La prima cosa che chiede la maggior parte di chi compra un appartamento a Las Terrenas è quanto sia la quota mensile. È la domanda giusta, ma posta troppo presto. La quota è la vostra parte delle spese comuni dell’edificio. Secondo la legge dominicana, questa parte è una percentuale scritta nel regolamento registrato dell’edificio, l’importo viene fissato ogni anno dall’assemblea dei proprietari e le quote non pagate sono garantite da un privilegio sull’unità stessa. La cifra cambia da un edificio all’altro e da un anno all’altro. La percentuale, il bilancio che la sostiene e il modo in cui l’edificio paga le riparazioni importanti sono ciò che decide se una quota è equa, ed è di questo che parla questo articolo.

Un condominio è la forma dominicana di proprietà condivisa di un edificio. I proprietari formano insieme il consorcio de propietarios, più o meno ciò che altrove è un’associazione di proprietari. È disciplinato dalla Legge 5038 del 1958 sui condomini, modificata nel 2005 dalla Legge 108-05 sul Registro Immobiliare. Tutto ciò che segue viene da quella legge, salvo diversa indicazione.

Come si fissa la vostra quota

La vostra quota non è una cifra scelta dall’amministratore. Deriva da tre elementi, in quest’ordine.

Il reglamento. Nessun edificio può essere registrato come condominio senza un regolamento, il reglamento, depositato contestualmente. L’articolo 21 della Legge 5038 richiede che indichi, come minimo, la percentuale di ciascun proprietario nelle spese comuni, il numero di voti di ciascun proprietario, le basi per il compenso dell’amministratore e la destinazione di ciascuna parte dell’edificio.
La percentuale. L’articolo 4 stabilisce che ciascun proprietario contribuisce alle spese comuni in proporzione alla propria unità. Salvo diverso accordo tra i proprietari, questa proporzione segue il valore di ciascuna unità, tenendo conto della superficie e della posizione. Un’unità più grande o un penthouse può avere una quota più alta di un monolocale nello stesso edificio.
Il bilancio annuale. L’articolo 32 stabilisce che le spese ordinarie seguono un bilancio approvato ogni anno dai proprietari, e la quota di ciascuno risulta dal verbale dell’assemblea che lo approva.

Il dettaglio che conta di più: una volta registrata, la percentuale si può cambiare solo con l’accordo unanime di tutti i proprietari (articolo 4). Lo stesso vale per il peso del voto (articolo 12). La quota con cui comprate è, in pratica, la quota che terrete. Per un’unità registrata secondo la Legge 108-05, il certificato di titolo indica la sua quota delle parti comuni e del terreno e il suo numero di voti (Legge 108-05, articolo 100). La vostra quota delle spese è una cifra a parte, nel reglamento. Può coincidere o no con la prima, quindi verificatele entrambe prima di firmare.

Cosa pagano le spese condominiali

La legge descrive le spese comuni come la conservazione, la manutenzione, la riparazione e l’amministrazione delle parti comuni dell’edificio (articolo 4). Indica anche due voci specifiche:

L’assicurazione collettiva. I proprietari devono contribuire ai premi di una polizza che copra l’edificio o i proprietari nel loro insieme, quando l’assemblea o il reglamento la prevedono (articolo 11). La nostra guida all’assicurazione degli immobili spiega cosa copre la polizza collettiva di un condominio e cosa resta a vostro carico, compreso il modo in cui si ripartisce la franchigia per tempesta.
L’amministratore. Il reglamento fissa le basi del compenso dell’amministratore (articolo 21).

Per il resto, cosa entra in un bilancio dipende dall’edificio. Quando ne leggete uno, cercate il personale e la sicurezza, la piscina e i giardini, l’elettricità e l’acqua delle aree comuni, il premio assicurativo e il compenso dell’amministratore, e verificate che ogni voce abbia una cifra corrispondente nei conti. Ogni proprietario paga inoltre a parte la manutenzione della propria unità (articolo 7), quindi la quota non è mai tutto il costo della proprietà.

Dove i proprietari si fanno sorprendere

Quattro rischi colgono di sorpresa i proprietari, e nessuno compare in un annuncio.

1. L’edificio non ha soldi per le grandi riparazioni

La Legge 5038 non obbliga un edificio a tenere un fondo di riserva. Che ne esista uno dipende dal reglamento e da cosa l’assemblea ha deciso di raccogliere. Un edificio con una quota bassa e senza riserva non costa meno. Ha solo rimandato il conto.

Quando un tetto, una pompa dell’acqua o l’impianto della piscina va sostituito e non c’è nulla da parte, il costo viene chiesto ai proprietari tramite l’assemblea. Le decisioni dell’assemblea vincolano ogni proprietario una volta approvate dalla maggioranza dei voti di tutti i proprietari in un’assemblea regolarmente convocata (articolo 12), e la quota di ciascuno in queste altre spese risulta dal verbale come per il bilancio ordinario (articolo 32). Se eravate assenti o avete votato contro, pagate comunque. Su una costa dove la salsedine attacca metalli e macchinari tutto l’anno, chiedete cosa è stato messo da parte prima di chiedere quanto è la quota.

2. Le quote non pagate seguono l’unità

Il contributo di ciascun proprietario è garantito da un privilegio, una preferenza legale che grava sull’unità e sulla sua quota delle parti comuni. La legge gli dà la precedenza su tutti gli altri crediti (articolo 18). Il commento del Registro Inmobiliario alla Legge 108-05 legge questa preferenza come soggetta a iscrizione: rispetto ad altri creditori iscritti, il privilegio prende rango dalla data della sua iscrizione, come un’ipoteca. Il commento si basa su un’affermazione generale della Corte costituzionale su tutti i privilegi immobiliari, contenuta nella sentenza TC/0121/21, un caso di esecuzione immobiliare e non di condominio. Per iscriverlo, l’assemblea conferma gli importi dovuti su un prospetto preparato dall’amministratore, l’amministratore lo comunica al debitore con lettera raccomandata, e una copia di quel verbale, certificata e autenticata da un notaio, basta per iscrivere il privilegio presso il Registro de Títulos (articolo 33).

Per chi compra, ne seguono due punti:

Il venditore deve saldare prima. Prima di vendere, il proprietario deve informare l’amministratore e pagare la sua quota delle spese comuni, «fatta salva» ogni azione contro l’acquirente (articolo 31). La legge lascia aperta questa porta, quindi non affidatevi alla parola del venditore.
La verifica nei registri è necessaria ma non sufficiente. I nostri articoli sulla certificazione dello stato giuridico e sulla checklist di due diligence spiegano perché il certificato è la base delle vostre verifiche. Mostra ciò che è iscritto. Gli arretrati che il consorcio non ha ancora iscritto non vi compariranno, ed è per questo che vi serve anche una dichiarazione scritta dell’amministratore.

Come verrebbe recuperato un debito non iscritto dopo una vendita è una domanda per il vostro avvocato dominicano, e la risposta più economica è assicurarsi che non ce ne siano.

3. Perdere un’assemblea dall’estero

Se siete proprietari a Playa Cosón o a Las Ballenas e vivete all’estero per gran parte dell’anno, la legge non è stata scritta pensando a voi:

L’amministratore può convocare un’assemblea con tre giorni di preavviso, con lettera raccomandata o anche solo con un avviso su un quotidiano a diffusione nazionale (articolo 30). Se il reglamento non dice nulla, qualsiasi proprietario può convocarla con lo stesso preavviso di tre giorni, con avviso sul quotidiano e lettera raccomandata (articolo 25).
Ogni proprietario che non vive nell’edificio deve eleggere domicilio nella località in cui si trova. Se non lo fa, le notifiche possono essere fatte presso la cancelleria del Juzgado de Paz locale, il giudice di pace, che poi le inoltra per posta raccomandata (articolo 28).

In sintesi, un bilancio, un contributo straordinario o un prospetto degli arretrati possono essere decisi senza che abbiate mai visto l’avviso. Non potete allungare il preavviso, ma potete fare in modo che qualcuno lo raccolga, come spiegato più avanti.

Nulla di tutto questo vi impedisce di partecipare dall’estero. La legge è del 1958 e non dice nulla sulle videochiamate, né a favore né contro. Da allora, la Legge 126-02 sul commercio elettronico, i documenti e le firme digitali dà a una firma digitale che rispetta i suoi requisiti la stessa forza ed efficacia di una firma autografa (articolo 31), con certificati rilasciati da enti di certificazione autorizzati dall’INDOTEL, l’autorità di regolamentazione delle telecomunicazioni (articolo 35). Verbali e deleghe si possono firmare da qualsiasi luogo. Ciò che la Legge 5038 richiede ancora è un’assemblea regolarmente convocata (articolo 12): l’avviso descritto sopra e una riunione nel luogo indicato dal reglamento o, se non ne indica nessuno, a un indirizzo nella località dell’edificio stabilito dall’articolo 25. Un’assemblea a distanza o ibrida regge meglio quando:

il reglamento prevede la partecipazione a distanza e la convocazione per e-mail o messaggio, oppure una modifica registrata le aggiunge (articolo 10);
l’avviso formale parte dal canale richiesto dal reglamento o dalla legge, con il link della videochiamata, e anche per e-mail o WhatsApp, così arriva davvero alle persone;
sono invitati tutti i proprietari, non solo quelli presenti nella chat di gruppo;
la riunione viene registrata e il verbale indica chi ha partecipato, come ha votato ciascun proprietario e i totali;
il verbale viene firmato digitalmente tramite un fornitore autorizzato dall’INDOTEL.

4. Il regolamento limita ciò che potete fare con l’unità

Il reglamento stabilisce la destinazione di ciascuna parte dell’edificio (articolo 21), e un proprietario non può usare la propria unità per scopi diversi da quelli consentiti, né fare modifiche che possano compromettere la sicurezza, l’aspetto o i servizi comuni dell’edificio (articolo 7). La legge consente al proprietario di affittare l’unità senza il consenso degli altri (articolo 6), ma gli usi consentiti dal reglamento restano validi. Se pensate di affittare l’unità o di chiudere una terrazza, leggete prima il reglamento.

Contano anche le modifiche. Una modifica al reglamento vincola un nuovo proprietario solo dopo essere stata registrata presso il Registro de Títulos (articolo 10). Chiedete la versione registrata e ogni modifica registrata, non una copia che qualcuno vi ha mandato per e-mail.

Cosa chiedere prima di comprare

Inserite questi elementi nella vostra due diligence per qualsiasi appartamento o villa in condominio, e legate il pagamento finale alla loro consegna nel contratto preliminare:

Il reglamento registrato e ogni modifica registrata, per conoscere la vostra percentuale, i vostri voti e gli usi consentiti.
Il bilancio attuale e l’ultimo rendiconto approvato. L’amministratore conserva i verbali, i libri contabili e i giustificativi delle spese (articolo 29).
I verbali delle ultime assemblee. Mostrano i contributi straordinari approvati, le controversie e i lavori previsti non ancora addebitati.
Una dichiarazione scritta dell’amministratore che le quote dell’unità sono pagate fino a oggi.
Se esiste un fondo di riserva, quanto contiene e a cosa è destinato.
La polizza assicurativa dell’edificio, e cosa lascia a carico di ciascun proprietario.
Come si convocano e si tengono le assemblee, e se il reglamento consente la convocazione per e-mail e la partecipazione in videochiamata.
Chi è l’amministratore. Se un edificio non ne ha uno, qualsiasi proprietario può chiedere al Juzgado de Paz di nominarlo (articolo 13).

Una volta proprietari: proteggersi dall’estero

Eleggete domicilio a Las Terrenas, di solito presso lo studio del vostro avvocato, così le notifiche legali formali, come l’atto dell’ufficiale giudiziario che notifica una delibera sugli arretrati, arrivano a qualcuno che se ne occupa invece di restare in cancelleria. Secondo la legge, l’elezione si fa in un atto depositato presso il Registro de Títulos o nel verbale di un’assemblea (articolo 28).
Nominate un rappresentante. Qualunque cosa dica il reglamento, ogni proprietario può farsi rappresentare in assemblea da un altro proprietario o da un terzo (articolo 26). Potete firmare la delega digitalmente dall’estero (Legge 126-02, articoli 6 e 31).
Chiedete il vostro conto. Ogni proprietario può chiedere, in qualsiasi momento, la liquidazione della propria quota delle spese comuni. Se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 48 ore dalla richiesta, il proprietario può convocarla direttamente (articolo 35).
Sappiate dove vanno le controversie. Le controversie tra proprietari sulle parti comuni o sul reglamento sono di competenza del tribunale fondiario (articolo 17), oggi il Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original (Legge 108-05, articolo 102).

Nella nostra esperienza con le assemblee condominiali a Las Terrenas, gli edifici che invecchiano bene raramente sono quelli con la quota più bassa. Sono quelli in cui i proprietari leggono i conti, partecipano o mandano una delega, e mettono da parte i soldi per il tetto prima che inizi a perdere.

Se siete proprietari, o state comprando, in un condominio della penisola e volete una seconda lettura del suo reglamento e dei suoi conti, il nostro team lavora sul posto a Las Terrenas tutto l’anno. Potete contattarci dalla nostra pagina dei contatti.

Disposizioni di legge verificate a ottobre 2026.

Fonti

Legge 5038 sui condomini, testo originale del 1958, pubblicato dalla DGII
Legge 5038 sui condomini, testo con le modifiche della Legge 108-05
Registro Inmobiliario, requisiti per registrare un regime di condominio
Legge 108-05 sul Registro Immobiliare, commentata dai registratori dei titoli, pubblicata dal Registro Inmobiliario (capitolo sul condominio, articoli da 100 a 102, testo ufficiale delle modifiche alla Legge 5038 e commento sul rango del privilegio)
Legge 126-02 sul commercio elettronico, i documenti e le firme digitali, pubblicata dalla Dirección General de Aduanas (articoli 6, 31 e 35)
Sentenza TC/0121/21, pubblicata dal Tribunal Constitucional

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