La première question que posent la plupart des acheteurs d’appartements à Las Terrenas est de savoir à combien s’élève la charge mensuelle. C’est une bonne question, mais posée trop tôt. Ces charges correspondent à votre part des frais communs de l’immeuble. En vertu de la législation dominicaine, cette part est exprimée sous forme de pourcentage inscrit dans le règlement de copropriété enregistré de l’immeuble, son montant est fixé chaque année par l’assemblée des copropriétaires, et les charges impayées donnent lieu à un privilège sur le logement lui-même. Le montant varie d’un immeuble à l’autre et d’une année à l’autre. C’est le pourcentage, le budget qui le sous-tend et la manière dont l’immeuble finance les réparations importantes qui déterminent si une charge est équitable, et c’est ce que traite cet article.

Un condominio est la forme dominicaine de la copropriété. Ses propriétaires forment ensemble le consorcio de propietarios, qui correspond en gros à ce que l’on appelle ailleurs une association de copropriétaires. Il est régi par la loi n° 5038 de 1958 sur les copropriétés, telle que modifiée par la loi n° 108-05 relative au registre foncier en 2005. Sauf indication contraire, toutes les informations ci-dessous proviennent de cette loi.

Comment votre quote-part est-elle fixée ?

Votre quote-part n’est pas un chiffre choisi arbitrairement par le syndic. Elle résulte de trois éléments, dans l’ordre suivant.

Le reglamento. Aucun immeuble ne peut être enregistré en tant que condominio sans un règlement, le reglamento, déposé simultanément. L’article 21 de la loi n° 5038 exige qu’il précise, au minimum, le pourcentage de participation de chaque copropriétaire aux charges communes, le nombre de voix de chaque copropriétaire, les modalités de rémunération du syndic, ainsi que l’usage autorisé pour chaque partie de l’immeuble.
La quote-part. L’article 4 stipule que chaque copropriétaire contribue aux charges communes proportionnellement à son logement. Sauf accord contraire des copropriétaires, cette proportion est fonction de la valeur de chaque logement, en tenant compte de sa superficie et de son emplacement. Un logement plus spacieux ou un penthouse peut ainsi se voir attribuer une quote-part plus élevée qu’un studio situé dans le même immeuble.
Le budget annuel. L’article 32 stipule que les dépenses courantes s’inscrivent dans le cadre d’un budget approuvé chaque année par les copropriétaires, et que la part de chaque copropriétaire est consignée dans le procès-verbal de l’assemblée qui l’approuve.

Le détail le plus important : une fois le pourcentage inscrit, il ne peut être modifié qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires (article 4). Il en va de même pour le poids des voix (article 12). Quelle que soit la quote-part que vous acquérez, c’est, dans la pratique, celle que vous conservez. Pour un logement enregistré en vertu de la loi n° 108-05, le titre de propriété précise sa part des parties communes et du terrain, ainsi que son nombre de voix (loi n° 108-05, article 100). Votre part des charges figure sous une rubrique distincte dans le règlement. Ce pourcentage peut être identique ou différent ; veillez donc à vérifier ces deux éléments avant de signer.

À quoi servent ces charges ?

La loi définit les charges communes comme les frais liés à la conservation, à l’entretien, à la réparation et à la gestion des parties communes de l’immeuble (article 4). Elle mentionne également deux postes spécifiques :

L’assurance collective. Les copropriétaires doivent contribuer aux primes d’une police d’assurance couvrant l’immeuble ou les copropriétaires en tant que groupe, lorsque l’assemblée ou le règlement en prévoit une (article 11). Notre guide de l’assurance immobilière explique ce que couvre une police d’assurance collective de copropriété et ce qui reste à votre charge, y compris la manière dont la franchise en cas de tempête est répartie.
Le syndic. Le règlement fixe les modalités de rémunération du syndic (article 21).

Au-delà de cela, la composition du budget dépend de l’immeuble. Lorsque vous en consultez un, vérifiez les postes relatifs au personnel et à la sécurité, à la piscine et aux jardins, à l’électricité et à l’eau pour les parties communes, à la prime d’assurance et aux honoraires du syndic, et assurez-vous que chaque ligne correspond à un montant figurant dans les comptes. Un copropriétaire paie également séparément l’entretien de son propre logement (article 7) ; les charges ne couvrent donc jamais l’intégralité des coûts liés à la propriété.

Les pièges pour les copropriétaires

Quatre risques piègent les copropriétaires, et aucun d’entre eux n’apparaît dans une annonce immobilière.

1. L’immeuble ne dispose pas de fonds pour les réparations importantes

La loi n° 5038 n’impose pas à un immeuble de constituer un fonds de réserve. Son existence dépend du règlement et de ce que l’assemblée a décidé de prélever. Un immeuble dont les charges sont faibles et qui ne dispose pas de fonds de réserve n’est pas moins cher. Il a simplement reporté la facture.

Lorsqu’il faut remplacer une toiture, une pompe à eau ou le système de la piscine et qu’il n’y a pas d’économies, le coût est répercuté sur les copropriétaires par le biais de l’assemblée. Les décisions de l’assemblée lient chaque copropriétaire dès lors qu’elles ont été adoptées à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires lors d’une réunion dûment convoquée (article 12), et la part de chaque copropriétaire dans ces autres dépenses est consignée dans le procès-verbal au même titre que le budget ordinaire (article 32). Même si vous étiez absent ou avez voté contre, vous devez tout de même payer. Sur un littoral où l’air salin attaque le métal et les machines toute l’année, demandez ce qui a été mis de côté avant de vous enquérir du montant des charges.

2. Les charges impayées sont rattachées au logement

La contribution de chaque copropriétaire est garantie par un privilegio, un privilège légal qui s’applique au logement et à sa part des parties communes. La loi lui accorde la priorité sur toutes les autres créances (article 18). Le commentaire du Registro Inmobiliario sur la loi n° 108-05 précise que ce privilège est soumis à enregistrement : face à d’autres créanciers inscrits, le privilège est classé en fonction de la date de son enregistrement, à l’instar d’une hypothèque. Ce commentaire s’appuie sur une déclaration générale de la Cour constitutionnelle concernant l’ensemble des privilèges immobiliers, formulée dans l’arrêt TC/0121/21, qui portait sur une procédure de saisie immobilière plutôt que sur une affaire de copropriété. Pour l’enregistrer, l’assemblée confirme les montants dus sur un état préparé par le syndic ; le syndic notifie le débiteur par lettre recommandée ; et une copie certifiée conforme et notariée de ce procès-verbal suffit pour faire inscrire le privilège au Registro de Títulos (article 33).

Pour un acquéreur, deux points en découlent :

Le vendeur doit d’abord régler ses dettes. Avant de vendre, un copropriétaire doit en informer le syndic et payer sa part des charges communes, « sans préjudice » de toute réclamation à l’encontre de l’acheteur (article 31). La loi laisse cette possibilité ouverte ; ne vous fiez donc pas à la parole du vendeur.
Une recherche au registre est nécessaire mais non suffisante. Nos articles sur la certification de la situation juridique et la liste de vérifications préalables expliquent pourquoi le certificat constitue la base de vos vérifications. Il indique ce qui est enregistré. Les arriérés que le consorcio n’a pas encore enregistrés n’y figureront pas, c’est pourquoi vous avez également besoin d’une attestation écrite du syndic.

La manière dont une dette non enregistrée serait recouvrée après une vente relève de votre avocat dominicain, et la solution la moins coûteuse consiste à vous assurer qu’il n’y en a aucune.

3. Manquer une réunion depuis l’étranger

Si vous êtes propriétaire à Playa Cosón ou à Las Ballenas et que vous vivez à l’étranger la majeure partie de l’année, la loi n’a pas été rédigée en pensant à vous :

Le syndic peut convoquer une assemblée avec un préavis de trois jours, par lettre recommandée ou par simple avis dans un journal de diffusion nationale (article 30). Si le règlement ne prévoit rien à ce sujet, tout copropriétaire peut en convoquer une avec le même préavis de trois jours, par publication dans un journal et par lettre recommandée (article 25).
Chaque copropriétaire qui ne réside pas dans l’immeuble doit élire domicile dans la localité où il se trouve. À défaut, les notifications peuvent être déposées au greffe du Juzgado de Paz local (tribunal de paix), qui se charge ensuite de vous les transmettre par courrier recommandé (article 28).

En résumé, un budget, une cotisation extraordinaire ou un relevé d’arriérés peuvent être adoptés sans que vous ayez jamais pris connaissance de l’avis. Vous ne pouvez pas prolonger le délai de préavis, mais vous pouvez vous assurer que quelqu’un y donne suite, comme indiqué ci-dessous.

Rien de tout cela ne vous empêche de participer depuis l’étranger. La loi date de 1958 et ne fait aucune mention des appels vidéo, ni dans un sens ni dans l’autre. Depuis lors, la loi n° 126-02 relative au commerce électronique, aux documents et aux signatures numériques confère à une signature numérique répondant à ses exigences la même force et le même effet qu’une signature manuscrite (article 31), les certificats étant délivrés par des organismes de certification agréés par l’INDOTEL, l’autorité de régulation des télécommunications (article 35). Les procès-verbaux et les procurations peuvent être signés depuis n’importe où. Ce que la loi n° 5038 exige toujours, c’est une assemblée dûment convoquée (article 12) : la convocation décrite ci-dessus, et une réunion au lieu désigné par le règlement ou, si celui-ci n’en désigne aucun, à une adresse située dans la localité de l’immeuble, conformément à l’article 25. Une assemblée à distance ou hybride est la plus solide lorsque :

le règlement prévoit la participation à distance et la convocation par e-mail ou par message, ou qu’une modification enregistrée les ajoute (article 10) ;
la convocation officielle est envoyée par le canal prévu par le règlement ou la loi, en y incluant le lien vidéo, ainsi que par e-mail ou WhatsApp afin d’assurer sa bonne réception ;
tous les copropriétaires sont invités, et pas seulement ceux qui font partie du groupe de discussion ;
la réunion est enregistrée, et le procès-verbal indique les participants, le vote de chaque copropriétaire et les résultats globaux ;
le procès-verbal est signé numériquement par l’intermédiaire d’un prestataire agréé par l’INDOTEL.

4. Le règlement limite l’usage que vous pouvez faire de votre logement

Le règlement précise la destination de chaque partie de l’immeuble (article 21), et un copropriétaire ne peut pas utiliser un logement à des fins autres que celles autorisées, ni apporter de modifications susceptibles d’affecter la sécurité, l’aspect ou les parties communes de l’immeuble (article 7). La loi autorise un copropriétaire à louer un logement sans le consentement des autres copropriétaires (article 6), mais les utilisations autorisées par le règlement restent applicables. Si vous envisagez de louer le logement ou de fermer une terrasse, consultez d’abord le règlement.

Les modifications ont également leur importance. Une modification apportée au règlement ne lie un nouveau propriétaire qu’une fois qu’elle a été enregistrée au Registro de Títulos (article 10). Demandez la version enregistrée ainsi que toutes les modifications enregistrées, et non une copie envoyée par e-mail par une tierce personne.

Ce qu’il faut demander avant d’acheter

Intégrez ces éléments à votre vérification préalable pour tout appartement ou villa en copropriété, et liez le paiement final à leur obtention dans la promesse de vente :

Le règlement enregistré et toutes les modifications enregistrées, afin de connaître votre pourcentage, vos droits de vote et les usages autorisés.
Le budget actuel et les derniers comptes approuvés. Le syndic conserve les procès-verbaux, les livres comptables et les justificatifs de dépenses (article 29).
Les procès-verbaux des dernières assemblées. Ils indiquent les appels de fonds approuvés, les litiges et les travaux prévus qui n’ont pas encore été facturés.
Une attestation écrite du syndic certifiant que les charges de votre logement sont à jour.
L’existence ou non d’un fonds de réserve, son montant et sa destination.
La police d’assurance de l’immeuble, et ce qu’elle laisse à la charge de chaque copropriétaire.
Les modalités de convocation et de déroulement des assemblées, et si le règlement autorise la convocation par e-mail et la participation par visioconférence.
L’identité du syndic. Si un immeuble n’en a pas, tout copropriétaire peut demander au Juzgado de Paz d’en désigner un (article 13).

Une fois propriétaire : se protéger depuis l’étranger

Élisez domicile à Las Terrenas, généralement au cabinet de votre avocat, afin que les notifications officielles, comme l’exploit d’huissier notifiant une décision sur des arriérés, parviennent à quelqu’un qui y donnera suite plutôt que de rester au greffe du tribunal. La loi prévoit que cette élection se fait dans un acte déposé au Registro de Títulos ou dans le procès-verbal d’une assemblée (article 28).
Désignez un mandataire. Quelles que soient les dispositions du règlement, tout copropriétaire peut se faire représenter à une assemblée par un autre copropriétaire ou par un tiers (article 26). Vous pouvez signer numériquement la procuration depuis l’étranger (loi n° 126-02, articles 6 et 31).
Demandez le décompte de votre quote-part. Tout copropriétaire peut demander, à tout moment, un décompte de sa quote-part des charges communes. Si le syndic ne convoque pas l’assemblée dans les 48 heures suivant la demande, le copropriétaire peut la convoquer directement (article 35).
Sachez à quelle instance s’adresser en cas de litige. Les différends entre copropriétaires concernant les parties communes ou le règlement relèvent du tribunal foncier (article 17), aujourd’hui le Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original (loi n° 108-05, article 102).

D’après notre expérience des assemblées de copropriété à Las Terrenas, les immeubles qui vieillissent bien sont rarement ceux dont les charges sont les plus faibles. Ce sont ceux où les copropriétaires lisent les comptes, se présentent ou envoient une procuration, et épargnent pour réparer le toit avant qu’il ne commence à fuir.

Si vous êtes propriétaire ou sur le point d’acquérir un appartement dans une copropriété de la péninsule et que vous souhaitez un second regard sur son règlement et ses comptes, notre équipe travaille sur place à Las Terrenas toute l’année. Vous pouvez nous contacter via notre page de contact.

Dispositions légales confirmées en octobre 2026.

Sources

Loi n° 5038 sur les copropriétés, texte original de 1958, publié par la DGII
Loi n° 5038 sur la copropriété, texte annoté des modifications apportées par la loi n° 108-05
Registre foncier, conditions requises pour l’enregistrement d’un régime de copropriété
Loi n° 108-05 relative au Registre foncier, accompagnée de commentaires des conservateurs des titres, publiée par le Registre foncier (chapitre consacré à la copropriété, articles 100 à 102, texte officiel des modifications apportées par la loi n° 5038 et commentaire sur le rang du privilège)
Loi n° 126-02 sur le commerce électronique, les documents et les signatures numériques, publiée par la Direction générale des douanes (articles 6, 31 et 35)
Arrêt de la Cour constitutionnelle TC/0121/21, publié par le Tribunal Constitucional

Charges de copropriété à Las Terrenas : ce que paient les propriétaires et pourquoi