Lo primero que pregunta la mayoría de los compradores de apartamentos en Las Terrenas es cuánto es la cuota mensual. Es la pregunta correcta, pero hecha demasiado pronto. La cuota es su parte de los gastos comunes del edificio. Según la ley dominicana, esa parte es un porcentaje que figura en el reglamento registrado del edificio, el monto lo fija cada año la asamblea de propietarios y las cuotas impagadas están garantizadas por un privilegio sobre la propia unidad. La cifra cambia de un edificio a otro y de un año a otro. El porcentaje, el presupuesto que lo respalda y la forma en que el edificio paga las reparaciones grandes son lo que determina si una cuota es justa, y es lo que explica esta publicación.

Un condominio es la forma dominicana de propiedad compartida de un edificio. Sus propietarios forman juntos el consorcio de propietarios, algo parecido a lo que en otros países es una asociación de propietarios. Se rige por la Ley 5038 de 1958 sobre Condominios, modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en 2005. Todo lo que sigue proviene de esa ley, salvo que indiquemos lo contrario.

Cómo se fija su parte

Su cuota no es una cifra que elige el administrador. Sale de tres elementos, en este orden.

El reglamento. Ningún edificio puede registrarse como condominio sin un conjunto de normas, el reglamento, depositado al mismo tiempo. El artículo 21 de la Ley 5038 exige que indique, como mínimo, el porcentaje de cada propietario en los gastos comunes, el número de votos de cada propietario, la base para remunerar al administrador y el uso permitido de cada parte del edificio.
El porcentaje. El artículo 4 dispone que cada propietario contribuye a las cargas comunes en proporción a su unidad. Salvo que los propietarios hayan acordado otra cosa, esa proporción sigue el valor de cada unidad, teniendo en cuenta su tamaño y su ubicación. Una unidad más grande o un penthouse puede tener una parte mayor que un estudio del mismo edificio.
El presupuesto anual. El artículo 32 dispone que los gastos ordinarios siguen un presupuesto que los propietarios aprueban cada año, y la parte de cada propietario consta en el acta de la asamblea que lo aprueba.

El detalle más importante: una vez registrado, el porcentaje solo puede cambiarse por acuerdo unánime de todos los propietarios (artículo 4). Lo mismo aplica al peso del voto (artículo 12). La parte con la que usted compra es, en la práctica, la parte que conserva. En una unidad registrada bajo la Ley 108-05, el Certificado de Título indica su participación en las áreas comunes y el terreno, y su número de votos (Ley 108-05, artículo 100). Su porcentaje de los gastos es una cifra aparte, fijada en el reglamento. Puede coincidir o no con el anterior, así que revise ambos antes de firmar.

Qué cubre la cuota

La ley describe las cargas comunes como la conservación, el mantenimiento, la reparación y la administración de las partes comunes del edificio (artículo 4). También menciona dos partidas concretas:

El seguro colectivo. Los propietarios deben contribuir a las primas de una póliza que cubra el edificio o a los propietarios como grupo, cuando la asamblea o el reglamento lo prevean (artículo 11). Nuestra guía de seguros de propiedad explica qué cubre la póliza general de un condominio y qué queda a su cargo, incluido cómo se reparte el deducible por tormenta.
El administrador. El reglamento fija la base de la remuneración del administrador (artículo 21).

Más allá de eso, lo que entra en un presupuesto depende del edificio. Cuando revise uno, busque el personal y la seguridad, la piscina y los jardines, la electricidad y el agua de las áreas comunes, la prima del seguro y los honorarios del administrador, y compruebe que cada partida tenga su cifra correspondiente en las cuentas. Cada propietario paga aparte el mantenimiento de su propia unidad (artículo 7), así que la cuota nunca es el costo total de ser propietario.

Dónde suelen llevarse sorpresas los propietarios

Hay cuatro riesgos que toman por sorpresa a los propietarios, y ninguno aparece en un listado.

1. El edificio no tiene dinero para reparaciones grandes

La Ley 5038 no obliga a un edificio a mantener un fondo de reserva. Que exista uno depende del reglamento y de lo que la asamblea haya decidido cobrar. Un edificio con una cuota baja y sin reserva no es más barato. Solo ha aplazado la factura.

Cuando hay que reemplazar un techo, una bomba de agua o el sistema de la piscina y no hay nada ahorrado, el costo se cobra a los propietarios por decisión de la asamblea. Las decisiones de la asamblea obligan a todos los propietarios una vez aprobadas por la mayoría de los votos de todos los propietarios en una reunión debidamente convocada (artículo 12), y la parte de cada propietario en esos otros gastos consta en el acta igual que el presupuesto ordinario (artículo 32). Si usted no asistió o votó en contra, igual paga. En una costa donde el salitre afecta el metal y la maquinaria todo el año, pregunte qué se ha ahorrado antes de preguntar cuánto es la cuota.

2. Las cuotas impagadas siguen a la unidad

La contribución de cada propietario está garantizada por un privilegio, una preferencia legal que recae sobre la unidad y sobre su parte en las áreas comunes. La ley le da preferencia sobre todos los demás créditos (artículo 18). Los comentarios del Registro Inmobiliario a la Ley 108-05 entienden que esa preferencia está sujeta a la inscripción: frente a otros acreedores inscritos, el privilegio tiene el rango que le da su inscripción, como ocurre con una hipoteca. Los comentarios se apoyan en una afirmación general del Tribunal Constitucional sobre todos los privilegios inmobiliarios, hecha en la sentencia TC/0121/21, un caso de embargo inmobiliario y no de condominio. Para inscribirlo, la asamblea confirma los montos adeudados sobre un estado preparado por el administrador, el administrador lo notifica al deudor por carta certificada, y una copia certificada y notarizada de esa acta basta para inscribir el privilegio en el Registro de Títulos (artículo 33).

Para un comprador, de esto se desprenden dos puntos:

El vendedor debe saldar primero. Antes de vender, el propietario debe informar al administrador y pagar su parte de los gastos comunes, “sin perjuicio” de cualquier reclamación contra el comprador (artículo 31). La ley deja esa puerta abierta, así que no se fíe solo de la palabra del vendedor.
Una búsqueda en el registro es necesaria, pero no suficiente. Nuestras publicaciones sobre la certificación de estado jurídico y la lista de verificación de debida diligencia explican por qué la certificación es la base de sus comprobaciones. Muestra lo que está inscrito. Los atrasos que el consorcio todavía no ha inscrito no aparecerán en ella, por eso también necesita una constancia escrita del administrador.

Cómo se reclamaría una deuda no inscrita después de una venta es una pregunta para su abogado dominicano, y la respuesta más barata es asegurarse de que no exista.

3. Perderse una asamblea desde el extranjero

Si es propietario en Playa Cosón o en Las Ballenas y vive fuera del país la mayor parte del año, la ley no se escribió pensando en usted:

El administrador puede convocar una asamblea con tres días de antelación, por carta certificada o solo con un aviso en un periódico de circulación nacional (artículo 30). Si el reglamento no dice nada, cualquier propietario puede convocarla con la misma antelación, mediante aviso en un periódico y carta certificada (artículo 25).
Todo propietario que no viva en el edificio debe elegir domicilio en el lugar donde este se encuentra. Si no lo hace, las notificaciones pueden hacerse en la secretaría del Juzgado de Paz local, que luego las remite por correo certificado (artículo 28).

En conjunto, un presupuesto, una cuota extraordinaria o un estado de atrasos pueden decidirse sin que usted llegue a ver la convocatoria. No puede alargar el plazo, pero sí asegurarse de que alguien actúe a tiempo, como se explica más abajo.

Nada de esto le impide participar desde el extranjero. La ley es de 1958 y no dice nada sobre las videollamadas, ni a favor ni en contra. Desde entonces, la Ley 126-02 sobre Comercio Electrónico, Documentos y Firmas Digitales le da a una firma digital que cumpla sus requisitos la misma fuerza y efectos que una firma manuscrita (artículo 31), con certificados emitidos por entidades de certificación autorizadas por el INDOTEL, el regulador de las telecomunicaciones (artículo 35). Las actas y los poderes pueden firmarse desde cualquier lugar. Lo que la Ley 5038 sigue exigiendo es una asamblea debidamente convocada (artículo 12): la convocatoria descrita arriba, y una reunión en el lugar que indique el reglamento o, si no indica ninguno, en una dirección de la localidad del edificio fijada por el artículo 25. Una asamblea a distancia o híbrida se sostiene mejor cuando:

el reglamento prevé la asistencia a distancia y la convocatoria por correo electrónico o mensaje, o una modificación registrada las agrega (artículo 10);
la convocatoria formal sale por el canal que exige el reglamento o la ley, con el enlace de la videollamada, y también por correo electrónico o WhatsApp para que llegue de verdad;
se convoca a todos los propietarios, no solo a los que están en el chat del grupo;
la reunión se graba, y el acta indica quiénes asistieron, cómo votó cada propietario y los totales;
el acta se firma digitalmente a través de un proveedor autorizado por el INDOTEL.

4. Las normas limitan lo que puede hacer con la unidad

El reglamento indica para qué es cada parte del edificio (artículo 21), y un propietario no puede usar su unidad para fines distintos de los que permite, ni hacer cambios que puedan afectar la seguridad, la apariencia o los servicios comunes del edificio (artículo 7). La ley permite al propietario alquilar su unidad sin el consentimiento de los demás (artículo 6), pero los usos permitidos en el reglamento siguen aplicando. Si piensa alquilar la unidad o cerrar una terraza, lea primero el reglamento.

Las modificaciones también cuentan. Un cambio en el reglamento solo obliga a un nuevo propietario una vez inscrito en el Registro de Títulos (artículo 10). Pida la versión registrada y cualquier modificación registrada, no una copia que alguien le envió por correo electrónico.

Qué pedir antes de comprar

Incluya estos puntos en su debida diligencia para cualquier apartamento o villa en condominio, y vincule el pago final a ellos en el contrato de promesa de venta:

El reglamento registrado y todas sus modificaciones registradas, para conocer su porcentaje, sus votos y los usos permitidos.
El presupuesto vigente y las últimas cuentas aprobadas. El administrador conserva las actas, los libros y los comprobantes de gastos (artículo 29).
Las actas de las asambleas recientes. Muestran las cuotas extraordinarias aprobadas, los conflictos y las obras previstas que todavía no se han cobrado.
Una constancia escrita del administrador de que las cuotas de la unidad están al día.
Si existe un fondo de reserva, cuánto tiene y a qué está destinado.
La póliza de seguro del edificio, y lo que deja a cargo de cada propietario.
Cómo se convocan y celebran las asambleas, y si el reglamento permite la convocatoria por correo electrónico y la asistencia por videollamada.
Quién es el administrador. Si un edificio no tiene, cualquier propietario puede pedir al Juzgado de Paz que designe uno (artículo 13).

Una vez propietario: cómo protegerse desde el extranjero

Elija domicilio en Las Terrenas, normalmente en la oficina de su abogado, para que las notificaciones legales formales, como el acto de alguacil que notifica una decisión sobre atrasos, lleguen a alguien que actúe a tiempo y no se queden en la secretaría del juzgado. Según la ley, la elección se hace en un documento presentado ante el Registro de Títulos o en el acta de una asamblea (artículo 28).
Designe un apoderado. Diga lo que diga el reglamento, cualquier propietario puede hacerse representar en una asamblea por otro propietario o por un tercero (artículo 26). Puede firmar el poder digitalmente desde el extranjero (Ley 126-02, artículos 6 y 31).
Pida su estado de cuenta. Cualquier propietario puede solicitar, en cualquier momento, la liquidación de su parte de los gastos comunes. Si el administrador no convoca la asamblea en las 48 horas siguientes a la solicitud, el propietario puede convocarla directamente (artículo 35).
Sepa adónde van los conflictos. Los desacuerdos entre propietarios sobre las partes comunes o sobre el reglamento corresponden a la jurisdicción inmobiliaria (artículo 17), hoy el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original (Ley 108-05, artículo 102).

Según nuestra experiencia trabajando con asambleas de condominios en Las Terrenas, los edificios que envejecen bien rara vez son los de la cuota más baja. Son aquellos en los que los propietarios leen las cuentas, asisten o envían un apoderado, y ahorran para el techo antes de que gotee.

Si es propietario, o va a comprar, en un condominio de la península y quiere una segunda revisión de su reglamento y sus cuentas, nuestro equipo trabaja sobre el terreno en Las Terrenas todo el año. Puede contactarnos a través de nuestra página de contacto.

Disposiciones legales confirmadas en octubre de 2026.

Fuentes

Ley 5038 sobre Condominios, texto original de 1958, publicado por la DGII
Ley 5038 sobre Condominios, texto con las modificaciones de la Ley 108-05
Registro Inmobiliario, requisitos para constituir un régimen de condominio
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, comentada por registradores de títulos, publicada por el Registro Inmobiliario (capítulo de condominios, artículos 100 a 102, texto oficial de las modificaciones a la Ley 5038 y comentario sobre el rango del privilegio)
Ley 126-02 sobre Comercio Electrónico, Documentos y Firmas Digitales, publicada por la Dirección General de Aduanas (artículos 6, 31 y 35)
Sentencia TC/0121/21, publicada por el Tribunal Constitucional

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