Cada agosto recibimos el mismo mensaje de los propietarios que no se encuentran en la isla. «¿Está mi casa asegurada contra huracanes? ¿Y qué pasa si no lo está?». Es una pregunta acertada que se plantea más o menos en el momento adecuado, ya que la temporada del Atlántico se extiende del 1 de junio al 30 de noviembre y, según la climatología del Centro Nacional de Huracanes, la mayor parte de la actividad se concentra entre mediados de agosto y mediados de octubre.

La respuesta sincera suele empezar con una corrección. La mayor parte de lo que un propietario extranjero cree sobre el seguro de propiedad lo ha aprendido en otro lugar, y la práctica dominicana no es la misma. A continuación se explica cómo se estructura realmente la cobertura aquí, en qué aspectos se ven atrapados los propietarios y cómo funciona la parte de protección civil. El seguro decide lo que ocurre después de una tormenta. Defensa Civil y el COE deciden lo que ocurre durante la misma. Ambas partes forman parte de la misma tarea.

1. Una póliza suscrita en el extranjero no cubre una vivienda aquí

El artículo 6 de la Ley 146-02 sobre Seguros y Fianzas es conciso y categórico. El seguro de bienes inmuebles en la República Dominicana debe contratarse aquí, ya sea directamente o a través de un corredor, con una aseguradora autorizada para operar en el país. El mismo artículo exige que los propios contratos sean aprobados previamente por la Superintendencia de Seguros, el organismo regulador del sector.

Por lo tanto, una póliza de hogar de Estados Unidos, Francia o Canadá no sirve para asegurar una villa en Las Terrenas, independientemente de lo que parezca indicar una cláusula adicional internacional. La póliza debe ser dominicana, de una compañía que figure en la lista de entidades autorizadas por el organismo regulador. Conviene confirmar este aspecto en el momento de la compra, en lugar de a la hora de presentar una reclamación, junto con las demás comprobaciones sobre la titularidad y la situación jurídica que se indican en nuestra guía sobre la situación jurídica de un inmueble.

2. El incendio es la póliza. El viento es una extensión

El producto estándar aquí se denomina incendio y líneas aliadas. El contrato básico asegura los daños causados directamente por incendio y rayos. Todo aquello que realmente preocupa a un propietario en Samaná queda fuera de esa cobertura básica.

Tanto en los textos de las pólizas publicados por MAPFRE BHD como por Seguros Universal, los huracanes, ciclones, tornados y «manga de viento» figuran entre las exclusiones de la cobertura básica. Solo se incluyen mediante una extensión independiente, una ampliación, que debe contratarse y presupuestarse por separado. Los terremotos, las inundaciones y la ras de mar (ola de marea) también constituyen cada uno de ellos una ampliación independiente. La póliza «Garantivilla» de Universal enumera la misma familia de riesgos como coberturas específicas: incendio y rayos, explosión, terremoto, ciclón y huracán, granizo, daños accidentales por agua, daños por agua como consecuencia de un ciclón, inundación y marejada ciclónica, y robo.

Una observación antes de entrar en detalles. Ambas compañías publican las condiciones completas de sus pólizas y, en todos los puntos que se indican a continuación, ambas son prácticamente idénticas, en algunos casos palabra por palabra. Hay una razón para ello. El regulador aprueba estos contratos antes de que puedan comercializarse, por lo que las compañías utilizan una redacción común. Lo que sigue es, por lo tanto, una práctica habitual del mercado y no la letra pequeña de una sola compañía. Esto también significa que su propia póliza puede diferir de lo aquí expuesto, y es la suya la que prevalece.

La recomendación práctica es aburrida, pero importante. Pida las condiciones particulares, el anexo de su propia póliza, y lea qué coberturas adicionales figuran realmente en él y cuál es la suma asegurada para cada una. Una póliza que indique «incendio y líneas aliadas» en la portada no le dice nada hasta que haya leído ese anexo.

3. Dos aspectos de la cobertura contra el viento que pillan desprevenidos a los propietarios

Más que cualquier otra cosa del contrato, estos son los dos aspectos que sorprenden a la gente.

La primera es la cláusula de la lluvia. En ambas formulaciones, la cobertura no incluye los daños causados por el granizo, el agua o la lluvia, ya sea impulsada por el viento o no, a menos que el edificio asegurado haya sufrido previamente daños reales en el tejado o las paredes por la fuerza directa del viento. Solo entonces interviene la aseguradora, y únicamente por los daños en el interior del edificio y en los bienes que se encuentran en su interior. El agua que simplemente entra no constituye un siniestro cubierto. El agua que entra a través de un agujero provocado por el viento sí lo es.

La segunda es la lista de exclusiones. A menos que haya solicitado que se aseguren por separado, la ampliación por viento no cubre toldos, persianas, letreros ni ningún adorno o accesorio exterior. Tampoco cubre grandes paneles de cristal, es decir, de nueve pies cuadrados o más, ni vallas de ningún tipo, chimeneas metálicas, marquesinas ni carpas. Un edificio en construcción, en proceso de reconstrucción o en reparación tampoco está cubierto, a menos que todas las puertas, ventanas y aberturas exteriores estén terminadas y debidamente protegidas con contraventanas. Lo mismo ocurre con una casa con techo de guano, paja de palma o yarey, así como con una casa elevada del suelo sobre postes, bloques o piedras con espacio abierto debajo.

Si se compara esa lista con una propiedad costera en Samaná, su relevancia salta a la vista de inmediato. La palapa sobre la terraza, la valla perimetral, la casa de playa elevada, la reforma que en septiembre se encuentra a medio terminar. Se trata de elementos habituales aquí y varios de ellos quedan fuera de la cobertura, a menos que alguien haya solicitado expresamente que se incluyan en ella.

Hay una excepción que le favorece. Las tejas, las chapas y los cristales que ya estuvieran sueltos o mal colocados suelen quedar excluidos, pero esa exclusión se levanta cuando la tormenta ha sido registrada oficialmente por el servicio meteorológico dominicano o por el observatorio meteorológico de Estados Unidos. Una tormenta con nombre y registrada se trata de forma diferente a una tarde ventosa.

4. La franquicia por tormenta es un porcentaje de la suma asegurada, no del daño

Esta es la cláusula que más mal se interpreta en una póliza de propiedad dominicana, y es donde los propietarios descubren que su exposición es mayor de lo que pensaban.

En el caso de terremotos, huracanes, ciclones, tornados, tormentas de viento, inundaciones, marejadas ciclónicas y daños por agua tras un ciclón, ambas condiciones publicadas fijan la franquicia en el 2 % por evento de la suma asegurada para dichos riesgos. Si su póliza asegura la vivienda, el contenido y otros elementos como partidas separadas, el 2 % se calcula por separado para cada partida. La clave es que la franquicia se deduce del importe asegurado, no de la magnitud de los daños.

Veamos un ejemplo, utilizando cifras redondas en lugar de un caso real. En una vivienda asegurada por 300.000 USD con una franquicia por catástrofes del 2 %, los primeros 6.000 USD de una pérdida por tormenta corren a su cargo. Esa cifra no se reduce por el hecho de que los daños sean pequeños. Una reparación de 7.000 USD da lugar a un pago de 1.000 USD. Muchos siniestros por tormenta quedan por debajo del importe de la franquicia y, en la práctica, no están cubiertos por el seguro.

Dos reglas incluidas en la misma cláusula suavizan esta condición. Todo lo que ocurra en un periodo de 24 horas cuenta como un único evento, por lo que una tormenta que azote la costa durante todo el día y toda la noche le supondrá una sola franquicia y no varias. Y si los daños por viento, los daños por lluvia tras el huracán y las inundaciones o marejadas costeras se producen todos a la vez, seguirá pagando la franquicia una sola vez en lugar de una vez por cada riesgo.

Lo que se deriva de esto es más una cuestión de presupuesto que de seguros. Necesita tener dinero en efectivo reservado para cubrir la franquicia, al que pueda acceder desde el extranjero, antes de que comience la temporada. La exposición a las tormentas es un coste de mantenimiento, del mismo modo que el impuesto sobre el patrimonio del IPI anual es un coste de mantenimiento, y debe incluirse en el mismo presupuesto anual.

5. Dos fechas que determinan si está cubierto o no

Cuarenta y ocho horas. En ambas ampliaciones de cobertura por tormentas, la cobertura no entra en vigor hasta 48 horas después de que la compañía haya aceptado el riesgo por escrito, ya sea mediante una confirmación, una nota de cobertura provisional o la propia póliza. La misma espera se aplica si aumenta su cobertura. Una vez que se ha bautizado un sistema y se dirige hacia La Española, ya es demasiado tarde para contratar o ampliar la cobertura que lo cubriría. Por eso, el seguro es un tema que hay que tratar en junio y no en septiembre.

Treinta días. La cláusula de robo para viviendas deja de tener vigencia, en ambas modalidades, si la vivienda permanece desocupada durante más de 30 días consecutivos, a menos que se mantenga un vigilante las 24 horas del día durante ese periodo. Para un propietario ausente que cierra la casa en mayo y regresa en diciembre, esto supone un problema real, y es una de las razones por las que una propiedad bajo gestión activa recibe un trato diferente al de una que simplemente está cerrada con llave. Si no hay nadie allí, comuníqueselo a la aseguradora y solicite que se lo confirmen por escrito, en lugar de darlo por sentado.

6. Si es propietario en un condominio, la póliza principal no es su póliza

Un condominio, el equivalente dominicano a una comunidad de propietarios, suele tener una póliza de edificio. Seguros Universal comercializa un producto «Condominio» que cubre los apartamentos y las zonas comunes del edificio; MAPFRE BHD comercializa «Multirriesgo Condominio» para edificios de apartamentos y condominios.

Lo que cubre esa póliza y lo que queda a su cargo se establece en sus propias condiciones y en ningún otro sitio. Por lo tanto, pida al administrador dos cosas: la póliza en sí y su anexo. A continuación, compruebe tres puntos: qué ampliaciones se han contratado, a cuánto asciende la cobertura de cada una y cómo se aplica la franquicia.

Ese tercer punto es el que debe preguntar directamente, ya que la respuesta no es la misma en todas partes. La cobertura «Condominio» de Universal gestiona las franquicias por unidad. El 2 % se calcula sobre el valor asegurado de su propio apartamento, en lugar de sobre el valor asegurado de todo el edificio, lo que permite que sea una cifra que cada propietario pueda calcular de antemano y tener reservada. En cambio, cuando la póliza se contrata para todo el edificio como una suma única, se aplica una franquicia a la reclamación del edificio que repercute en los propietarios a través de la comunidad de propietarios, y esa es una cantidad considerablemente mayor que hay que asumir.

Por lo tanto, pregunte cuál de las dos modalidades tiene su edificio y lea las condiciones y coberturas específicas de esa póliza, en lugar de dar por sentado que funciona igual que la última que vio.

Tenga en cuenta también que aquí las aseguradoras comercializan la cobertura del edificio y la del contenido como productos distintos. Universal enumera por separado «Garanticasa», «Garantimuebles», «Garantivilla» y «Condominio». Sus muebles, electrodomésticos y elementos de interior son un tema aparte, y es poco probable que una póliza de edificio contratada por el condominio los cubra.

7. Cómo se tramita realmente una reclamación aquí

El procedimiento de reclamación en la República Dominicana está regulado por la Ley 146-02, y no se corresponde con el proceso que espera un propietario norteamericano o europeo.

Notificarlo a la aseguradora. Usted, o su corredor, debe notificar cualquier siniestro que pueda estar cubierto por la póliza, dentro del plazo establecido en la misma. La ley es muy clara sobre lo que ocurre si no se cumple este plazo: el incumplimiento de las condiciones de la póliza invalida la cobertura (artículo 97). Por lo tanto, lea bien ese plazo antes de que lo necesite. En la práctica, ambas pólizas exigen una notificación por escrito inmediata y, a continuación, en un plazo de 30 días, una declaración detallada de lo que ha resultado destruido o dañado, además de una lista de cualquier otro seguro que cubra los mismos bienes. La póliza de Universal especifica la consecuencia: un propietario que no cumpla con estos requisitos pierde todo derecho a recibir una indemnización.
La documentación. Su notificación debe ir acompañada de los documentos que respalden la reclamación. A continuación, la aseguradora debe confirmar que los ha recibido e indicarle qué más necesita (artículos 98 y 99).
La respuesta de la aseguradora. Una vez que disponga de esos documentos adicionales, la aseguradora tiene 30 días para comunicarle por escrito su postura y, si se ha designado a uno, indicar el nombre del perito que se encarga de su expediente (artículo 100).
Si no está de acuerdo. Esta es la parte que sorprende a la gente. Antes de poder llevar a una aseguradora ante los tribunales, hay que valorar el siniestro y someter el desacuerdo a arbitraje. Este paso no es opcional y, hasta que no se haya llevado a cabo, no podrá acudir a los tribunales (artículo 105). El arbitraje no es aquí un recurso de último momento. Es el único camino.

La lección fundamental tiene que ver más con los documentos que con la ley. Aquí las reclamaciones se resuelven sobre el papel, según el calendario de la aseguradora, y el propietario que pueda presentar a tiempo la póliza, el anexo, los recibos y una notificación clara por escrito se encuentra en una posición materialmente mejor que el propietario que tiene que reconstruir todo eso desde el extranjero en octubre.

8. La otra mitad del trabajo

El seguro se hace cargo del bien a posteriori. El COE (Centro de Operaciones de Emergencias) y Defensa Civil Dominicana, el organismo de protección civil, regulan lo que ocurre antes y durante la emergencia. El COE gestiona un sistema nacional de alertas con tres niveles, que aplica provincia por provincia.

Verde. Un fenómeno puede afectar a la zona. Manténgase informado, siga los boletines oficiales y no cruce ríos, arroyos ni barrancos.
Amarilla. El riesgo ha aumentado y las condiciones pueden volverse peligrosas. Prepárese, evite desplazamientos innecesarios, tenga a mano los suministros necesarios, conozca su ruta de seguridad y evacúe si se encuentra en una zona vulnerable. Es posible que se abran refugios y que comiencen las evacuaciones preventivas.
Roja. El nivel máximo, que se declara cuando es probable que se produzcan daños importantes en las zonas expuestas. Solo circulan los servicios esenciales. El resto de la población debe dirigirse inmediatamente a un lugar seguro o a un refugio.

Para un propietario que no se encuentre en el país, el sistema de alerta solo resulta útil si hay alguien aquí que lo supervise en su nombre. Esa es la disposición que hay que tomar en mayo, no en septiembre: designar a una persona con llaves y autoridad para cerrar las contraventanas, despejar la terraza, cortar la corriente del equipo de la piscina, fotografiar la propiedad e informar posteriormente. Que esa persona sea un administrador, un vecino de Las Ballenas o un conserje de El Portillo importa mucho menos que el hecho de que el acuerdo exista y esté por escrito.

9. Pida a alguien autorizado que lea la póliza con usted

Nada de lo anterior sustituye al asesoramiento sobre su propia póliza, y hay dos formas sencillas de obtenerlo.

Acuda directamente a la aseguradora. Las compañías que operan aquí tienen oficinas y agentes designados en todo el país, y puede llevar su póliza y pedirles que repasen con usted el anexo línea por línea: qué coberturas adicionales tiene realmente, a cuánto asciende la cobertura de cada una y a cuánto equivale su franquicia en dinero real. Pida que le envíen las respuestas por correo electrónico o en papel, para que tenga algo a lo que remitirse más adelante.

O recurra a un corredor autorizado. Un corredor trabaja con varias compañías en lugar de para una sola, por lo que puede comparar las opciones disponibles, indicarle en qué aspectos su cobertura es insuficiente y gestionar la reclamación con usted si alguna vez surge. Compruebe que quienquiera que elija esté autorizado por la Superintendencia de Seguros, el mismo organismo regulador que aprueba las pólizas, y pregunte desde el principio cómo se le remunera.

En cualquier caso, mantenga la conversación en mayo o a principios de junio. En septiembre, las oficinas están muy ocupadas y la norma de las 48 horas ya habrá cerrado la puerta a cualquier nueva contratación.

Qué debe tener listo antes del 1 de junio

La póliza y su anexo, las condiciones particulares, leídas detenidamente, con las ampliaciones de cobertura que tenga contratadas y el importe asegurado para cada una de ellas confirmados por escrito.
Una conversación con un corredor autorizado o con la propia oficina de la aseguradora, con la póliza delante, realizada antes de la temporada y no durante la misma.
La confirmación de que la aseguradora está autorizada para operar en la República Dominicana.
Efectivo reservado para cubrir la franquicia, al que se pueda acceder desde el extranjero sin demora.
En el caso de una unidad en un condominio, una copia de la póliza principal, además de su propia cobertura de contenido si la desea.
Un registro fotográfico fechado de la propiedad, guardado en un lugar al que pueda acceder desde otro país.
Una persona de contacto local designada que tenga las llaves, una autorización por escrito y los datos de su aseguradora y de su corredor.
Cualquier elemento excluido que le resulte importante, como palapas, vallas o elementos exteriores, ya sea que estén asegurados específicamente o se acepten como riesgo propio.

Preguntas frecuentes de los propietarios

¿Es obligatorio el seguro de propiedad en la República Dominicana? La Ley 146-02 no establece ningún requisito general de que un propietario asegure su vivienda. Lo que sí exige, en su artículo 6, es que cualquier seguro sobre una propiedad situada en el país se contrate con una aseguradora autorizada en el mismo. Las entidades crediticias suelen imponer sus propios requisitos como condición para la financiación, lo cual es una cuestión contractual más que legal.

¿Incluye una póliza estándar la cobertura contra huracanes? No de forma predeterminada. El incendio y los rayos constituyen la cobertura básica, y los riesgos de tormenta se contratan como ampliaciones. Compruebe las condiciones de la póliza en lugar del nombre del producto.

¿Puedo contratar la cobertura cuando se prevé una tormenta? No, en la práctica no. La extensión por tormentas no entra en vigor hasta 48 horas después de que se haya aceptado el riesgo por escrito, y el mismo periodo de espera se aplica a los aumentos de la cobertura.

¿Quién puede explicarme mi propia póliza? La oficina de su aseguradora o un corredor autorizado. Cualquiera de los dos puede revisar el anexo con usted y explicarle qué ampliaciones tiene contratadas y a cuánto asciende su franquicia. Si recurre a un corredor, compruebe que esté autorizado por la Superintendencia de Seguros y solicite las respuestas por escrito.

¿Quién decide cuándo tengo que evacuar? El COE, a través del nivel de alerta declarado para su provincia. «Alerta roja» significa desplazarse inmediatamente a un lugar seguro o a un refugio.

Antes de actuar

Este artículo ofrece información general, no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni de seguros. Las cláusulas aquí descritas proceden de las condiciones generales publicadas por dos aseguradoras autorizadas, MAPFRE BHD y Seguros Universal, que se expresan de forma muy similar en estos puntos. No obstante, la redacción puede variar entre compañías y entre productos, y su propia cobertura viene definida por su póliza. Antes de basarse en esta información, consulte la situación con un corredor autorizado, con su aseguradora o con un asesor colegiado, tal y como se establece en la sección 9. Cifras y términos de la póliza confirmados en agosto de 2026.

Si es propietario de una vivienda en Samaná y desea revisar lo que realmente establece su póliza, o necesita ayuda para contratar una cobertura contra tormentas antes de que llegue el pico de la temporada, nuestro equipo está presente aquí durante todo el año. Puede ponerse en contacto con nosotros a través de nuestra página de contacto.

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