Gli acquirenti ci chiedono quale di questi tre sia il migliore. Non si tratta di tre livelli di un unico mercato, pertanto la domanda più pertinente è quale si adatti meglio a ciò che si intende realizzare.

Ecco una sintesi, basata sui dati relativi ai dodici mesi fino a luglio 2026, e il resto di questo post ne fornisce la prova:

Punta Cana se desiderate il mercato più ampio e liquido del Paese e un ampio bacino di rivendita, e se siete disposti ad accettare il rendimento per unità più basso tra i tre e la concorrenza più agguerrita.
Cabarete se desiderate l’economia degli sport acquatici della costa di Puerto Plata su scala più ridotta e siete disposti ad accettare un mercato invernale.
Las Terrenas e la penisola di Samaná se desiderate i guadagni per annuncio più elevati tra i tre con un ampio margine e siete disposti ad accettare il mercato più ristretto e la rivendita più lenta.

Quest’ultimo punto sorprende spesso, pertanto lo metto al primo posto.

Quanto guadagna effettivamente un annuncio in ciascuna località

Questo è il confronto che conta di più per la maggior parte degli acquirenti e che quasi nessuno effettua correttamente, poiché deve basarsi sulla stessa fonte, sulla stessa unità di misura e sullo stesso periodo di dodici mesi, altrimenti non ha alcun significato.

AirROI monitora gli annunci Airbnb attivi per mercato. Per il periodo di dodici mesi compreso tra agosto 2025 e luglio 2026:

Las Terrenas. Tasso di occupazione del 32,0%, tariffa media per notte di 231 USD, ricavo medio di 18.722 USD per annuncio, su un totale di 2.424 annunci attivi.
Cabarete. Tasso di occupazione del 33,1%, 170 USD a notte, 12.638 USD per annuncio, su un totale di 1.026 annunci.
Punta Cana. Tasso di occupazione del 34,2%, 155 USD a notte, 10.793 USD per annuncio, su un totale di 2.197 annunci.

Legga innanzitutto la colonna relativa all’occupazione. Tutte e tre le località si collocano tra il 32 e il 34 per cento. Per quanto riguarda il grado di occupazione delle strutture, questi mercati sono simili, il che smentisce il luogo comune secondo cui Punta Cana è affollata e Samaná è vuota.

La differenza sta nella tariffa giornaliera. Las Terrenas registra un prezzo a notte superiore di circa il 49% rispetto a Punta Cana e di circa il 36% rispetto a Cabarete e, poiché il tasso di occupazione è simile, ciò si riflette direttamente sul risultato finale. L’annuncio medio a Las Terrenas ha fruttato circa il 73% in più rispetto all’annuncio medio a Punta Cana e circa il 48% in più rispetto a Cabarete nello stesso anno.

Tre avvertenze importanti prima che qualcuno elabori una proiezione sulla base di questi dati.

Si considerano esclusivamente gli affitti a breve termine. L’economia di Punta Cana si basa su resort all-inclusive e su una offerta alberghiera che non compare mai su Airbnb; si tratta quindi solo della fetta di quel mercato affittata privatamente, non dell’intero mercato.

Si tratta di ricavi, non di rendimento. Per calcolare il rendimento occorre considerare anche il prezzo di acquisto. Nella nostra pagina dedicata agli investimenti indichiamo un rendimento netto compreso tra il 5,6% e il 7,7% per Las Terrenas, e lo identifichiamo come una nostra stima piuttosto che come un dato di terze parti, poiché nessun indice pubblica una ripartizione specifica per Las Terrenas. Tale stima non può nemmeno essere estesa a un confronto a tre, poiché non esiste una serie di prezzi di ingresso costruita allo stesso modo per tutti e tre questi mercati.

Inoltre, il 32% è una media di mercato che include annunci gestiti in modo inadeguato. A Las Terrenas, il 10% degli annunci di fascia alta raggiunge il 70% di occupazione, la media in alta stagione è del 49% e a marzo si attesta al 55%. Il divario tra la media e il decile superiore è dovuto alla gestione, non al mercato.

Punta Cana

La zona turistica sulla punta orientale, a La Altagracia, si è sviluppata attorno al modello «all-inclusive» e al più grande aeroporto del Paese.

Cosa funziona. La profondità del mercato. Si tratta del mercato immobiliare più liquido della Repubblica Dominicana e, quando si vende, vi sono acquirenti in un modo che non si riscontra nella penisola. La domanda di affitti presenta un livello minimo garantito in ogni mese dell’anno. La gestione è un problema risolto, con operatori affermati presenti ovunque.

Cosa non funziona. Siete uno tra migliaia. L’offerta immobiliare destinata agli affitti è omogenea, costituita prevalentemente da appartamenti e condomini, con le unità a due camere da letto che rappresentano la fetta più consistente; pertanto, si compete sul prezzo con prodotti pressoché identici. È proprio ciò che riflette la tariffa di 155 dollari a notte. Solo una piccola parte degli alloggi è gestita in modo professionale, pertanto la concorrenza è in gran parte amatoriale e i prezzi ne risentono di conseguenza. I vincoli edilizi sono di natura commerciale piuttosto che legale, il che significa che l’offerta è in grado di soddisfare la domanda.

Cabarete

La località dedita al kitesurf e agli sport acquatici sulla costa di Puerto Plata, più piccola di quanto la sua reputazione lasci intendere.

Cosa funziona. Un’economia reale che non si basa esclusivamente sul turismo, fondata su uno sport che attira le persone ogni anno e le induce a soggiorni più lunghi. L’aeroporto che la serve ha gestito circa 564.000 passeggeri nei primi sette mesi del 2026, pertanto l’accessibilità non è marginale. Inoltre, Cabarete registra una tariffa giornaliera più elevata rispetto a Punta Cana nei dodici mesi sopra analizzati, pur con un numero di alloggi in affitto molto inferiore.

Cosa non funziona. Si tratta di un mercato invernale e, in base agli attuali dati sui voli, il più stagionale dei tre. L’offerta è cresciuta di circa il 13% negli stessi dodici mesi e le tariffe per notte sono aumentate di conseguenza, ma il ricavo medio per annuncio ha comunque chiuso l’anno con un calo di circa il 12%. Si tratta di un mercato che assorbe nuova concorrenza piuttosto che di uno in cui scarseggiano le camere, ed è questo l’aspetto da tenere d’occhio se si acquista per affittare anziché per uso personale. Inoltre, la domanda è più limitata di quanto sembri: un immobile adatto a un kitesurfer non è automaticamente adatto a chiunque altro.

Las Terrenas e la penisola di Samaná

La più piccola delle tre, e l’unica in cui l’acquirente e l’ospite tendono ad essere lo stesso tipo di persona.

Cosa funziona. I dati sui ricavi sopra riportati. Al di là di questi, l’offerta è limitata dalla legge piuttosto che dal mercato: circa un quarto del territorio nazionale rientra nel sistema delle aree protette, il Parco Nazionale di Los Haitises attraversa la provincia e le acque settentrionali si trovano all’interno del santuario dei mammiferi marini di Bancos de La Plata y La Navidad, nuovamente ampliato con decreto nel 2024. Punta Cana può espandersi ulteriormente. Una parte significativa di questa penisola, invece, non può farlo.

Anche l’offerta è diversa. La stagione delle megattere, da metà gennaio a fine marzo, è regolamentata dal Ministerio de Medio Ambiente, che rilascia le licenze agli operatori, e tale attrazione legata alla natura attira viaggiatori indipendenti e acquirenti di seconde case piuttosto che un volume di pacchetti turistici. L’accessibilità stradale non dipende dall’aeroporto, poiché l’Autopista del Nordeste e il Boulevard Turístico del Atlántico gestiscono la domanda del fine settimana proveniente da Santo Domingo, che non compare mai nelle statistiche sui voli.

Cosa non cambia. Si tratta di un mercato di piccole dimensioni, e di conseguenza anche il bacino di rivendita è limitato. Le persone che in futuro acquisteranno il vostro immobile assomigliano molto a coloro che vi arrivano in aereo oggi, il che a Samaná significa prevalentemente canadesi ed europei. La determinazione dei prezzi sul mercato dell’usato è più lenta qui rispetto a un mercato in cui i dati sono pubblicati. La penisola non costituisce nemmeno un unico mercato. Playa Cosón, El Portillo e Las Ballenas presentano ciascuna una propria fascia di prezzo e una propria domanda di affitti, che il nostro confronto tra le nove zone di Las Terrenas illustra in modo comparativo.

Cosa aggiungono i dati sui voli

L’accessibilità è il fattore alla base di tutto quanto sopra esposto e quest’anno ha registrato un’evidente variazione. Dai rapporti mensili della Junta de Aviación Civil, confrontando i primi sette mesi del 2026 con gli stessi mesi del 2025:

El Catey, l’aeroporto di Samaná, ha trasportato 106.057 passeggeri contro i 60.100 dell’anno precedente, con un aumento del 76%, superando già i 93.259 passeggeri registrati nell’intero 2025.
Punta Cana ha registrato 7.479.633 passeggeri e Puerto Plata 564.174.

Punta Cana continua a registrare un volume di traffico circa settanta volte superiore a quello di El Catey, e questo è un dato strutturale. Tuttavia, la crescita si è concentrata proprio dove conta di più per un proprietario di immobili in affitto. I mesi di alta stagione di El Catey hanno registrato una crescita compresa tra il 54 e il 67 per cento, mentre maggio, giugno e luglio hanno registrato un aumento rispettivamente del 134, 191 e 95 per cento; pertanto, la stagione bassa si sta riempiendo più rapidamente di quella alta. La JAC attribuisce questo risultato alle nuove operazioni e alle frequenze aggiuntive di WestJet e Air Canada.

Lo stesso fatto rappresenta il rischio dall’altra prospettiva. Tre compagnie aeree provenienti da un unico Paese trainano questo aeroporto, che non dispone di altri mercati in grado di attutire un loro ritiro.

Ciò che nessuno di questi dati vi rivela

Chiunque vi fornisca una cifra precisa relativa all’apprezzamento immobiliare a Las Terrenas, in particolare, sta citando un dato che non esiste. La Banca Centrale pubblica i prezzi al consumo, ma non esiste una serie ufficiale dei prezzi delle abitazioni suddivisa per provincia.

Ciò che esiste è un dato nazionale e si tratta dei prezzi richiesti. L’indice degli appartamenti Properstar, tramite Global Property Guide, ha mostrato una crescita nominale del 7,7% nell’anno fino al primo trimestre del 2026, pari a circa il 3% al netto dell’inflazione, ed è sceso per tre anni consecutivi dal 12,5% registrato nel 2024. Lo pubblichiamo sulla nostra pagina dedicata agli investimenti con tali precisazioni, poiché un prezzo richiesto non è un prezzo di vendita e un dato nazionale non è un dato relativo a Las Terrenas. Tale pagina riporta inoltre una previsione compresa tra il 6 e l’8 per cento per l’area; si tratta, tuttavia, di una previsione sul futuro piuttosto che di una misurazione del passato.

Pertanto, la valutazione in questo caso si basa su vendite comparabili effettive, di cui dispone solo un agente immobiliare che opera nella zona. Chiedete di vedere i dati comparativi alla base di qualsiasi valutazione, con indirizzi, date e il prezzo effettivo di chiusura della transazione, piuttosto che il prezzo di listino. Se nessuno vi mostra le transazioni concluse, vi sta semplicemente esponendo un’opinione.

Come scegliere

Nessuna delle norme nazionali varia a seconda della regione. CONFOTUR rappresenta un vantaggio a livello di progetto piuttosto che regionale, e la possibilità di ottenere le esenzioni dall’imposta di trasferimento e dall’IPI dipende dalla certificazione del complesso residenziale e dal fatto che Lei sia il primo acquirente. Costi di chiusura, le verifiche sui titoli di proprietà contenute nella nostra guida sullo stato giuridico di un immobile e l’obbligo di stipulare un’assicurazione con un assicuratore dominicano, come indicato nella nostra guida all’assicurazione immobiliare, sono gli stessi ovunque si effettui l’acquisto.

Ciò che varia è l’oggetto del vostro investimento. Punta Cana vi offre liquidità e un prezzo minimo garantito, addebitandovi il costo sotto forma di tariffa giornaliera. Cabarete vi offre un ingresso più economico in un mercato più ristretto e orientato alla stagione invernale. Samaná offre il ricavo per annuncio più elevato tra le tre località nell’anno fino a luglio 2026, oltre a una limitazione dell’offerta sancita dalla legge, e comporta un costo in termini di rapidità di rivendita.

Valutate la bassa stagione piuttosto che il mese di gennaio, richiedete dati relativi a vendite comparabili concluse e verificate personalmente il rapporto mensile della JAC prima di fare affidamento su qualsiasi cifra qui riportata.

Dati confermati il 15 settembre 2026. I dati sugli affitti provengono da AirROI per i dodici mesi fino a luglio 2026, mentre i dati sui passeggeri provengono dai rapporti mensili del JAC fino a luglio 2026, gli ultimi pubblicati.

Si tratta di informazioni di carattere generale, non di consulenza legale o finanziaria. Si raccomanda di consultare un consulente abilitato prima di effettuare un acquisto o prendere una decisione in materia fiscale.

I nostri immobili in vendita a Las Terrenas mostrano ciò che è attualmente disponibile sul mercato. Se desidera conoscere le vendite comparabili relative a un immobile o a una zona specifici, anziché un indice che non esiste, saremo lieti di discuterne con Lei.

Fonti

AirROI, dati sugli affitti a breve termine relativi ai dodici mesi fino a luglio 2026: Las Terrenas, Punta Cana, Cabarete
Junta de Aviación Civil, Rapporto statistico luglio 2026 e l’indice dei rapporti mensili
Junta de Aviación Civil, Rapporto statistico da gennaio a dicembre 2025
Global Property Guide, Andamento dei prezzi delle abitazioni nella Repubblica Dominicana
Banca Centrale della Repubblica Dominicana, statistiche sui prezzi
Ministero dell’Ambiente e delle Risorse Naturali, Aree protette e Decreti 194-24 e 195-24
Ministero dell’Ambiente e delle Risorse Naturali, Autorizzazione ambientale tematica per l’osservazione delle balene
Presidenza della Repubblica Dominicana, Autostrada del Nord-Est e Viale Turistico dell’Atlantico

Samaná, Punta Cana e Cabarete: un confronto imparziale