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Frais d'Airbnb, de Vrbo et de Booking.com en 2026 : faut-il accepter les réservations directes ?

Carlos Ramírez Casanova
Rédigé parCarlos Ramírez CasanovaDirecteur des opérations · Courtier gérant
11 min de lecture

Les plateformes de location ont modifié cette année les frais facturés aux propriétaires. Airbnb prélève désormais aux propriétaires 15,5 % de la plupart des réservations, Vrbo passe à 12 % à compter du 29 octobre, et Booking.com facture déjà environ 15 %. Pour une location à Las Terrenas, cela représente une somme considérable, ce qui soulève une question évidente : pourquoi ne pas accepter les réservations directement et éviter ainsi de payer ces commissions ?

En bref, la réservation directe permet effectivement d’économiser ces frais, et cela vaut la peine de s’y atteler. Mais ce n’est pas un gain sans contrepartie. Vous prenez en charge les tâches que la plateforme effectuait en échange de sa commission, et les plateformes conservent les clients qu’elles vous apportent, y compris ceux qui reviennent. La réservation directe fonctionne pour les clients qui vous trouvent par d’autres moyens. Cet article présente les changements, les économies réalisées grâce à la réservation directe et les particularités qui y sont associées.

Qu’est-ce qui a changé sur les plateformes ?

Airbnb. La plupart des hôtes étaient auparavant soumis à un partage des frais : vous payiez 3 % et le client s’acquittait de frais de service distincts compris entre 14,1 % et 16,5 % lors du paiement. Airbnb fait désormais passer tous les hôtes à une commission unique, prélevée auprès du propriétaire, de 15,5 % pour la plupart d’entre eux, sans frais supplémentaires pour le client. Dans sa lettre aux actionnaires relative au deuxième trimestre 2026, la société a indiqué avoir commencé à faire passer les hôtes utilisant un logiciel de gestion immobilière à ce nouveau système fin 2025, et a annoncé en juillet que la plupart des hôtes restants suivraient, la migration devant s’achever cette année. Ce changement est irréversible et s’applique uniquement aux nouvelles réservations.

Vrbo. Vrbo, qui fait partie du groupe Expedia, fait passer les propriétaires à une commission forfaitaire de 12 % à compter du 29 octobre 2026, comme l’a rapporté Skift, contre 8 % pour les propriétaires n’utilisant pas de logiciel de gestion immobilière et 5 % pour les gestionnaires qui en utilisent un. Contrairement à Airbnb, Vrbo a indiqué que les voyageurs verront, dans la plupart des cas, toujours des frais de service s’afficher lors du paiement. Skift signale également que ses nouvelles conditions ajoutent une clause de parité tarifaire, abordée ci-dessous.

Booking.com. Skift indique que Booking facture environ 15 % aux propriétaires et n’applique aucun frais de réservation aux clients. Le centre d’aide aux partenaires de Booking précise que le pourcentage exact dépend de votre pays, du type de bien et du contrat d’hébergement que vous avez signé ; le chiffre applicable est donc celui figurant dans ce contrat et sur vos relevés de réservation. Si un relevé indique un montant supérieur à celui prévu dans votre contrat, Booking indique que vous participez peut-être à un programme marketing tel que « Preferred Partner ». Nous n’avons trouvé aucune annonce publique concernant une modification générale des frais de Booking.com cette année.

L’impact sur vos revenus

Le piège est le même sur toutes les plateformes : si vous ne modifiez pas vos tarifs, ces frais plus élevés sont directement prélevés sur ce que vous percevez.

Prenons l’exemple d’un prix par nuit de 233 USD, proche de la moyenne à Las Terrenas rapportée par AirROI pour les douze mois jusqu’en septembre 2026. Avec l’ancienne répartition des frais, vous conserviez 226 USD par nuit. Avec la commission unique, pour le même prix, vous ne conservez que 197 $, soit une perte de 29 $ par nuit, ou 12,9 %. Si le prix est réévalué à 267 $, vous conservez à nouveau 226 $, et le client paie 267 $, ce qui reste dans la fourchette de 266 $ à 271 $ qu’il payait auparavant une fois les frais d’Airbnb ajoutés. Si elle est gérée correctement, cette modification est pratiquement sans incidence pour les deux parties. AirROI estime que 76 % des annonces à Las Terrenas sont déjà passées au tarif unique ; par conséquent, si votre compte a basculé et que vous n’avez pas réajusté vos tarifs, cette perte est déjà effective.

Pour conserver un revenu sur n’importe quelle plateforme, divisez le revenu souhaité par « 1 moins le taux de cette plateforme » : 0,845 sur Airbnb, 0,88 sur Vrbo si ses 12 % correspondent à la totalité des frais, et « 1 moins votre propre taux contractuel » sur Booking. Se contenter d’ajouter ce pourcentage à votre prix ne suffit pas, car la commission est alors également prélevée sur ce prix plus élevé.

L’option de réservation directe

Une réservation directe est celle qu’un client effectue auprès de vous, ou de votre gestionnaire, sans passer par une plateforme intermédiaire : via votre propre site web, par e-mail ou WhatsApp, ou par téléphone. Aucune commission de plateforme n’est prélevée.

Sur cette même nuit à 267 $ US, les 15,5 % prélevés par Airbnb représentent environ 41 $, soit près de 290 $ sur une semaine. Dans le cas d’une réservation directe, cette commission vous revient intégralement.

La réservation directe convient surtout dans ces cas :

  • Les clients fidèles, qui ont déjà réservé directement auprès de vous et connaissent déjà le logement et vous-même.
  • Les recommandations, c’est-à-dire les amis et la famille de personnes ayant déjà séjourné chez vous, qui vous contactent eux-mêmes.
  • Les séjours prolongés de clients qui vous contactent directement, pour lesquels la commission mensuelle peut représenter une somme importante.
  • Les personnes qui vous trouvent de manière indépendante, via un site web ou une agence locale.

Cela ne fonctionne pas pour un client qui a trouvé le logement sur une plateforme. Ce client, ainsi que ses séjours ultérieurs, appartiennent à la plateforme, pour les raisons exposées ci-après.

Les particularités de la réservation directe

Les plateformes limitent vos possibilités d’attirer des voyageurs en direct. La politique d’Airbnb en matière de transparence des tarifs et des paiements stipule que les voyageurs et les hôtes « doivent effectuer les paiements relatifs aux frais obligatoires ainsi qu’aux réservations en cours, futures ou répétées sur la plateforme Airbnb ». Les hôtes ne sont pas autorisés à proposer des réductions pour réserver en dehors d’Airbnb, à demander aux voyageurs de communiquer hors de la plateforme avant la réservation, à insérer dans leurs annonces ou leurs messages des liens redirigeant hors d’Airbnb, à réserver à nouveau ou prolonger une réservation Airbnb hors de la plateforme, ni à percevoir les frais obligatoires hors de la plateforme. La politique d’Airbnb relative aux contrats d’hôtes et aux données personnelles interdit également l’utilisation des coordonnées des voyageurs à des fins de marketing et, pour les réservations effectuées à compter du 20 novembre 2026, interdit de demander aux voyageurs leurs coordonnées, telles qu’une adresse e-mail ou un numéro de téléphone. Le non-respect de ces règles peut entraîner des avertissements, une suspension ou une exclusion. Ainsi, ni une annonce Airbnb ni ses voyageurs ne peuvent servir de canal vers vos propres réservations. Les voyageurs directs doivent vous trouver par un autre moyen.

La clause de parité tarifaire de Vrbo fixe un seuil minimum. Conformément aux nouvelles conditions générales de Vrbo, telles que décrites par Skift, vous devez proposer à Vrbo un tarif au moins aussi bas que celui que vous proposez sur tout autre canal, y compris votre propre site web. Si le logement est référencé sur Vrbo, vous pouvez accepter des réservations directes, mais vous ne pouvez pas proposer un tarif direct moins cher pour les attirer. Lisez les conditions générales dans votre propre compte Vrbo et vérifiez si les accords que vous avez conclus avec d’autres plateformes contiennent des dispositions similaires.

C’est désormais à vous de vous occuper du paiement. Auparavant, la plateforme percevait l’argent, le conservait et vous le versait. En cas de réservation directe, c’est vous qui encaissez vous-même le montant, généralement par carte bancaire ou virement international. Les prestataires de paiement par carte facturent des frais sur chaque transaction ; les réservations directes sont donc moins coûteuses que celles passées via une plateforme, mais elles ne sont jamais gratuites. Les virements prennent du temps et coûtent de l’argent, et un paiement par carte peut faire l’objet d’une contestation par le titulaire de la carte après le séjour. Convenez par écrit des modalités et du délai de paiement du client, et percevez le solde avant son arrivée.

Vous perdez les protections offertes par la plateforme, mais vous bénéficiez de vos propres conditions. Les plateformes vérifient l’identité des clients, proposent des avis qui vous permettent de savoir à qui vous avez affaire et gèrent leurs propres procédures en cas de dégâts ou de litiges. En cas de réservation directe, rien de tout cela n’existe, à moins que vous ne le mettiez en place vous-même : demander une pièce d’identité, percevoir une caution et établir un bref contrat de location écrit précisant les dates, le paiement, les conditions d’annulation, le règlement intérieur, la caution et les dégâts. Si un client annule à la dernière minute ou cause des dégâts, c’est à vous qu’il revient de récupérer l’argent. Pour les réservations Airbnb effectuées à partir du 20 novembre 2026, les nouvelles règles d’Airbnb interdisent à la plupart des hôtes d’exiger un contrat ou une pièce d’identité officielle, sauf lorsque la loi ou quelques cas limités l’autorisent, et empêchent les hôtes d’imposer des amendes. Dans le cadre d’une réservation directe, c’est à vous de fixer ces conditions. Demandez par écrit à votre assureur si votre police couvre la location à court terme ; notre guide de l’assurance immobilière explique ce que couvrent les polices dominicaines.

Il faut bien trouver des clients. Le véritable atout des plateformes, c’est la demande. Un site web sans visiteurs n’enregistre aucune réservation. Les réservations directes augmentent au fil des saisons grâce aux clients qui vous ont trouvé directement, à leurs recommandations, ainsi qu’à un site web ou à une agence locale que les nouveaux clients peuvent trouver.

Les règles et les formalités administratives ne changent pas. Discutez avec votre comptable de la manière dont les revenus locatifs doivent être déclarés, quel que soit le mode de réservation.

Cela prend du temps. Les demandes de renseignements à toute heure et dans plusieurs langues, les paiements, l’accueil et la sélection des clients incombent à vous-même ou à votre gestionnaire ; il convient d’en évaluer le coût avant de supposer que la gestion directe est moins onéreuse.

Un équilibre judicieux à Las Terrenas

La réponse pratique est : les deux, mais en les séparant. Laissez les plateformes vous apporter leurs clients, à des tarifs correctement fixés suite aux changements de cette année, et conservez ces clients ainsi que leurs séjours répétés sur la plateforme. Développez les réservations directes auprès des personnes qui vous contactent par d’autres moyens, via votre propre site web, par le bouche-à-oreille ou par l’intermédiaire d’une agence locale. Si vous êtes sur Vrbo, veillez à ce que votre tarif en réservation directe ne soit pas inférieur à celui pratiqué sur Vrbo, et offrez à vos clients en réservation directe une raison de revenir autre qu’un tarif réduit.

Toutes les locations de courte durée figurant sur notre page de locations sont répertoriées sur Airbnb, et certaines peuvent également être réservées en direct, ce qui correspond à la formule décrite dans cet article. Si un intermédiaire gère votre location en échange d’un pourcentage, demandez-lui par écrit si ce pourcentage est calculé sur le prix payé par le client ou sur votre revenu net après déduction des frais de la plateforme. Sur une réservation Airbnb à tarif unique, l’écart entre ces deux montants est de 15,5 %.

Le bon équilibre dépend du bien, de son calendrier de location et de la part de travail que vous souhaitez assumer. Si vous souhaitez obtenir de l’aide pour mettre en place la stratégie la mieux adaptée à votre situation, appelez ou envoyez un message à notre équipe de gestion immobilière.

Deux réglementations dominicaines toujours en suspens

Les frais des plateformes ne sont pas une réglementation dominicaine. Deux modifications locales ont été proposées, mais aucune n’avait encore été adoptée en octobre 2026 :

  • Un registre des locations de courte durée. Le Ministerio de Turismo a lancé cette année une consultation sur un projet de registre, RENATUR, avant de le retirer en juillet afin de mener des discussions avec le secteur. S’il venait à être réintroduit, il s’appliquerait au bien immobilier, quel que soit le mode de réservation.
  • L’ITBIS sur les plateformes. En mai, la DGII a indiqué qu’elle se préparait à percevoir un ITBIS de 18 % auprès des plateformes numériques étrangères telles qu’Airbnb. Aucune réglementation n’ayant encore été publiée, ne l’intégrez pas pour l’instant dans vos tarifs.

Ce qu’il faut faire ce mois-ci

  • Vérifiez si votre compte Airbnb est soumis au tarif unique et réévaluez chaque annonce en appliquant la règle de division par 0,845, dès maintenant si le changement est déjà effectif ou le jour où il le sera.
  • Sur Vrbo, vérifiez la commission indiquée pour votre annonce après le 29 octobre et assurez-vous qu’aucun prix direct ne soit inférieur à votre tarif Vrbo.
  • Sur Booking.com, comparez le tarif figurant dans votre contrat avec votre dernier relevé de réservation.
  • Avant d’accepter une réservation directe, veillez à disposer d’un contrat de location écrit, d’une caution et d’un moyen de paiement en place.
  • Développez les réservations directes provenant de clients qui vous trouvent en dehors des plateformes, et conservez les clients Airbnb ainsi que leurs séjours répétés sur Airbnb.
  • Faites-le avant décembre, lorsque le calendrier hivernal commence à se remplir.

Les conditions de votre propre compte peuvent varier selon la région et votre mode de connexion à chaque plateforme ; vérifiez-les auprès de la plateforme. Chiffres confirmés en octobre 2026.

Sources

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