dei centri di accoglienza e potrebbero iniziare le evacuazioni preventive.
Rosso. Il livello massimo, dichiarato quando è probabile che si verifichino danni significativi nelle aree esposte. Circolano solo i servizi essenziali. Tutti gli altri devono raggiungere immediatamente un luogo sicuro o un rifugio.

Per un proprietario che non si trova nel Paese, il sistema di allerta è utile solo se qualcuno qui lo tiene d’occhio per suo conto. È questa la disposizione da prendere a maggio, non a settembre: una persona designata, dotata di chiavi e dell’autorità necessaria per chiudere le persiane, sgomberare la terrazza, interrompere l’alimentazione elettrica degli impianti della piscina, fotografare l’immobile e riferire in seguito. Che questa persona sia un amministratore, un vicino a Las Ballenas o un custode a El Portillo conta molto meno del fatto che l’accordo esista e sia messo per iscritto.

9. Chiedete a una persona autorizzata di leggere la polizza insieme a voi

Nulla di quanto detto sopra può sostituire una consulenza sulla vostra polizza specifica, e ci sono due modi semplici per ottenerla.

Rivolgetevi direttamente all’assicuratore. Le compagnie che operano qui dispongono di uffici e agenti autorizzati in tutto il paese, e potete portare la vostra polizza e chiedere loro di esaminare con voi il prospetto riga per riga: quali coperture aggiuntive avete effettivamente, a quanto ammonta la copertura per ciascuna di esse e a quanto corrisponde in termini concreti la vostra franchigia. Chiedete che le risposte vi vengano fornite via e-mail o su carta, in modo da avere qualcosa a cui fare riferimento in seguito.

Oppure rivolgetevi a un broker autorizzato. Un broker opera con diverse compagnie assicurative anziché per una sola, quindi può confrontare le offerte disponibili, indicarvi dove la vostra copertura è carente e gestire con voi la richiesta di risarcimento, qualora dovesse presentarsi. Verificate che chiunque scegliate sia autorizzato dalla Superintendencia de Seguros, lo stesso ente regolatore che approva le polizze, e chiedete fin dall’inizio come viene retribuito.

In ogni caso, affrontate la questione a maggio o all’inizio di giugno. A settembre gli uffici sono oberati di lavoro e la regola delle 48 ore ha già precluso la possibilità di stipulare nuove polizze.

Cosa preparare prima del 1° giugno

La polizza e il relativo allegato, le condiciones particulares, da leggere attentamente, con le estensioni di cui disponete e l’importo assicurato per ciascuna di esse confermati per iscritto.
Un colloquio con un broker autorizzato o presso la sede dell’assicuratore stesso, con la polizza a portata di mano, da effettuare prima dell’inizio della stagione piuttosto che durante la stessa.
La conferma che l’assicuratore sia autorizzato ad operare nella Repubblica Dominicana.
Denaro contante accantonato a copertura della franchigia, accessibile dall’estero senza ritardi.
Per un’unità condominiale, una copia della polizza principale più la propria copertura per i beni mobili, se la si desidera.
Una documentazione fotografica datata dell’immobile, conservata in un luogo accessibile dall’estero.
Un referente locale designato in possesso delle chiavi, di un’autorizzazione scritta e dei dati del proprio assicuratore e broker.
Qualsiasi elemento escluso che vi sta a cuore, come palapas, recinzioni, infissi esterni, sia che siano specificatamente assicurati sia che siano accettati a vostro rischio.

Domande frequenti dei proprietari

L’assicurazione sulla proprietà è obbligatoria nella Repubblica Dominicana? La legge 146-02 non prevede alcun obbligo generale per il proprietario di assicurare la propria abitazione. Ciò che richiede, all’articolo 6, è che qualsiasi assicurazione su un immobile situato nel Paese sia stipulata con un assicuratore autorizzato nel Paese stesso. Gli istituti di credito impongono comunemente i propri requisiti come condizione per il finanziamento, il che costituisce una questione contrattuale piuttosto che legale.

Una polizza standard include la copertura contro gli uragani? Non di default. Incendio e fulmini costituiscono la copertura di base, mentre i rischi legati alle tempeste vengono stipulati come estensioni. Verificate le clausole della polizza piuttosto che il nome del prodotto.

Posso stipulare una copertura quando è prevista una tempesta? No, in pratica. L’estensione per le tempeste entra in vigore solo 48 ore dopo l’accettazione scritta del rischio, e lo stesso periodo di attesa si applica agli aumenti di copertura.

Chi può spiegarmi i dettagli della mia polizza? L’ufficio del vostro assicuratore o un broker autorizzato. Entrambi possono esaminare con voi il prospetto delle garanzie e indicarvi quali estensioni avete sottoscritto e a quanto ammonta la vostra franchigia. Se vi rivolgete a un broker, verificate che sia autorizzato dalla Superintendencia de Seguros e richiedete le risposte per iscritto.

Chi decide quando devo evacuare? Il COE, tramite il livello di allerta dichiarato per la vostra provincia. «Alerta roja» significa recarsi immediatamente in un luogo sicuro o in un rifugio.

Prima di agire

Questo articolo contiene informazioni di carattere generale e non costituisce una consulenza legale, finanziaria o assicurativa. Le clausole qui descritte provengono dalle condizioni generali pubblicate da due compagnie assicurative autorizzate, MAPFRE BHD e Seguros Universal, che su questi punti riportano contenuti sostanzialmente identici. Le formulazioni possono comunque variare da una compagnia all’altra e da un prodotto all’altro, e la vostra copertura è definita dalla vostra polizza specifica. Prima di fare affidamento su quanto riportato, verificate la situazione con un broker autorizzato, con la vostra compagnia assicurativa o con un consulente abilitato, come indicato nella sezione 9. Dati e termini della polizza confermati ad agosto 2026.

Se possedete un immobile a Samaná e desiderate una seconda lettura di ciò che la vostra polizza prevede effettivamente, oppure avete bisogno di assistenza per predisporre una copertura contro le tempeste prima del picco della stagione, il nostro team è presente sul posto tutto l’anno. Contattateci tramite la nostra pagina dei contatti.

Assicurazione sulla proprietà nella Repubblica Dominicana: una guida alla stagione delle tempeste