Les acheteurs nous demandent lequel de ces trois marchés est le meilleur. Il ne s’agit pas de trois niveaux d’un même marché ; la question pertinente est donc de savoir lequel correspond le mieux à ce que vous cherchez à faire.

En résumé, sur la période de douze mois allant jusqu’en juillet 2026, et le reste de cet article en apporte la preuve :

Punta Cana si vous recherchez le marché le plus vaste et le plus liquide du pays, ainsi qu’un large choix de biens en revente, et si vous acceptez le rendement par unité le plus faible des trois ainsi qu’une concurrence plus intense.
Cabarete si vous recherchez l’économie des sports nautiques de la côte de Puerto Plata à plus petite échelle, et si vous acceptez un marché hivernal.
Las Terrenas et la péninsule de Samaná si vous recherchez, de loin, les revenus par annonce les plus élevés des trois, et que vous acceptez le marché le plus restreint ainsi qu’une revente plus lente.

Ce dernier point surprend souvent les gens, c’est pourquoi je l’aborde en premier.

Ce que rapporte réellement une annonce dans chaque cas

C’est la comparaison qui importe le plus aux acheteurs, mais presque personne ne la réalise correctement, car elle doit reposer sur la même source, la même unité de mesure et la même période de douze mois, sinon elle n’a aucun sens.

AirROI suit les annonces Airbnb actives par marché. Pour la période de douze mois allant d’août 2025 à juillet 2026 :

Las Terrenas. Taux d’occupation de 32,0 %, tarif moyen par nuit de 231 USD, chiffre d’affaires moyen de 18 722 USD par annonce, pour 2 424 annonces actives.
Cabarete. Taux d’occupation de 33,1 %, 170 USD par nuit, 12 638 USD par annonce, pour un total de 1 026 annonces.
Punta Cana. Taux d’occupation de 34,2 %, 155 USD par nuit, 10 793 USD par annonce, pour un total de 2 197 annonces.

Lisez d’abord la colonne « Taux d’occupation ». Ces trois destinations se situent entre 32 et 34 %. En termes de taux d’occupation, ces marchés sont identiques, ce qui contredit l’idée reçue selon laquelle Punta Cana est très fréquentée et Samaná déserte.

La différence réside dans le tarif à la nuitée. Las Terrenas affiche un tarif par nuit supérieur d’environ 49 % à celui de Punta Cana et d’environ 36 % à celui de Cabarete ; le taux d’occupation étant identique, cela se répercute directement sur le résultat net. En moyenne, une annonce à Las Terrenas a généré environ 73 % de revenus supplémentaires par rapport à une annonce moyenne à Punta Cana et environ 48 % de plus qu’à Cabarete au cours de la même année.

Trois mises en garde importantes avant que quiconque ne se base sur ces chiffres pour établir des prévisions.

Ces chiffres ne concernent que la location à court terme. L’économie de Punta Cana repose sur des complexes hôteliers « tout compris » et un parc hôtelier qui n’apparaît jamais sur Airbnb ; il s’agit donc d’une partie de ce marché louée à titre privé, et non de l’ensemble.

Il s’agit de revenus, et non de rendement. Pour calculer le rendement, il faut disposer du prix d’achat. Sur notre page dédiée à l’investissement, nous indiquons un rendement net compris entre 5,6 % et 7,7 % pour Las Terrenas, et nous le présentons comme notre propre estimation plutôt que comme un chiffre provenant d’un tiers, car aucun indice ne publie de ventilation spécifique pour Las Terrenas. Cette estimation ne peut pas non plus être étendue à une comparaison entre ces trois marchés, car il n’existe aucune série de prix d’entrée établie de la même manière pour l’ensemble de ces trois marchés.

Et ce chiffre de 32 % correspond à une moyenne du marché qui inclut des établissements mal gérés. À Las Terrenas, les 10 % des établissements les mieux classés affichent un taux d’occupation de 70 %, la moyenne en haute saison s’élève à 49 % et le mois de mars affiche un taux de 55 %. L’écart entre la moyenne et le décile supérieur tient à la gestion, et non au marché.

Punta Cana

La ceinture touristique située à l’extrémité orientale, à La Altagracia, s’est développée autour du modèle « tout compris » et du plus grand aéroport du pays.

Ce qui fonctionne. La profondeur du marché. Il s’agit du marché immobilier le plus liquide de la République dominicaine, et lorsque vous vendez, vous trouvez des acheteurs, ce qui n’est pas le cas sur la péninsule. La demande locative bénéficie d’un niveau plancher tout au long de l’année. La gestion est un problème résolu, avec des opérateurs bien établis partout.

Ce qui ne fonctionne pas. Vous n’êtes qu’un parmi des milliers d’autres. Le parc locatif est homogène, composé principalement d’appartements et de copropriétés, les logements à deux chambres constituant la plus grande part du marché ; vous êtes donc en concurrence sur les prix face à des produits quasi identiques. C’est ce que reflète le tarif de 155 dollars par nuit. Seule une petite partie des annonces est gérée par des professionnels ; la concurrence est donc largement amateur et les prix s’en ressentent. Les contraintes en matière de construction sont d’ordre commercial plutôt que juridique, ce qui signifie que l’offre peut répondre à la demande.

Cabarete

Cette ville dédiée au kitesurf et aux sports nautiques, située sur la côte de Puerto Plata, est plus petite que ne le laisse supposer sa réputation.

Ce qui fonctionne. Une économie réelle qui ne repose pas uniquement sur le tourisme, mais s’appuie sur un sport qui incite les visiteurs à revenir chaque année et à prolonger leur séjour. L’aéroport qui la dessert a accueilli environ 564 000 passagers au cours des sept premiers mois de 2026 ; l’accès n’est donc pas marginal. De plus, Cabarete affiche un tarif par nuit plus élevé que Punta Cana sur les douze mois analysés ci-dessus, alors que le nombre d’annonces y est nettement inférieur.

Ce qui ne fonctionne pas. Il s’agit d’un marché hivernal et, d’après les données actuelles sur les vols, le plus saisonnier des trois. L’offre a augmenté d’environ 13 % au cours des douze mêmes mois et les tarifs à la nuitée ont suivi cette tendance à la hausse, mais le revenu moyen par annonce a tout de même terminé l’année en baisse d’environ 12 %. Il s’agit d’un marché qui absorbe une nouvelle concurrence plutôt que d’un marché en pénurie de chambres, et c’est un indicateur à surveiller si vous achetez pour louer plutôt que pour votre usage personnel. De plus, la demande est plus restreinte qu’il n’y paraît : une propriété qui convient à un kitesurfeur ne convient pas automatiquement à n’importe qui d’autre.

Las Terrenas et la péninsule de Samaná

La plus petite des trois, et la seule où l’acheteur et le client ont tendance à être le même type de personne.

Ce qui fonctionne. Les chiffres de revenus mentionnés ci-dessus. Au-delà de cela, l’offre est limitée par la loi plutôt que par le marché : environ un quart du territoire national se trouve au sein du réseau des zones protégées, le parc national de Los Haitises s’étend sur toute la province, et les eaux du nord font partie du sanctuaire de mammifères marins de Bancos de La Plata y La Navidad, dont la superficie a de nouveau été étendue par décret en 2024. Punta Cana peut encore se développer. Une partie importante de cette péninsule ne le peut pas.

L’offre est également différente. La saison des baleines à bosse, de mi-janvier à fin mars, est réglementée par le Ministerio de Medio Ambiente, qui délivre les licences aux opérateurs, et cet attrait lié à la nature attire des voyageurs indépendants et des acheteurs de résidences secondaires plutôt qu’un volume important de voyages à forfait. L’accès routier ne dépend pas de l’aéroport, puisque l’Autopista del Nordeste et le Boulevard Turístico del Atlántico acheminent la demande du week-end en provenance de Saint-Domingue, qui n’apparaît jamais dans les statistiques de fréquentation aérienne.

Ce qui ne change pas. C’est un petit marché, et le nombre de biens disponibles à la revente est donc limité. Les personnes qui achèteront votre bien plus tard ressemblent beaucoup à celles qui arrivent aujourd’hui en avion, ce qui, à Samaná, signifie une forte présence de Canadiens et d’Européens. La formation des prix sur le marché de la revente est plus lente ici que sur un marché où les données sont publiées. La péninsule ne constitue pas non plus un marché unique. Playa Cosón, El Portillo et Las Ballenas ont chacune leur propre fourchette de prix et leur propre demande locative, que notre comparaison des neuf quartiers de Las Terrenas présente côte à côte.

Ce que les données sur le trafic aérien apportent

L’accessibilité est le facteur déterminant de tout ce qui précède, et elle a connu une forte évolution cette année. D’après les rapports mensuels de la Junta de Aviación Civil, en comparant les sept premiers mois de 2026 aux mêmes mois de 2025 :

El Catey, l’aéroport de Samaná, a accueilli 106 057 passagers contre 60 100, soit une hausse de 76 %, dépassant déjà les 93 259 passagers enregistrés sur l’ensemble de l’année 2025.
Punta Cana a accueilli 7 479 633 passagers et Puerto Plata 564 174.

Punta Cana continue d’enregistrer un trafic environ soixante-dix fois supérieur à celui d’El Catey, et c’est là une réalité structurelle. Mais la croissance s’est manifestée là où cela compte pour un propriétaire de location. Les mois de haute saison d’El Catey ont enregistré une hausse de 54 à 67 %, tandis que mai, juin et juillet ont affiché des hausses de 134, 191 et 95 % respectivement ; la saison creuse se remplit donc plus rapidement que la saison de pointe. La JAC attribue cette évolution aux nouvelles liaisons et à l’augmentation des fréquences assurées par WestJet et Air Canada.

Ce même fait constitue le risque vu sous un autre angle. Trois compagnies aériennes d’un même pays sont le moteur de cet aéroport, et celui-ci ne dispose d’aucun autre marché pour amortir un éventuel retrait.

Ce que ces chiffres ne vous révèlent pas

Quiconque vous cite un chiffre précis concernant l’appréciation immobilière à Las Terrenas en particulier vous donne une information qui n’existe pas. La Banque centrale publie les prix à la consommation, mais il n’existe pas de série officielle sur les prix de l’immobilier ventilée par province.

Ce qui existe, ce sont des données nationales, et il s’agit de prix demandés. L’indice Properstar des appartements, via Global Property Guide, a affiché une croissance nominale de 7,7 % sur l’année jusqu’au premier trimestre 2026, soit près de 3 % après inflation, et il a baissé trois années de suite depuis son niveau de 12,5 % en 2024. Nous publions ces données sur notre page dédiée à l’investissement en précisant ces nuances, car un prix demandé n’est pas un prix de vente et un chiffre national ne correspond pas à celui de Las Terrenas. Cette page présente également des perspectives de 6 à 8 % pour la région ; or, ces perspectives constituent une prévision quant à l’avenir plutôt qu’une mesure du passé.

L’évaluation repose donc ici sur des ventes comparables réelles, dont seul un agent immobilier travaillant dans la région dispose. Demandez les données comparatives sur lesquelles repose toute évaluation, avec les adresses, les dates et le prix de vente effectif du bien, plutôt que son prix d’annonce. Si personne ne vous présente de transactions conclues, on ne vous présente qu’une opinion.

Comment choisir

Aucune des règles nationales ne varie selon les régions. CONFOTUR est un avantage lié au projet plutôt qu’à la région, et le fait de bénéficier ou non des exonérations de droits de mutation et de l’IPI dépend de la certification du programme immobilier et du fait que vous soyez le premier acquéreur. Frais de clôture, les vérifications du titre de propriété décrites dans notre guide sur le statut juridique d’un bien immobilier et l’obligation de souscrire une assurance auprès d’un assureur dominicain, comme indiqué dans notre guide sur l’assurance immobilière, sont les mêmes quel que soit l’endroit où vous achetez.

Ce qui varie, c’est la nature de votre investissement. Punta Cana vous offre de la liquidité et un seuil de rentabilité minimum, et vous facture cela via le tarif à la nuitée. Cabarete vous offre une entrée moins coûteuse sur un marché plus restreint, axé sur la saison hivernale. Samaná vous offre le chiffre d’affaires par annonce le plus élevé des trois jusqu’en juillet 2026, ainsi qu’une contrainte d’offre inscrite dans la loi, et vous fait payer en termes de rapidité de revente.

Évaluez la basse saison plutôt que le mois de janvier, demandez des ventes comparables conclues, et consultez vous-même le rapport mensuel de la JAC avant de vous fier à l’un des chiffres présentés ici.

Chiffres confirmés le 15 septembre 2026. Les données relatives aux locations proviennent d’AirROI pour les douze mois jusqu’en juillet 2026, et les données sur les passagers proviennent des rapports mensuels du JAC jusqu’en juillet 2026, les plus récents publiés.

Il s’agit d’informations générales, et non de conseils juridiques ou financiers. Consultez un conseiller agréé avant de prendre une décision d’achat ou fiscale.

Nos biens immobiliers à vendre à Las Terrenas présentent l’offre actuelle du marché. Si vous souhaitez connaître les ventes comparables relatives à un bien ou à un secteur spécifique, plutôt qu’un indice qui n’existe pas, nous serons ravis d’en discuter avec vous.

Sources

AirROI, données sur la location à court terme pour les douze mois jusqu’en juillet 2026 : Las Terrenas, Punta Cana, Cabarete
Junta de Aviación Civil, Rapport statistique de juillet 2026 et l’index des rapports mensuels
Junta de Aviación Civil, Rapport statistique de janvier à décembre 2025
Global Property Guide, Historique des prix de l’immobilier en République dominicaine
Banque centrale de la République dominicaine, statistiques sur les prix
Ministère de l’Environnement et des Ressources naturelles, Zones protégées et décrets 194-24 et 195-24
Ministère de l’Environnement et des Ressources naturelles, Autorisation environnementale thématique pour l’observation des baleines
Présidence de la République dominicaine, Autoroute du Nord-Est et boulevard touristique de l’Atlantique

Samaná, Punta Cana et Cabarete : une comparaison en toute honnêteté