Commissioni di Airbnb, Vrbo e Booking.com nel 2026: conviene accettare prenotazioni dirette?

Quest’anno le piattaforme di affitto hanno modificato le commissioni addebitate ai proprietari. Airbnb ora trattiene ai proprietari il 15,5% della maggior parte delle prenotazioni, Vrbo passerà al 12% a partire dal 29 ottobre, mentre Booking.com applica già una commissione pari a circa il 15%. Nel caso di un affitto a Las Terrenas si tratta di una somma considerevole, il che solleva un’ovvia domanda: perché non accettare le prenotazioni direttamente e trattenere la commissione?

La risposta breve è che la prenotazione diretta consente effettivamente di risparmiare sulla commissione e vale la pena svilupparla. Tuttavia, non si tratta di denaro gratuito. Vi assumete i compiti che la piattaforma svolgeva in cambio della propria commissione, mentre le piattaforme mantengono gli ospiti che vi procurano, compresi i soggiorni ripetuti. La prenotazione diretta funziona per gli ospiti che vi trovano in altro modo. Questo articolo illustra i cambiamenti, i risparmi derivanti dalla prenotazione diretta e le peculiarità che ne derivano.

Cosa è cambiato sulle piattaforme

Airbnb. La maggior parte degli host era soggetta a una commissione condivisa: voi pagavate il 3% e l’ospite pagava una commissione di servizio separata compresa tra il 14,1% e il 16,5% al momento del pagamento. Airbnb sta passando per tutti i proprietari di alloggi a una commissione unica, addebitata al proprietario, pari al 15,5% per la maggior parte dei proprietari, senza alcun costo aggiuntivo per l’ospite. Nella lettera agli azionisti relativa al secondo trimestre del 2026, la società ha dichiarato di aver avviato il passaggio per i proprietari che utilizzano un software di gestione immobiliare alla fine del 2025 e ha annunciato a luglio che la maggior parte dei restanti proprietari sarebbe stata trasferita, con la migrazione prevista per la fine di quest’anno. Il passaggio è irreversibile e si applica esclusivamente alle nuove prenotazioni.

Vrbo. Vrbo, parte di Expedia Group, porta i proprietari a una commissione fissa del 12% a partire dal 29 ottobre 2026, come riportato da Skift, in aumento rispetto all’8% previsto per i proprietari che non utilizzano software di gestione immobiliare e al 5% per i gestori che ne fanno uso. A differenza di Airbnb, Vrbo ha dichiarato che i viaggiatori, nella maggior parte dei casi, vedranno comunque addebitata una commissione di servizio al momento del pagamento. Skift riferisce inoltre che le nuove condizioni prevedono l’aggiunta di una clausola di parità tariffaria, di cui si parlerà più avanti.

Booking.com. Skift riferisce che Booking addebita ai proprietari circa il 15% e non applica alcuna commissione di prenotazione agli ospiti. Il centro assistenza per i partner di Booking precisa che la percentuale esatta dipende dal Paese, dal tipo di struttura e dal contratto firmato con Booking; pertanto, la cifra di riferimento è quella indicata in tale contratto e sui vostri estratti conto delle prenotazioni. Se un estratto conto riporta un importo superiore a quello previsto dal contratto, Booking precisa che potreste essere iscritti a un programma di marketing come il Preferred Partner. Non abbiamo riscontrato alcun annuncio pubblico relativo a una modifica generale delle commissioni di Booking.com quest’anno.

Qual è l’impatto sui vostri incassi

La trappola è la stessa su ogni piattaforma: se lasciate il prezzo invariato, la commissione più elevata viene detratta direttamente da ciò che vi spetta.

Prendiamo ad esempio un prezzo per notte di 233 USD, vicino alla media di Las Terrenas riportata da AirROI per i dodici mesi fino a settembre 2026. Con la vecchia ripartizione delle commissioni trattenevate 226 USD a notte. Con la commissione unica a parità di prezzo, vi rimangono 197 $, il che significa una perdita di 29 $ a notte, pari al 12,9%. Se il prezzo viene adeguato a 267 $, trattenete nuovamente 226 $, mentre l’ospite paga 267 $, rientrando nella fascia compresa tra 266 $ e 271 $ che pagava in precedenza una volta aggiunta la commissione di Airbnb. Se gestita correttamente, la modifica risulta pressoché neutra per entrambe le parti. AirROI rileva che il 76% degli annunci a Las Terrenas è già a tariffa unica; pertanto, se il vostro account è passato a tale sistema e non avete adeguato il prezzo, tale perdita si sta già verificando.

Per mantenere il vostro incasso su qualsiasi piattaforma, dividete l’incasso desiderato per uno meno la commissione di quella piattaforma: 0,845 su Airbnb, 0,88 su Vrbo se la sua commissione del 12% rappresenta l’intero addebito, e uno meno la vostra commissione contrattuale su Booking. Limitarvi ad aggiungere la percentuale al vostro prezzo non è sufficiente, poiché la commissione viene poi prelevata anche dal prezzo più alto.

L’opzione della prenotazione diretta

Una prenotazione diretta è quella che l’ospite effettua con voi, o con il vostro gestore, senza l’intermediazione di una piattaforma: tramite il vostro sito web, via e-mail o WhatsApp, oppure per telefono. Non viene prelevata alcuna commissione da parte della piattaforma.

Sulla stessa notte da 267 USD, il 15,5% trattenuto da Airbnb ammonta a circa 41 USD, ovvero quasi 290 USD in una settimana. In caso di prenotazione diretta, tale commissione rimane a voi.

La prenotazione diretta funziona al meglio per:

• Ospiti abituali che prenotano direttamente, che hanno già effettuato una prima prenotazione direttamente con voi e conoscono sia la struttura che voi.
• Persone segnalate, amici e familiari di chi ha già soggiornato, che vi contattano autonomamente.
• Soggiorni più lunghi da parte di ospiti che vi contattano direttamente, nei quali la commissione mensile incide in modo significativo.
• Persone che vi trovano autonomamente, tramite un sito web o un’agenzia locale.

Non funziona per un ospite che ha trovato la struttura su una piattaforma. Tale ospite, così come i suoi soggiorni successivi, appartiene alla piattaforma, per i motivi che seguono.

Le peculiarità della prenotazione diretta

Le piattaforme limitano le modalità con cui potete acquisire ospiti diretti. La politica di Airbnb in materia di trasparenza dei prezzi e dei pagamenti stabilisce che ospiti e host «devono effettuare i pagamenti relativi alle commissioni obbligatorie e alle prenotazioni attuali, future o ripetute sulla piattaforma Airbnb». Gli host non possono offrire sconti per prenotare al di fuori di Airbnb, chiedere agli ospiti di comunicare al di fuori della piattaforma prima della prenotazione, inserire nei profili o nei messaggi link che reindirizzino gli utenti fuori da Airbnb, riprenotare o prolungare una prenotazione Airbnb al di fuori della piattaforma, né riscuotere le commissioni obbligatorie al di fuori della piattaforma. La politica di Airbnb sui contratti degli host e sui dati personali vieta inoltre l’utilizzo dei dati di contatto degli ospiti a fini di marketing e, a partire dalle prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026, vieta di richiedere agli ospiti dati di contatto quali indirizzi e-mail o numeri di telefono. La violazione di queste regole può comportare avvertimenti, la sospensione o la rimozione dell’account. Pertanto, né un annuncio su Airbnb né i suoi ospiti possono essere utilizzati come canale per le vostre prenotazioni dirette. Gli ospiti diretti devono trovarvi in altro modo.

La clausola di parità tariffaria di Vrbo stabilisce una soglia minima. In base ai nuovi termini di Vrbo, come descritti da Skift, dovete offrire a Vrbo una tariffa almeno pari a quella offerta su qualsiasi altro canale, compreso il vostro sito web. Se la struttura è presente su Vrbo, potete accettare prenotazioni dirette, ma non potete offrire un prezzo diretto più conveniente per acquisirle. Leggete i termini nel vostro account Vrbo e controllate se gli accordi con altre piattaforme contengono clausole simili.

Ricevere il pagamento è ora un vostro compito. La piattaforma incassava il denaro, lo tratteneva e poi vi pagava. Con le prenotazioni dirette, siete voi a incassare il pagamento, solitamente tramite carta di credito o bonifico internazionale. I gestori dei pagamenti con carta applicano una commissione su ogni transazione, quindi le prenotazioni dirette sono più economiche rispetto a quelle tramite piattaforma, ma non sono mai gratuite. I bonifici richiedono tempo e comportano costi, mentre un pagamento con carta può essere contestato dal titolare della carta dopo il soggiorno. Concordate per iscritto le modalità e i tempi di pagamento da parte dell’ospite e richiedete il saldo prima dell’arrivo.

Perdete le tutele offerte dalla piattaforma, ma ottenete condizioni definite da voi stessi. Le piattaforme verificano gli ospiti, raccolgono recensioni che vi consentono di capire con chi avete a che fare e gestiscono autonomamente le procedure relative a danni e contestazioni. Con la prenotazione diretta, nulla di tutto ciò esiste a meno che non lo creiate voi stessi: richiedere un documento di identità, richiedere un deposito cauzionale e redigere un breve contratto di locazione scritto che copra date, pagamento, cancellazione, regole della casa, deposito e danni. Se un ospite cancella all’ultimo momento o provoca danni, sarete voi a dover recuperare il denaro. Per le prenotazioni su Airbnb effettuate a partire dal 20 novembre 2026, le nuove regole di Airbnb impediscono alla maggior parte degli host di richiedere un contratto o un documento d’identità ufficiale, salvo nei casi in cui la legge o alcune eccezioni limitate lo consentano, e impediscono agli host di imporre multe. In caso di prenotazione diretta, queste condizioni le stabilite voi. Chiedete per iscritto al vostro assicuratore se la vostra polizza copre gli affitti a breve termine; la nostra guida all’assicurazione immobiliare spiega cosa coprono le polizze dominicane.

Qualcuno deve trovare gli ospiti. Il vero prodotto delle piattaforme è la domanda. Un sito web senza visitatori non genera prenotazioni. Le prenotazioni dirette aumentano nel corso delle stagioni grazie agli ospiti che vi hanno trovato direttamente, ai loro passaparola e a un sito web o a un’agenzia locale che i nuovi ospiti possano trovare.

Le norme e le pratiche burocratiche non cambiano. Rivolgetevi al vostro commercialista per sapere come dichiarare i redditi da locazione, indipendentemente dalla modalità di prenotazione.

Ci vuole tempo. Le richieste di informazioni a tutte le ore e in diverse lingue, i pagamenti, il check-in e la selezione degli ospiti ricadono su di voi o sul vostro gestore; vale la pena valutare i costi prima di dare per scontato che la gestione diretta sia più economica.

Un mix ragionevole a Las Terrenas

La risposta pratica è: entrambe le opzioni, tenute separate. Lasciate che le piattaforme portino i propri ospiti, a prezzi corretti in seguito alle modifiche di quest’anno, e mantenete tali ospiti e i loro soggiorni ripetuti sulla piattaforma. Sviluppate le prenotazioni dirette da parte di persone che vi contattano in altro modo, tramite il vostro sito web, passaparola e un’agenzia locale. Se siete presenti su Vrbo, mantenete il prezzo delle prenotazioni dirette non inferiore a quello su Vrbo e offrite agli ospiti diretti un motivo per tornare, oltre alla tariffa scontata.

Ogni alloggio in affitto a breve termine presente sulla nostra pagina degli affitti è pubblicato su Airbnb, e alcuni possono essere prenotati anche direttamente: è proprio questa la modalità descritta in questo post. Se qualcuno gestisce la vostra proprietà in cambio di una percentuale, chiedete per iscritto se questa viene calcolata sul prezzo pagato dall’ospite o sul vostro compenso al netto della commissione della piattaforma. Nel caso di una prenotazione Airbnb con commissione unica, la differenza tra i due importi è pari al 15,5%.

La combinazione giusta dipende dall’immobile, dal suo calendario e dalla quantità di lavoro che desiderate assumervi. Se desiderate assistenza per definire la strategia più adatta alla vostra situazione, contattate telefonicamente o tramite messaggio il nostro team di gestione immobiliare.

Due norme dominicane ancora in sospeso

Le commissioni delle piattaforme non sono una normativa dominicana. Sono state proposte due modifiche a livello locale, ma nessuna delle due era stata adottata a ottobre 2026:

• Un registro per gli affitti a breve termine. Il Ministerio de Turismo ha avviato quest’anno una consultazione su una bozza di registro, denominata RENATUR, per poi ritirarla a luglio al fine di dialogare con il settore. Qualora venisse ripresentata, si applicherebbe all’immobile, indipendentemente dalla modalità di prenotazione.
• L’ITBIS sulle piattaforme. A maggio la DGII ha dichiarato di stare preparando la riscossione dell’ITBIS al 18% da piattaforme digitali straniere come Airbnb. Non è stata emanata alcuna norma, pertanto non includetela ancora nei vostri prezzi.

Cosa fare questo mese

• Verificate se il vostro account Airbnb è soggetto alla tariffa unica e ricalcolate il prezzo di ogni annuncio utilizzando la regola del “diviso per 0,845”, ora se il passaggio è già avvenuto o il giorno stesso in cui avverrà.
• Su Vrbo, controllate la commissione indicata per il vostro annuncio dopo il 29 ottobre e assicuratevi che nessun prezzo diretto sia inferiore a quello di Vrbo.
• Su Booking.com, verificate la tariffa indicata nel vostro contratto confrontandola con l’ultimo estratto conto delle prenotazioni.
• Prima di accettare una prenotazione diretta, assicuratevi di disporre di un contratto di locazione scritto, di un deposito cauzionale e di un metodo di pagamento.
• Incoraggiate le prenotazioni dirette degli ospiti che vi trovano al di fuori delle piattaforme e mantenete gli ospiti Airbnb e i loro soggiorni ripetuti su Airbnb.
• Agite prima di dicembre, quando il calendario invernale inizia a riempirsi.

I termini del vostro account potrebbero variare a seconda della regione e del modo in cui siete collegati a ciascuna piattaforma: verificateli con la piattaforma. Dati confermati a ottobre 2026.

Fonti

• Centro assistenza Airbnb, commissioni di servizio per host e ospiti
• Centro assistenza Airbnb, politica sulla trasparenza dei prezzi e dei pagamenti
• Centro assistenza Airbnb, limiti ai contratti imposti dagli host e ad altri requisiti
• Centro assistenza Airbnb, Regole della casa e richieste ragionevoli
• Airbnb, Inc., Lettera agli azionisti del secondo trimestre 2026, Modulo 8-K, allegato 99.1
• Skift, Vrbo raddoppierà le commissioni nel tentativo di recuperare terreno rispetto ad Airbnb, 29 settembre 2026
• Booking.com for Partners, Come funziona la commissione
• AirROI, Dati sugli affitti a breve termine a Las Terrenas, dodici mesi fino a settembre 2026, convertiti al tasso di 60,4 DOP per dollaro, come indicato da AirROI
• Diario Libre, Proponen registro oficial a rentas cortas en RD, 21 luglio 2026
• El Inmobiliario, RENATUR en pausa
• Listín Diario, DGII busca cobrar 18 % de ITBIS a plataformas digitales, 20 maggio 2026
• Acento, DGII prepara cobro de impuestos a Airbnb, Netflix y plataformas digitales, 19 maggio 2026